Các loại hợp đồng nhà đất thông dụng

Nhà đất là những tài sản có giá trị lớn, bởi vậy những giao dịch liên quan đến nhà đất thông qua hợp đồng nhà đất đều phải hết sức thận trọng để tránh các rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra. Bài viết dưới đây chúng tôi xin tổng hợp một số nội dung liên quan đến hợp đồng nhà đất để quý bạn đọc nắm được.

1. Hợp đồng nhà đất là gì?

Hiện nay chưa có một văn bản pháp luật nào quy định về hợp đồng nhà đất nhưng có thể hiểu hợp đồng nhà đất là một loại hợp đồng dân sự, là sự thoả thuận giữa các chủ thể tham gia hợp đồng về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ liên quan đến nhà đất. Theo đó, Hợp đồng nhà đất sẽ chịu sự điều chỉnh của các văn bản pháp luật sau:

Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật kinh doanh bất động sản 2014, được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 61/2020/QH14 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

2. Các loại hợp đồng nhà đất

Hợp đồng nhà đất là một loại hợp đồng phổ biến, gồm rất nhiều loại. Mỗi loại hợp đồng nhà đất đều có điểm đặc trưng riêng và tuỳ vào từng loại hợp đồng nhà đất mà nội dung hợp đồng cũng được soạn thảo khác nhau để đảm bảo mục đích của các bên tham gia hợp đồng.

Ví dụ các hợp đồng về đất như:

a. Hợp đồng mua bán đất

Hợp đồng mua bán đất còn được goi là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Đất chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.

Chi tiết có tại:

Hợp đồng mua bán đất: Các quy định và nội dung

b. Hợp đồng mua bán nhà

Hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ các quy định của luật nhà ở về các vấn đề như các bên tham gia hợp đồng, nhà ở là đối tượng của hợp đồng phải đáp ứng những điều kiện nhất định, nội dung hợp đồng, công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Ngoài ra, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải có thêm một số nội dung về phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì…

Hiện nay việc chuyển nhượng hợp đồng nhà ở thương mại ngày càng phổ biến. Bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại chuyển giao hợp đồng cùng quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng cho bên nhận chuyển nhượng. Còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai, nhà ở. Việc này là giải pháp tốt cho việc mua bán nhà ở thương mại chưa được cấp Giấy chứng nhận, xem thêm tại Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Pháp luật cũng cho phép mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bạn có thể tham khảo bài viết Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

c. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Không phải ai cũng có thể tham gia vào hợp đồng tặng cho đất. Pháp luật quy định cụ thể về các đối tượng có thể tặng cho và nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Chi tiết có tại:

d. Hợp đồng thuê đất

Hợp đồng thuê đất hay còn gọi là Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai. Không phải nhóm đất nào cũng được quyền cho thuê. Người sử dụng đất chỉ được cho thuê các nhóm đất sau:

Nhóm đất nông nghiệp
Nhóm đất phi nông nghiệp: gồm đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

Lưu ý: Căn cứ quy định tại Điều 190 Luật đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân ký Hợp đồng thuê đất nông nghiệp hay Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ được ký với hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng địa bàn xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho việc sản xuất đất nông nghiệp.

Xem thêm:

đ. Hợp đồng thuê nhà, thuê mua nhà

Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên (bên cho thuê nhà và bên thuê nhà), theo đó bên cho thuê giao lại nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Hợp đồng thuê nhà chịu sự điều chỉnh của Bộ Luật dân sự và Luật nhà ở. Bạn có thể tham khảo mẫu hợp đồng thuê nhà TẠI ĐÂY.

Thuê mua nhà là một giải pháp giúp người không đủ điều kiện về tài chính được sử dụng nhà khi chưa có đủ tiền để thanh toán toàn bộ giá trị. Để đảm bảo có cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt động thuê mua nhà, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở đã có những quy định tương đối chặt chẽ về vấn đề này. Xem thêm tại Hợp đồng thuê mua nhà

Người thuê nhà có thể cho thuê lại nhà nếu được chủ nhà đồng ý. Nếu đáp ứng được điều kiện này thì bên cho thuê lại và bên thuê lại có thể giao kết Hợp đồng cho thuê lại nhà với những điều khoản tương tự như đối với hợp đồng thuê nhà.

e. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất) được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên đi vay (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.

