Hợp đồng tặng cho là một trong những giao dịch dễ bắt gặp trong cuộc sống thường nhật. Việc tặng cho nhà ở cũng là một trong những quyền của người sở hữu nhà ở một cách hợp pháp ở Việt Nam. Thế nhưng còn rất nhiều người vẫn băn khoăn về quy định pháp lý liên quan đến hợp đồng tặng cho nhà ở và thủ tục tặng cho. Bài viết sau đây của Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp thông tin cho bạn đọc về hợp đồng tặng cho nhà ở – những điều bạn cần biết.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng tặng cho nhà ở
Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng tặng cho nhà ở là các văn bản pháp luật sau:
Căn cứ khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về khái niệm nhà ở như sau:
“1. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.”
Căn cứ Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng tặng do tài sản như sau:
“Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản
Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”
Theo đó, có thể hiểu, Hợp đồng tặng cho nhà ở là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao nhà ở cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về nhà ở.
3. Đối tượng của hợp đồng tặng cho nhà ở
Việc tặng cho nhà ở không chỉ tuân thủ các quy định chung về tặng cho trong Bộ luật dân sự năm 2015 mà còn phải đáp ứng được các điều kiện được qui định trong Luật Nhà ở năm 2014.
Theo khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014, nhà ở là đối tượng của hợp đồng tặng cho tài sản phải thỏa mãn các điều kiện sau đây:
Điều kiện đối với đối tượng của hợp đồng tặng cho nhà ở theo quy định pháp luật – Nguồn: Luật Thái An
3.1. Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật
Đây là loại giấy tờ xác minh quyền sở hữu hợp pháp của bên tặng cho nhà ở. Riêng đối với trường hợp tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
3.2. Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu
Nhà ở đang bị tranh chấp về quyền sở hữu không thể trở thành đối tượng tặng cho
3.3. Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật
Điều 95 Luật thi hành án dân sự năm 2014 quy định về việc kê biên nhà ở như sau:
Việc kê biên nhà ở là nơi duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án.
Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở.
3.4. Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ
Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
Đối với trường hợp giải tỏa, phá dỡ; Điều 92 Luật Nhà ở năm 2014 có qui định như sau:
Nhà ở bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng đã có quyết định kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai
Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Nhà ở xây dựng trong khi vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
Nhà ở thuộc diện phải tháo dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Bên tặng cho trong hợp đồng tặng cho nhà ở có thể là cá nhân hoặc pháp nhân đáp ứng các điều kiện về tặng cho nhà ở như phân tích ở phần trên.
Bên tặng cho là cá nhân:
Người tặng cho tài sản đã thành niên: nhằm đáp ứng đầy đủ yêu cầu của pháp luật về năng lực hành vi dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 177 Bộ luật dân sự năm 2015
Trường hợp người tặng cho chưa thành niên: để tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho con chưa thành niên thì người con này cần có người đại diện theo pháp luật
Bên tặng cho là pháp nhân:
Đối với tổ chức: khi tham gia vào giao dịch tặng cho nhà ở, phải đáp ứng các điều kiện chủ thể như: phải thành lập hợp pháp, có cơ cấu tổ chức rõ ràng đúng quy định pháp luật, có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm về tài sản của mình, nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật
Đối với hộ gia đình: các thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
Lưu ý về tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung
Điều 137 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:
“1. Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý bằng vãn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung.
2. Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu chỉ được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và không được làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác. Sau khi nhận tặng cho phần sở hữu chung thì chủ sở hữu nhà ở mới không được làm ảnh hưởng đến các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác.”
Lưu ý đối với trường hợp tặng cho nhà ở đang cho thuê
Điều 138 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:
Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc tặng cho nhà ở.
Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng thuê nhà đã ký với bên tặng cho, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác
4.2. Bên được nhận tặng cho nhà ở trong hợp đồng tặng cho nhà ở
Bên được nhận tặng cho phải là đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:
“Điều 7. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1.Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
2.Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
3.Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.”
5. Hình thức Hợp đồng tặng cho nhà ở
Theo quy định tại Điều 459 Bộ luật dân sự 2015:
“1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.
Theo đó, việc tặng cho bất động sản phải lập thành văn bản, văn bản đó phải được công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký.
