Doanh nghiệp nước ngoài có được sở hữu đất đai, nhà ở tại Việt Nam ?

Việc cải thiện môi trường đầu tư nước ngoài thông qua việc mở rộng quyền năng trong quá trình khai thác, sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước ta hết sức chú trọng. Theo đó, Nhà nước ta đã ghi nhận các quyền này trong Luật Đất đai. Trong bài viết dưới đây, Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp các vấn đề pháp lý cơ quan về việc doanh nghiệp nước ngoài sở hữu đất đai, nhà ở tại Việt Nam.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề doanh nghiệp nước ngoài sở hữu đất đai, nhà ở tại Việt Nam

Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề doanh nghiệp nước ngoài sở hữu đất đai, nhà ở tại Việt Nam là các văn bản sau:

2. Doanh nghiệp nước ngoài là gì?

Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có một định nghĩa cụ thể về “Doanh nghiệp nước ngoài”.  Tuy nhiên có thể hiểu, Doanh nghiệp nước ngoài là loại hình doanh nghiệp có yếu tố nước ngoài hay là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của luật này, bao gồm:

“Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư”.

Do đó, doanh nghiệp nước ngoài bao gồm: Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài; doanh nghiệp liên doanh; doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại thuộc đối tượng được sử dụng đất tại Việt Nam.

===>>> Xem thêm;Thành lập công ty sản xuất phần mềm 100% vốn Việt Nam hoặc 100% vốn nước ngoài

3. Quyền sở hữu đất đai, nhà ở là gì?

Quyền sở hữu có thể hiểu là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng và định đoạt các tư liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng.

Thứ nhất, về quyền sở hữu đất đai:

Căn cứ Điều 4 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”.

Theo đó, chủ thể quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam là toàn dân Việt Nam; toàn dân Việt Nam thực hiện quyền sở hữu của mình thông qua người đại diện là nhà nước. Vậy nên, doanh nghiệp nước ngoài hay bất kỳ tổ chức, cá nhân nào cũng không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất đai.

Thứ hai, về quyền sở hữu nhà ở:

Bên cạnh đất đai thì nhà ở là vấn đề quan trọng và có giá trị lớn đối với mỗi người. Quyền sở hữu nhà ở có thể hiểu là quyền được chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản là nhà ở.

Căn cứ dựa trên quy định tại Điều 3 Luật nhà ở 2014 quy định:

“12. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.” 

Theo quy định tại Điều 9 Luật nhà ở quy định về việc công nhận quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình. Vậy nên, khi đáp ứng đủ các điều kiện luật định thì doanh nghiệp nước ngoài có thể là chủ sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

4. Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nước ngoài ở Việt Nam

Căn cứ khoản 1, Điều 169 Luật đất đai năm 2013 quy định về người nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;

l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng”.

Theo đó, Doanh nghiệp nước ngoài không thuộc đối tượng được mua đất tại Việt Nam, theo đó Doanh nghiệp nước ngoài được sử dụng đất dưới các hình thức sau:

Các hình thức để doanh nghiệp nước ngoài sở hữu đất đai ở Việt Nam
Các hình thức để doanh nghiệp nước ngoài sở hữu đất đai ở Việt Nam – Nguồn: Luật Thái An
  •  Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (điểm g khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013);
  •  Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất (điểm h khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013);
  •  Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung (điểm k khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013).
  • Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (điểm e khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013).

5. Hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Luật đất đai năm 2013 xác định chủ thể doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tiếp cận đất để thực hiện dự án đầu tư như nhóm chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất tại Việt Nam, cụ thể: tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tiếp cận hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được thuê đất.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sử dụng các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định tại Điều 10 Luật đất đai năm 2013 cụ thể như sau:

Đối với nhóm đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác), đất nông nghiệp hồng cây lâu năm, đất làm muối:

Luật đất đai năm 2013 quy định, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất tại Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối thì được Nhà nước cho thuê đất mà không được giao đất.

  • Đất rừng sản xuất:

Nhà nước đặc biệt khuyến khích các dự án đầu tư vào mục đích nuôi trồng, chế biến lâm sản (trừ gỗ) và có các chính sách để đẩy mạnh việc chuyển giao đất lừng sản xuất cho nhà đầu tư. Một trong nhũng biểu hiện là việc Nhà nước cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trồng rùng (khoản 2 Điều 135 Luật đất đai năm 2013) được kết hợp với kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái – môi trường dưới tán lùng (khoản 3 Điều 135 Luật đất đai năm 2013).

  • Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng:

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam không thuộc đối tượng được phép sử dụng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng (Điều 136, Điều 137 Luật đất đai năm 2013).

  • Đất có mặt nước nội địa:

Ao, hồ, đầm được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư, nuôi trồng thuỷ sản, sản xuất nông nghiệp hoặc nông nghiệp kết hợp với mục đích phi nông nghiệp (Điều 139 Luật đất đai năm 2013).

  • Đất có mặt nước ven biển, đất bãi bồi ven sông, ven biển:

Vì đây là những loại đất mà sự tồn tại của nó thiếu tính ổn định nên đối với tất cả các chủ thể phải trả tiền cho Nhà nước để có được QSDĐ này vào mục đích kinh doanh. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài – Nhà nước chỉ áp dụng duy nhất hình thức thuê đất mà không áp dụng hình thức giao đất (Điều 140, Điều 141 Luật đất đai năm 2013).

Đối với nhóm đất phi nông nghiệp

  • Đất ở:

Luật đất đai năm 2013 thể hiện quan điểm nhất quán đất sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì các chủ thể, trong đó có người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều được Nhà nước giao đất có thu tiền để thực hiện dự án đầu tư.

  • Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn:

UBND cấp tỉnh tổ chức việc lập và giao cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư để chỉnh trang hoặc xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới (Điều 146 Luật đất đai năm 2013).

  • Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất:

Theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước thực hiện cho thuê đất đối với tổ chức kinh té, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

Trường hợp đầu tư vào sản xuất kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

  • Đất khu công nghệ cao, khu kinh tế:

UBND cấp tỉnh giao đất cho ban quản lí khu công nghệ cao để tổ chức xây dựng, phát triển khu công nghệ cao; giao đất cho ban quản lí khu kinh tế để tổ chức xây dựng khu kinh tế.

Ban quản lí khu công nghệ cao thực hiện việc cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất trong khu công nghệ cao đế thực hiện mục đích sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao; nghiên cúu và phát triển ứng dụng công nghệ cao; đào tạo nhân lực công nghệ cao.

Ban quản lí khu kinh tế thực hiện giao lại đất để xây dụng nhà ở hoặc cho thuê đất để thực hiện các dự án khác đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất trong khu kinh tế.

  • Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp:

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp còn được thuê đất, thuê lại đất từ hộ gia đình, cá nhân.

  • Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản:

Do những đặc thù trên mà việc giao đất sử dụng ổn định, lâu dài sẽ không phù hợp với việc sử dụng đất vào mục đích thăm dò, khai thác khoáng sản. Đối với những mục đích này, Nhà nước chỉ áp dụng hình thức cho thuê đất để thực hiện việc chuyển giao đất và QSDĐ từ Nhà nước sang cho tất cả các chủ thể sử dụng đất, bao gồm cả đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Khi không còn nhu cầu hoặc không có khả năng tiếp tục sử dụng đất vào mục đích đó nữa, họ vẫn có quyền chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác khoáng sản cho người khác theo quy định của Luật khoáng sản.

  • Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm:

Đất, đất có mặt nước để khai thác nguyên liệu được Nhà nước cho thuê đổi với đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp cổ vốn đầu tư nước ngoài được phép thực hiện dự án đầu tư khai thác nguyên liệu để sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Đất để làm mặt bằng sản xuất vật liệu xây dụng, làm đồ gốm thuộc loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có chế độ sử dụng đất như đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

6. Doanh nghiệp nước ngoài có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Theo khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:

“Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, hay nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.”

Ngoài ra, khoản 1 Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Điều 39. Quy định về chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất

  1. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp.”

Như vậy, doanh nghiệp nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam thông qua hình thức mua bán với cá nhân, tổ chức khác mà chỉ được sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao để thực hiện dự án; được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê; được nhận quyền sử dụng đất thông qua quyết định hòa giải của UBND có thẩm quyền, quyết định của Bản án và nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp.

Như vậy theo quy định trên thì người nước ngoài không thuộc đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Do đó, người nước ngoài sẽ không được phép nhận chuyển nhượng, mua bán đất tại Việt Nam và không được sở hữu đất ở Việt Nam. Tuy nhiên, người nước ngoài vẫn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở.

