Ngày nay, bởi tính tiện lợi của việc không tốn thời gian xây dựng mà doanh nghiệp vẫn có thể sử dụng nhà xưởng để sản xuất nên việc sử dụng dịch vụ thuê nhà xưởng, kho bãi ngày càng phổ biến với các doanh nghiệp bởi giúp doanh nghiệp không tốn thời gian xây dựng nhà xưởng. Hợp đồng thuê nhà xưởng là một trong những loại hợp đồng pháp lý quan trọng với doanh nghiệp trong quá trình sản xuất kinh doanh. Vậy nên, trong bài viết này, Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp các thông tin cần biết về hợp đồng thuê nhà xưởng.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng thuê nhà xưởng
Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng thuê nhà xưởng là các văn bản pháp luật sau:
Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
2. Hợp đồng thuê nhà xưởng là gì?
Hợp đồng thuê nhà xưởng về bản chất là hợp đồng thuê tài sản được quy định tại Điều 472 Bộ Luật Dân Sự 2015 như sau:
“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Theo đó, có thể hiểu, Hợp đồng thuê nhà xưởng là văn bản ghi nhận sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà xưởng của mình cho bên thuê sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định để thực hiện các hoạt động theo mục đích đã cam kết. Bên thuê phải trả tiền thuê mặt bằng theo thời gian cụ thể.
3. Điều kiện nhà xưởng được đưa vào kinh doanh
Theo quy định tại Điều 107 Bộ luật dân sự 2015 thì nhà xưởng là bất động sản. Để đưa bất động sản vào kinh doanh thì phải đáp ứng các điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể là:
Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất;
Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Một số điều kiện đối với nhà xưởng cho thuê theo quy định pháp luật – Nguồn: Luật Thái An
4. Kinh doanh nhà xưởng cần điều kiện nào?
Kinh doanh nhà xưởng là kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Theo đó để kinh doanh nhà xưởng, doanh nghiệp cần đáp ứng các quy định của pháp luật đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Vốn pháp định đối với doanh nghiệp cho thuê nhà xưởng: Theo quy định mới Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi bổ sung 2019 thì doanh nghiệp không cần phải đáp ứng quy định mức vốn pháp định không được nhỏ hơn 20 tỷ.
Các điều kiện khác:
Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để kinh doanh cho thuê nhà xưởng thì tổ chức, cá nhân phải đăng ký doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
Đối với doanh nghiệp muốn cho thuê nhà xưởng dư thừa thì cần đăng ký bổ sung ngành nghề kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Đáp ứng điều kiện về phòng cháy chữa cháy theo quy định tại Nghị định 136/2020/NĐ-CP.
Doanh nghiệp khi kinh doanh nhà xưởng còn cần phải đáp ứng các điều kiện pháp lý về đất đai.
5.Hình thức hợp đồng thuê nhà xưởng
Pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng thuê nhà xưởng, tuy nhiên hợp đồng nên được lập bằng văn bản để đảm bảo tính pháp lý cao, hạn chế tranh chấp sau này.
Trong trường hợp thuê nhà xưởng của tổ chức có tư cách pháp nhân có chức năng cho thuê văn phòng (tổ chức kinh doanh bất động sản) thì Hợp đồng thuê nhà xưởng phải lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:
“Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
6. Các điều khoản cơ bản trong hợp đồng thuê nhà xưởng cần có
Tùy theo các loại hình dịch vụ cho thuê nhà xưởng kho bãi khác nhau mà hợp đồng sẽ có những điều khoản phù hợp. Tuy nhiên, nhìn chung hợp đồng thuê xưởng phổ biến hiện nay đều có những thông tin cơ bản như sau:
6.1. Thông tin cá nhân các bên
Các bên trong hợp đồng thuê mặt bằng bao gồm: Bên cho thuê và Bên thuê nhà xưởng.