Bên thế chấp quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân Việt Nam sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được quy định tương: không chỉ là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam mà còn có các tổ chức kinh tế hoặc các cá nhân, theo Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP.

Các loại đất có thể đượct thế chấp gồm đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

Chi tiết có tại:

3. Hợp đồng nhà đất có bắt buộc phải công chứng chứng thực không?

Công chứng, chứng thực là một công cụ hữu ích giúp phòng ngừa rủi ro, tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia hợp đồng,

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, thì những Hợp đồng liên quan đến đất sau đây bắt buộc phải công chứng, chứng thực

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì những hợp đồng về nhà sau đây bắt buộc phải công chứng, chứng thực:

Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Hợp đồng tặng cho nhà ở thương mại
Hợp đồng đổi, góp vốn nhà ở thương mại
Hợp đồng thế chấp nhà ở nhà ở thương mại
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Việc công chứng hợp đồng về đất hoặc về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà đất ở.

Như vậy, đối với các loại Hợp đồng nhà đất theo quy định trên thì pháp luật yêu cầu bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực thì Hợp đồng mới có giá trị pháp lý.

Theo quy định tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định phí công chứng hợp đồng nhà đất được tính như sau

TT	Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu (đồng/trường hợp)
1	Dưới 50 triệu đồng	50 nghìn
2	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100 nghìn
3	Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4	Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5	Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6	Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7	Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8	Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Ngoài tiền phí công chứng theo quy định nêu trên, một khoản tiền nữa mà người yêu cầu công chứng sẽ phải nộp cho tổ chức hành nghề công chứng đó là giá dịch vụ theo yêu cầu liên quan đến việc công chứng theo khoản 2 Điều 32 Luật Công chứng năm 2014 (sửa đổi tại Luật Giá năm 2023).

Theo đó người yêu cầu công chứng phải trả giá dịch vụ theo yêu cầu liên quan đến việc công chứng khi yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng thực hiện việc soạn thảo hợp đồng, giao dịch, đánh máy, sao chụp, dịch giấy tờ, văn bản và các việc khác liên quan đến việc công chứng.

4. Loại hợp đồng về đất nào không bắt buộc công chứng, chứng thực?

Căn cứ quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các hợp đồng sau đây không bắt buộc phải công chứng, chứng thực

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trường hợp các bên có yêu cầu công chứng, chứng thực các hợp đồng nêu trên thì các hợp đồng này vẫn được công chứng, chứng thực.

*Các hợp đồng nhà đất cần được luật sư rà soát, tư vấn để tránh rủi ro tiềm ẩn. – ảnh minh hoạ: Luật Thái An*

5. Loại hợp đồng kinh doanh bất động sản liên quan đến nhà nào không bắt buộc công chứng, chứng thực?

Theo Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản sau đây không bắt buộc phải công chứng, chứng thực bao gồm:

Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Việc công chứng, chứng thực các hợp đồng nêu trên do các bên thoả thuận. Lưu ý nếu là hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì phải công chứng hoặc chứng thực.

7. Loại Hợp đồng về nhà ở nào không bắt buộc công chứng, chứng thực?

Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định đối với trường hợp sau đây, hợp đồng về nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực (trừ trường hợp các bên có nhu cầu):

Hợp đồng tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
Hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
Hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư;
Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức;
Hợp đồng cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở

8. Những rủi ro có thể gặp khi ký Hợp đồng nhà đất

Khi ký hợp đồng nhà đất chủ thể có thể gặp một số rủi ro sau đây:

