Chuyển nhượng quyền sử dụng đất – những điều cần lưu ý

Quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc biệt về tài sản. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù có điều kiện. Pháp luật đất đai đã có những quy định về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng những nhu cầu của người sử dụng đất, đồng thời tạo hành lang pháp lý cho người sử dụng đất chủ động thực hiện quyền của mình để nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Qua bài viết dưới đây, Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp những thông tin hữu ích về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Khát quát chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất

Pháp luật đất đai hiện nay chưa có định nghĩa cụ thể về chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay mua bán đất. Tuy nhiên có thể hiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.

2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất khi có các điều kiện sau đây:

Có Giấy chứng nhận

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này không áp dụng đối với trường hợp thừa kế đất đai, chuyển đổi đất nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 186 và trường hợp chuyển nhượng đất trong dự án bất động sản quy định khoản 3 Điều 168 của Luật đất đai 2013;

Bởi Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. (căn cứ khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013)

Đất không có tranh chấp

Khi có tranh chấp đất đai tức là có tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Do đó, người sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đất có tranh chấp.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Trường hợp quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đồng nghĩa với việc người sử dụng đất không còn quyền quyết định đối với quyền sử dụng đất của mình nữa mà quyền sử dụng đất lúc này để đảm bảo thi hành nghĩa vụ của người sử dụng đất theo bản án, quyết định của Toà án.

Việc chuyển nhượng đất thuộc diện bị kê biên tài sản để đảm bảo thi hành án là không hợp pháp và thuộc điều cấm của pháp luật đất đai.

Trong thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà pháp luật quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình. Hết thời hạn này, nếu người sử dụng đất muốn tiếp tục thực hiện các quyền của mình thì phải gia hạn thời hạn sử dụng đất.

3. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất / mua bán đất được thực hiện như thế nào?

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất / mua bán đất được thực hiện theo trình tực như sau:

Bước 1: Lập, ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/ mua bán đất

Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất thì bước đầu tiên cần phải lập, ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/ mua bán đất. Theo đó, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/ mua bán đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên bán) giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng (bên mua) trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định.

Tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải lập thành văn bản và được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường.

Như vậy, việc lập, ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất được thực hiện tại Văn phòng công chứng hoặc UBND xã, phường. Bên chuyển nhượng (bên bán) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua) cần mang những giấy tờ cần thiết như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, căn cước công dân gắn chíp, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn và các giấy tờ cần thiết khác đến Văn phòng công chứng hoặc UBND xã, phường để lập, ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất có thể lập bằng giấy viết tay hay không?

Trên thực tế chúng ta bắt gặp không ít trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất lập bằng giấy viết tay. Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/ mua bán đất bằng giấy viết tay, không công chứng thì được coi là vô hiệu trừ trường hợp giao dịch đã được thực hiện phần lớn (một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch).

>>> Xem thêm: Tìm hiểu về hợp đồng vô hiệu

mua bán đất thổ cư
Mua bán nhà đất phải theo trình tự – Ảnh minh họa: Internet.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai

Theo quy định tại Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTMNT được sửa đổi bổ sung bởi Khoản 1 Điều 2 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT thì hồ sơ đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
  • Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

Tuỳ từng trường hợp cụ thể mà hồ sơ có thể có thêm các giấy tờ, tài liệu khác.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra và xử lý hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

  • Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
  • Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
  • Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

(Căn cứ quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014).

Lưu ý: Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất /mua bán đất phát sinh hiệu lực phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Trường hợp không thực hiện việc đăng ký biến động đất đai có thể bị xử phạt tiền từ 01-03 triệu đồng hoặc 02-05 triệu đồng, trường hợp đất ở đô thị thì sẽ bị phạt tiền gấp đôi các mức phạt này (Căn cứ Điều 95 Luật đất đai 2013, Điểm a Khoản 2, Khoản 3 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP).

mua bán đất
Cần biết những quy định của pháp luật về mua bán đất – Ảnh minh họa: Internet.

4. Những loại thuế, phí cần phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất, phải nộp một số loại thuế, phí sau để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất, cụ thể:

4.1. Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 4 Văn bản hợp nhất Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2014 về thu nhập được miễn thuế, thì hai thu nhập từ chuyển nhượng sau sẽ được miễn thuế:

  • Thứ nhất, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
  • Thứ hai, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Tại Điểm c Tiểu mục 1.2 Mục 1 Công văn 17526/BTC-TCT quy định: Từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể :

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng (không thấp hơn bảng giá đât do UBND tỉnh ban hành)

Như vậy, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc vào 2 trường hợp được miễn thuế nêu trên thì bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân dựa theo công thức trên.