Trường hợp là cá nhân thì cần nêu rõ: Họ và tên, số CMND/CCCD, địa chỉ đăng ký hộ khẩu thường trú, địa chỉ đăng ký tạm trú…
Trường hợp tổ chức thì cần nêu rõ: Tên tổ chức, số Giấy phép kinh doanh/giấy phép hoạt động/mã số thuế, địa chỉ, người đại diện theo pháp luật…
6.2. Thông tin về nhà xưởng cho thuê
Thông tin về nhà xưởng cho thuê phải gồm địa chỉ, diện tích sử dụng, cơ sở vật chất kèm theo…
6.3. Thời hạn cho thuê, thời hạn bàn giao nhà xưởng cho thuê
Về thời hạn cho thuê: Thời hạn cho thuê mặt bằng phụ thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên, đó có thể là 3 tháng, 6 tháng, 1 năm, … Hai bên cần quy định rõ thời điểm trả lại nhà xưởng cho thuê cũng như tình trạng sau khi cho thuê.
Về thời hạn bàn giao nhà xưởng cho thuê: Các bên thỏa thuận chi tiết về trách nhiệm bàn giao nhà xưởng đúng tình trạng, thời gian và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng nhà xưởng.
Thiết bị – vật dụng bàn giao: hợp đồng cần nêu rõ các thiết bị, vật dụng được bàn giao, doanh nghiệp cần phải kiểm tra kỹ trước khi hoàn tất thủ tục bàn giao (khi nhận bàn giao cần có biên bản bàn giao).
6.4. Giá thuê, phương thức, thời hạn thanh toán
Giá thuê theo thỏa thuận của các bên nhưng cần quy định rõ ràng, ghi chính xác giá tiền thuê xưởng và các khoản phí liên quan (Phí vận chuyển, quản lý hàng hóa, bảo hiểm hàng hóa,…) bằng số và bằng chữ, hình thức thanh toán (tiền mặt hay chuyển khoản) và thời điểm thanh toán (hàng tháng, quý hoặc hàng năm).
Ngoài ra, bạn nên thống nhất các cam kết liên quan đến việc không được tăng giá trong thời gian cụ thể. Trường hợp tăng giá, phải có thông báo trước vài tháng kèm theo số tiền tăng thêm và thời điểm sẽ tăng.
6.5. Quyền và nghĩa vụ các bên
Đối với bên đi thuê:
Một số quyền của bên thuê trong hợp đồng thuê nhà xưởng:
Người thuê có quyền được nhận nhà xưởng và các tiện ích đi kèm nếu có trong thỏa thuận
Được tiếp tục thuê theo thời gian giao ước trong hợp đồng cho dù chủ sở hữu mặt bằng thay đổi
Được ưu tiên gia hạn hợp đồng cho thuê nếu mặt bằng vẫn còn được cho thuê
Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về mặt bằng.
Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ mặt bằng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa mặt bằng trong trường hợp nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra.
Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
Một số nghĩa vụ của bên thuê trong hợp đồng thuê nhà xưởng
Bảo quản, sử dụng nhà đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.
Thanh toán đủ tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
Sửa chữa hư hỏng của mặt bằng do lỗi của mình gây ra.
Trả mặt bằng cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.
Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Đối với bên cho thuê:
Một số quyền của bên cho thuê nhà xưởng
Yêu cầu bên thuê nhận mặt bằng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà xưởng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.
Cải tạo, nâng cấp nhà xưởng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê.
Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng trong một số trường hợp theo thỏa thuận của 2 bên.
Yêu cầu bên thuê giao lại mặt bằng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại mặt bằng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước ……tháng.
Một số nghĩa vụ của bên cho thuê nhà xưởng:
Giao nhà xưởng cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng mặt bằng theo đúng công năng, thiết kế.
Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định mặt bằng trong thời hạn thuê.
Bảo trì, sửa chữa mặt bằng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường
Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Các điều khoản cơ bản trong hợp đồng thuê nhà xưởng – Nguồn: Luật Thái An
6.6. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng
Hợp đồng hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau …. ngày, kể từ ngày bên cho thuê thông báo chấm dứt hợp đồng cho bên thuê nhà xưởng biết;
Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
Nhà xưởng cho thuê không còn;
Bên thuê là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
Nhà xưởng cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà xưởng cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác. Bên cho thuê phải thông báo chấm dứt hợp đồng thuê bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà xưởng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
Hai bên cam kết thực hiện đúng các điều khoản đã nêu trong hợp đồng. Nếu có xảy ra tranh chấp hoặc có một bên vi phạm hợp đồng thì hai bên sẽ giải quyết thông qua thương lượng. Trong trường hợp không tự giải quyết được, sẽ đưa ra giải quyết tại Tòa án.