Bên cạnh đó, Điều 122 Luật Nhà ở cũng có quy định như sau:
“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
…4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”
Như vậy, hợp đồng tặng cho nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Việc công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
6. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Căn cứ Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như sau:
“Điều 12. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
…2. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
5. Các giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.”
Theo đó, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở theo hợp đồng tặng cho nhà ở là kể từ thời điểm bên nhận tặng cho nhận bàn giao nhà ở từ bên tặng cho.
7. Các điều khoản cơ bản của hợp đồng tặng cho nhà ở
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản. Điều 121 Luật Nhà ở có quy định các nội dung cơ bản của hợp đồng về nhà ở nói chung va hợp đồng tặng cho nhà ở nói riêng như sau:
Các điều khoản cơ bản của hợp đồng tặng cho nhà ở – Nguồn: Luật Thái An
Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó; Giá trị của nhà ở tặng cho;
Thời gian và phương thức giao nhận nhà ở;
Điều kiện tặng cho nhà ở (nếu có). Người tặng cho có quyền yêu cầu bên được tặng cho thực hiện nghĩa vụ trước hay sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm pháp luật cũng như không được trái đạo đức xã hội.
Quyền và nghĩa vụ của các bên: Đối với bên tặng cho tài sản – người có tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thì khi tặng cho, bên tặng cho có nghĩa vụ thông báo về khuyết tật của tài sản tặng cho để tạo điều kiện cho bên được tặng cho sử dụng tài sản một cách tốt nhất. Đối với bên được tặng cho: Bên tặng cho có nghĩa vụ thực hiện những công việc mà bên tặng cho yêu cầu,
Cam kết của các bên;
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
Thời gian ký kết hợp đồng; Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Các thỏa thuận khác;
8. Tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở
Nhà ở là một loại tài sản có giá trị cao, vì vậy thường xảy ra tranh chấp. Có một số tranh chấp hợp đồng nhà ở thường gặp như sau:
Thứ nhất, tranh chấp giữa người tặng cho và người nhận tặng cho nhà ở:
Tranh chấp khi thỏa thuận việc tặng cho nhà ở bằng miệng;
Trong trường hợp hợp đồng tặng cho nhà có điều kiện, người tặng cho cho rằng bên nhận tặng cho không thực hiện được các điều kiện trong hợp đồng nên không đủ điều kiện nhận tặng cho tài sản. Bên nhận tặng cho cho rằng mình đã thực hiện các công việc trong hợp đồng, đủ điều kiện nhận tặng cho, lúc này sự trái ngược ý kiến các bên sẽ dẫn đến tranh chấp về hợp đồng.
Tranh chấp liên quan đến nhà ở tặng cho.
Thứ hai, tranh chấp giữa bên thứ ba với bên tặng cho và bên nhận tặng cho nhà ở.
Hợp đồng tặng cho nhà được kí kết bởi bên tặng cho và bên nhận tặng cho, nhưng có bên thứ ba không đồng ý việc tặng cho này dẫn đến tranh chấp.
9. Trình tự, thủ tục tặng cho nhà ở
Bước 1: Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng tặng cho nhà ở có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật Nhà ở. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.
Bước 2: Công chứng, chứng thực văn bản tặng cho nhà ở trong trường hợp bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Bước 3: Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Trình tự tặng cho nhà ở theo quy định pháp luật – Nguồn: Luật Thái An
Bước 4: Nhận kết quả: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận tặng cho nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.
10. Dịch vụ luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp nhà ở của Luật Thái An
Với kinh nghiệm nhiều năm trong tư vấn, giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai, Công ty luật Thái An hội tụ được nhiều luật sư giỏi, hành nghề lâu năm kết hợp với các luật sư trẻ nhiệt tình cùng các chuyên viên pháp lý năng động… luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng trong lĩnh vực pháp lý.
Sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai, nhà ở, trong đó có các quy định về hợp đồng tặng cho nhà ở là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Tiến sỹ luật học, Luật sư Nguyễn Văn Thanh là thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam. Lĩnh vực hành nghề chính: * Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình * Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
Bài viết mới nhất của Nguyễn Văn Thanh (Xem tất cả)
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.
Để được Giải đáp pháp luật nhanh - Hãy gọi Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí 1900 633 725
Để được Tư vấn luật bằng văn bản – Hãy điền Form gửi yêu cầu (phí tư vấn từ 3.000.000 đ)
Để đượcCung cấp Dịch vụ pháp lý trọn gói – Hãy điền Form gửi yêu cầu (Phí dịch vụ tuỳ thuộc tính chất vụ việc)
Yêu cầu dịch vụ