4.2. Lệ phí trước bạ

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP,  thì nhà, đất là một trong những đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ. Vì vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất /mua bán đất phải nộp lệ phí trước bạ.

Về mức thu lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 0,5%. (căn cứ Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP)

Về cách tính lệ phí trước bạ đối với đất:

Trường hợp giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định: Lệ phí trước bạ = Mức thu lệ phí trước bạ (0,5%)  x Giá chuyển nhượng

Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất: Lệ phí trước bạ = Mức thu lệ phí trước bạ (0,5%) x Diện tích x Giá 01 m2 tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành

4.3. Phí công chứng

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí đối với việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính như sau:

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

TT Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch Mức thu (đồng/trường hợp)
1 Dưới 50 triệu đồng 50 nghìn
2 Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng 100 nghìn
3 Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4 Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5 Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6 Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7 Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8 Trên 100 tỷ đồng 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

4.4 Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tuỳ từng địa phương sẽ quy định mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp.

4.5. Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ được thu dựa trên các căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể cho từng trường hợp.

lưu ý khi mua bán nhà đất
Có những lưu ý khi mua bán nhà đất mà bạn không thể bỏ qua – Nguồn ảnh minh họa: Internet.

5. Những vấn đề cần lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất

Để tránh những thiệt hại có thể xảy ra trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất/ mua bán đất cần lưu ý một số vấn đề sau:

Thứ nhất, kiểm tra kỹ pháp lý của thửa đất dự định nhận chuyển nhượng

 Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất cần kiểm tra các Giấy tờ pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, căn cước công dân….Kiểm tra xem đó là giấy tờ thật hay giả. Cần phải kiểm tra kĩ các thông tin trên các loại giấy tờ để đảm bảo việc chuyển nhượng không vi phạm quy định của pháp luật.

Thứ hai: Kiểm tra các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều này là rất quan trọng, bởi nếu không đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất thì việc chuyển nhượng đất sẽ không thực hiện được.

Ví dụ như không được chuyển nhượng/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:

  • Không có đủ điều kiện thực hiện giao dịch mua bán đất
  • Không được nhận chuyển nhượng/mua đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
  • Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân
  • Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa
  • Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
  •  Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống ngoài phân khu đó.
  • Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống ngoài khu vực rừng phòng hộ đó.
  • Tổ chức kinh tế, cá nhân không được mua đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ là đồng bào dân tộc thiểu số trong thời hạn 10 năm kể từ khi có quyết định giao đất của Chính phủ.

Thứ ba: Kiểm tra thông tin của chủ sử dụng đất

Khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần phải xác định xem nhà, đất được chuyển nhượng là của ai, đó là tài sản chung hay tài sản riêng. Trường hợp đó là tài sản chung của cá nhân/tổ chức/hai vợ chồng /hộ gia đình thì khi chuyển nhượng cần sự có mặt và kí kết của những người có quyền sử dụng đất. Nếu có người vắng mặt thì phải có giấy ủy quyền được công chứng. Thủ tục này là bắt buộc, tránh trường hợp sau khi chuyển nhượng phát sinh tranh chấp khiến hợp đồng vô hiệu.

Thứ tư: Kiểm tra quy hoạch tại địa chỉ thửa đất chuyển nhượng/mua bán

Việc tra cứu quy hoạch đất đai có ý nghĩa rất lớn đến khả năng chuyển nhượng; mua bán cũng như giá trị kinh tế của thửa đất trong thời gian dài. Vì vậy đây là một điều rất quan trọng khi tìm hiểu về bất cứ thửa đất nào mà người mua dự định nhận chuyển nhượng.

>>> Xem thêm: Lưu ý khi mua bán nhà đất để tránh rủi ro

6. Biện pháp giải quyết những vấn đề liên quan chuyển nhượng quyền sử dụng đất/ mua bán đất

Nếu bạn đang gặp phải những vướng mắc có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất hoặc bạn đang có nhu cầu soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất, thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ hoặc những vấn đề khác liên quan đến đất đai, Công ty Luật Thái An sẽ sẵn sàng hỗ trợ, tư vấn giải đáp cho bạn

Sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về luật đất đai của Công ty Luật Thái An là lựa chọn chính xác. Các luật sư,chuyên gia pháp lý giàu kinh nghiệm, hiểu biết luật đất đai sâu rộng của Công ty Luật Thái An sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình, từ đó biết cách xử lý đúng đắn trong các tình huống liên quan.

Trường hợp bạn có tranh chấp liên quan tới nhà ở, đất đai thì các luật sư/chuyên gia pháp lý sẽ giúp bạn xử lý các tranh chấp nhanh chóng, quyền và lợi ích của bạn sẽ được đảm bảo tốt nhất.

Nguyễn Văn Thanh
Bài viết mới nhất của Nguyễn Văn Thanh (Xem tất cả)