6.8. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, ký tên, đóng dấu
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà xưởng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực.
Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
Hợp đồng cần nêu rõ ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
7. Các tranh chấp hợp đồng thuê nhà xưởng thường gặp
Tranh chấp hợp đồng thuê nhà xưởng phát sinh khi một trong các bên vi phạm hợp đồng và xâm phạm đến quyền, lợi ích của bên còn lại.
Các trường hợp tranh chấp hợp đồng thuê nhà xưởng thường gặp :
Tranh chấp về chủ thể ký kết hợp đồng, ví dụ bên cho thuê không có quyền cho thuê, không có thẩm quyền ký kết hợp đồng…
Tranh chấp về đối tượng nhà xưởng cho thuê: ví dụ không đúng thông tin, không đúng diện tích, nhà xưởng không được quyền cho thuê
Tranh chấp về nghĩa vụ sửa chữa, bảo trì, nâng cấp nhà xưởng
Tranh chấp tiền thuê, thời hạn thuê
Tranh chấp về cho thuê lại
Tranh chấp về bồi thường thiệt hại khi các bên chấm dứt hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng
Các tranh chấp khác liên quan đến hợp đồng thuê nhà xưởng.
Việc làm hợp đồng cẩn thận sẽ tránh được rủi ro cho 2 bên. Doanh nghiệp hãy đưa ra yêu cầu bổ sung nếu như trong hợp đồng thuê kho xưởng chưa thể hiện đầy đủ những điều khoản trên, để chắc chắn không gặp phải những rắc rối trong quá trình hoạt động.
Khi ký hợp đồng thuê xưởng, cần đọc thật kỹ các nội dung điều khoản nêu trên. Nếu có vấn đề thắc mắc, cần sửa đổi cần trao đổi ngay để tránh những rắc rối về sau.
Về cách làm hợp đồng thuê nhà xưởng, bên thuê xưởng khi sử dụng diện tích thuê để đăng ký đầu tư, xin giấy phép con hoặc xuất trình với cơ quan Nhà nước cần lưu ý kiểm tra kỹ quyền cho thuê nhà xưởng dư thừa của công ty cho thuê theo Điều 175 Luật đất đai 2013.
Nhà xưởng xây dựng trên đất trả tiền hàng năm không được quyền cho thuê lại theo Luật đất đai 2013, do vậy khi ký kết hợp đồng thuê nhà xưởng bên thuê cần kiểm tra kỹ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và quyền cho thuê nhà xưởng trước khi ký kết
Ngoài ra, bên thuê cần kiểm tra kỹ các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và quyền cho thuê nhà xưởng, các giấy phép liên quan trước khi ký kết hợp đồng.
8. Dịch vụ tư vấn, rà soát và soạn thảo hợp đồng thuê nhà xưởng của Luật Thái An
Ngày nay, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê, cho thuê ngày càng có chiều hướng ngày càng tăng trong thời gian gần đây, trong đó có hợp đồng thuê nhà xưởng. Vì vậy việc sử dụng các dịch vụ tư vấn cũng như soạn thảo hợp đồng là vô cùng cần thiết.
Công ty Luật Thái An chuyên tư vấn, soạn thảo, rà soát các loại hợp đồng bao gồm hợp đồng thuê nhà xưởng để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của khách hàng. Để tìm hiểu về dịch vụ của chúng tôi, bạn vui lòng tham khảo các bài viết sau:
Tiến sỹ luật học, Luật sư Nguyễn Văn Thanh là thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam. Lĩnh vực hành nghề chính: * Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình * Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
Bài viết mới nhất của Nguyễn Văn Thanh (Xem tất cả)
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.
Để được Giải đáp pháp luật nhanh - Hãy gọi Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí 1900 633 725
Để được Tư vấn luật bằng văn bản – Hãy điền Form gửi yêu cầu (phí tư vấn từ 3.000.000 đ)
Để đượcCung cấp Dịch vụ pháp lý trọn gói – Hãy điền Form gửi yêu cầu (Phí dịch vụ tuỳ thuộc tính chất vụ việc)
Yêu cầu dịch vụ