7. Doanh nghiệp nước ngoài có được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không?

Căn cứ Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài như sau:

“1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.”

Như vậy, đối tượng là doanh nghiệp nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Doanh nghiệp nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua 02 nhóm hình thức sau:

  • Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam;
  • Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Các hình thức doanh nghiệp nước ngoài sở hữu đất đai, nhà ở tại Việt Nam
Các hình thức doanh nghiệp nước ngoài sở hữu đất đai, nhà ở tại Việt Nam – Nguồn: Luật Thái An

Theo Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở thì người nước ngoài để được mua nhà thì phải có giấy tờ chứng minh.

Tổ chức thì phải Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp còn hiệu lực tại thời điểm ký hợp đồng mua nhà, thuê mua nhà ở.

Người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Trường hợp là nhà riêng lẻ (biệt thự, nhà ở liền kề) ở khu vực có dân số tương đương một phường chỉ được mua không quá 250 căn.

Trường hợp 1 dự án hay từ 2 dự án trở lên mà có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2500 căn, người nước ngoài mua bán nhà ở không quá 10% (250 căn) tổng số lượng nhà ở trong dự án đó.

8. Thời hạn sở hữu nhà của cá nhân, doanh nghiệp nước ngoài là bao lâu?

  • Cá nhân người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bằng thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận và có thể gia hạn nếu có nhu cầu.
  • Nếu như người nước ngoài kết hôn với công dân là Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo hình thức ổn định, lâu dài như công dân Việt Nam.
  • Về thời hạn sở hữu nhà khi nhận chuyển nhượng thì tối đa không quá 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận và ghi rõ trong Giấy chứng nhận. Trường hợp chuyển nhượng cho người nước ngoài khác thì bên nhận chuyển nhượng có thời hạn sở hữu trong thời hạn còn lại không phải là 50 năm như ban đầu.
  • Nếu hết thời hạn sở hữu nhà ở mà không xin gia hạn, không bán, tặng cho các đối tượng thuộc sở hữu nhà ở Việt Nam thì bất động sản này thuộc quyền sở hữu của Nhà nước.
  • Đối với trường hợp người nước ngoài thuê nhà ở Việt Nam sẽ thực hiện các quyền và nghĩa vụ với chủ đầu tư theo hợp đồng thuê nhà ở, nếu người nước ngoài thuê nhà kinh doanh (cho thuê lại) thì phải được sự đồng ý của bên chủ đầu tư.

9. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp nước ngoài sở hữu đất đai, nhà ở tại Việt Nam

Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp nước ngoài sở hữu đất đai tại Việt Nam

Khi quy định quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Luật đất đai năm 2013 không dựa trên một tiêu chí chung thống nhất là nguồn gốc sử dụng đất mà dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau, đó là:

  • Mục đích sử dụng đất (nhằm mục đích ngoại giao hay để thực hiện các dự án đầu tư);
  • Nguồn gốc sử dụng đất (được Nhà nước giao, cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại đất, nhận chuyển nhượng QSDĐ từ các chủ thể khác hay có được QSDĐ do mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam);
  • Phạm vi đất sử dụng (trường hợp sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế).

Theo đó, bên cạnh những quyền chung (Điều 166 Luật Đất đai) và nghĩa vụ chung (Điều 170 Luật Đất đai) mà tất cả các chủ thể sử dụng đất (trong đó có người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) đều được thực hiện và có nghĩa vụ phải thực hiện cho dù sử dụng đất dưới bất kì hình thức nào thì tuỳ thuộc vào từng trường hợp cụ thể, quyền về chuyển QSDĐ, chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của họ.

Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở như sau:

“Điều 161. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 của Luật này; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.

Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu;

b) Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều 159 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại điểm a khoản này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;

d) Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;

đ) Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.”

Trên đây là tổng hợp các quy định về việc doanh nghiệp nước ngoài sở hữu đất đai, nhà ở. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

9.  Dịch vụ luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở của Luật Thái An

Việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình

Với kinh nghiệm nhiều năm trong tư vấn, giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai, Công ty luật Thái An hội tụ được nhiều luật sư giỏi, hành nghề lâu năm kết hợp với các luật sư trẻ nhiệt tình cùng các chuyên viên pháp lý năng động… luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng trong lĩnh vực pháp lý.

 

>>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI!

Nguyễn Văn Thanh
Bài viết mới nhất của Nguyễn Văn Thanh (Xem tất cả)