Rủi ro về pháp lý: Một số loại hợp đồng nhà đất nếu không được lập thành văn bản, công chứng, chứng thực bởi cơ quan chức năng có thẩm quyền thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý. Do đó, khi ký hợp đồng nhà đất cần hết sức lưu ý xem các quy định pháp luật có bắt buộc hợp đồng này phải công chứng, chứng thực không. Từ đó để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật
Rủi ro về thông tin đất đai, nhà ở: Nếu bên có quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, nhà ở không cung cấp chính xác và đầy đủ thông tin đất đai, nhà ở (vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý) thì bên còn lại của hợp đồng có thể sẽ bị thiệt hại.
Rủi ro về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ trong Hợp đồng nhà đất: Các bên trong hợp đồng nhà đất cần thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình để tránh trường hợp gây thiệt hại cho bên kia và phải bồi thường.
Rủi ro về bàn giao nhà đất, giấy tờ nhà đất: Rất nhiều trường hợp việc bàn giao nhà đất, giấy tờ nhà đất không được thực hiện theo đúng thoả thuận. Trường hợp không bàn giao đúng hạn, bên có quyền có quyền yêu cầu bên còn lại phải bồi thường thiệt hại.
Rủi ro về tranh chấp: Trong thời gian thực hiện hợp đồng nhà đất, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cần thỏa thuận giải quyết trên cơ sở thương lượng, hòa giải. Nếu không thể tự hòa giải, các bên có thể yêu cầu tòa án giải quyết.

9. Làm gì để hạn chế rủi ro khi ký Hợp đồng nhà đất

Để tránh gặp phải các rủi ro về nhà đất nêu trên, các bên tham gia ký hợp đồng nhà đất cần lưu ý tìm hiểu kỹ thông tin về nhà đất, hồ sơ pháp lý về nhà đất đai như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng … và một điều quan trọng là lựa chọn đơn vị tư vấn Hợp đồng nhà đất uy tín.

Công ty Luật Thái An tự hào là đơn vị đã tư vấn hàng trăm hợp đồng nhà đất và các vấn đề pháp lý có liên quan đến nhà đất cho rất nhiều khách hàng trên cả nước. Đến với dịch vụ của Công ty Luật Thái An, khách hàng sẽ được:

Tư vấn về các quy định pháp luật về hợp đồng nhà đất
Tư vấn về thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng nhà đất nếu cần
Tư vấn về quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng nhà đất
Soạn thảo dự thảo hợp đồng, thỏa thuận trước khi ký kết theo yêu cầu
Rà soát, chỉnh sửa các hợp đồng nhà đất được các bên soạn thảo
Phân tích rủi ro và thẩm định hợp đồng nhà đất trước khi ký kết, sau khi ký kết;
Tư vấn, đại diện theo ủy quyền tham gia thương lượng, đàm phán ký kết hợp đồng nhà đất
Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng nhà đất;
Tư vấn, đại diện theo ủy quyền tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng nhà đất
Tư vấn các vấn đề phát sinh ngoài hợp đồng nhà đất khi khách hàng có yêu cầu

Chắc chắn khi đến với dịch vụ tư vấn Hợp đồng nhà đất của Công ty Luật Thái An, khách hàng sẽ cảm thấy hài lòng với chất lượng cũng như phí dịch vụ. Bởi Luật Thái An sẽ khiến các giao dịch liên quan đến nhà đất được diễn ra an toàn, quyền lợi ích của khách hàng được bảo đảm tối đa, các rủi ro được đề phòng ngay từ đầu. Xem thêm: DỊCH VỤ TƯ VẤN SOẠN THẢO HỢP ĐỒNG

HÃY LIÊN HỆ NGAY VỚI CHÚNG TÔI ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN VÀ SỬ DỤNG DỊCH VỤ

Giới thiệu tác giả
Bài viết mới nhất

Đàm Thị Lộc

Luật sư at Công ty Luật Thái An

Luật sư Đàm Thị Lộc:
• Thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam
• Cử nhân luật Đại học Luật Hà Nội
• Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình

Bài viết mới nhất của Đàm Thị Lộc (Xem tất cả)

Chuyển nhượng quyền tác giả, quyền liên quan - 31/10/2022
Đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai - 19/03/2022
Cẩn trọng khi ký hợp đồng vay? - 31/10/2021