Các tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê thường gặp

Hợp đồng thuê tài sản là một loại hợp đồng rất phố biến trong hoạt động sản xuất, kinh doanh ngày này. Theo đó, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê, cho thuê ngày càng có chiều hướng ngày càng tăng trong thời gian gần đây. Trong bài viết dưới đây, Luật Thái An sẽ cung cấp thông tin về các tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê thường gặp như sau:

1. Hợp đồng thuê, cho thuê là gì?

Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định thì: Hợp đồng thuê/ cho thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Về đặc điểm của Hợp đồng thuê, cho thuê:

• Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng có đền bù: Mục đích của bên thuê là nhằm được sử dụng tài sản của người khác trong một thời hạn nhất địn; còn bên cho thuê hướng tới việc thu được một khoản tiền từ việc cho người khác sử dụng tài sản của mình.
• Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng song vụ: Bên thuê tài sản có nghĩa vụ trả lại tài sản thuê và tiền thuê như đã thỏa thuận. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê giao tài sản để sử dụng. Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê sử dụng tài sản thuê đúng mục đích, công dụng, thời hạn, phương thức và trả lại tài sản thuê, tiền thuê.

===>>> Xem thêm: Hợp đồng thuê nhà

2. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê là gì?

Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê là những mâu thuẫn, bất đồng, xung đột giữa các bên trong hợp đồng về việc thực hiện không đúng hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ đã ghi nhận trong hợp đồng thuê, cho thuê.

Tranh chấp hợp đồng phát sinh khi các bên tham gia giao kết hợp đồng có những mâu thuẫn, bất đồng quan điểm liên quan đến việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ mà hai bên đã thỏa thuận được ghi nhận trong nội dung của hợp đồng. Việc mâu thuẫn về nội dung hợp đồng có thể xuất phát từ việc đánh giá hành vi vi phạm, cách hiểu nội dung, ngôn từ trong hợp đồng, cách thức giải quyết hậu quả phát sinh hoặc có vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.

3. Nguyên nhân xảy ra tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thuê, cho thuê

3.1. Nguyên nhân chủ quan gây ra tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê

Các nguyên nhân chủ quan dẫn đến tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê bao gồm:

• Nguyên nhân trực tiếp là do sự chủ quan hoặc tin tưởng, đặt niềm tin quá cao cho chủ thể còn lại trong khi soạn thảo hợp đồng có những điều khoản họ không đưa vào dẫn đến những lỗ hổng trong hợp đồng để bên kia lợi dụng dẫn đến tranh chấp.
• Do không tìm hiểu kỹ đối tác, tư cách chủ thể của người ký hợp đồng và xem xét kỹ các vấn đề liên quan đến tài sản thuê, dẫn tới tranh chấp hợp đồng không thể khởi kiện được;
• Chủ thể tham gia hợp đồng thiếu hiểu biết về pháp luật khi điều chỉnh quan hệ hợp đồng và không xem xét kỹ càng hợp đồng trước khi ký kết. Các chủ thể hợp đồng không chú trọng tới các vấn đề về pháp lý mà chỉ quan tâm đến lợi nhuận;
• Do một bên cố tình không thực hiện các giao kết trong hợp đồng làm ảnh hưởng đến bên kia. Các bên chỉ quan tâm đến lợi nhuận, lợi ích của mình mà bất chấp việc vi phạm và phá vỡ các thoả thuận, thiếu đạo đức kinh doanh;
• Đối với hợp đồng thuê, cho thuê có yếu tố nước ngoài thì tranh chấp có thể phát sinh do năng lực của doanh nghiệp trong quan hệ thương mại quốc tế còn nhiều hạn chế; sự thiếu hiểu biết về pháp luật và tập quán thương mại quốc tế.

3.2. Nguyên nhân khách quan gây ra tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê

Các nguyên nhân khách quan dẫn đến tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê gồm:

• Sự biến động của những yếu tố như giá cả, tỷ giá, cung cầu của mỗi quốc gia là khác nhau ở mỗi giai đoạn ảnh hưởng rất lớn đến lợi ích của các bên và có thể dẫn đến nguy cơ xảy ra tranh chấp.
• Các rủi ro khách quan, sự kiện bất khả kháng như thiên tai bão lũ, hạn hán, dịch bệnh…sau khi hai bên đã ký kết hợp đồng dẫn đến không thể tiến hành thực hiện các công việc theo hợp đồng, dẫn đến vi phạm hợp đồng.
• Đối với hợp đồng thuê, cho thuê có yếu tố nước ngoài thì tranh chấp có thể phát sinh do:

• • Hợp đồng sẽ liên quan đến ít nhất hai hệ thống pháp luật của hai quốc gia; ngoài ra, còn có thể liên quan đến tập quán quốc tế điều chỉnh các quan hệ hợp đồng thương mại quốc tế, các bên ký kết lại không tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi ký kết hợp đồng dẫn đến việc ký kết hợp đồng không đúng, không đầy đủ, dẫn đến cách hiểu không thống nhất làm phát sinh tranh chấp giữa các bên;
  • Sự thay đổi chính sách và pháp luật điều chỉnh quan hệ thương mại quốc tế.

4. Các tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê thường gặp là gì?

Có 8 loại tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê thường gặp sau đây:

4.1. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê liên quan đến chủ thể ký kết hợp đồng

Chủ thể của hợp đồng thuê, cho thuê gồm bên cho thuê và bên thuê.  Các chủ thể phải đáp ứng điều kiện về mặt chủ thể theo quy định pháp luật. Chủ thể thuê, cho thuê tài sản: là những cá nhân, tổ chức có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự.

Đối với chủ thể là cá nhân thì phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ (cá nhân thông thường là những người đủ 18 tuổi (không bị mất năng lực hành vi dân sự) thì được tự mình tham gia vào các hợp đồng dân sự, còn những trường hợp cá nhân không có năng lực hành vi, mất năng lực hành vi, bị hạn chế năng lực hành vi và có năng lực hành vi dân sự một phần thì chỉ được thực hiện trong một số trường hợp pháp luật cho phép hoặc thông qua người giám hộ).

Đối với chủ thể là tổ chức thì các tranh chấp có thể phát sinh do người ký kết hợp đồng dịch vụ của các bên không có thẩm quyền ký: Không phải là người đại diện theo pháp luật, không được ủy quyền hoặc là người đại diện theo pháp luật nhưng không có thẩm quyền ký kết hoặc là có ủy quyền hợp pháp nhưng thực hiện ký hợp đồng vượt quá phạm vi ủy quyền.

Hệ quả pháp lý: Hợp đồng được ký bởi người không có thẩm quyền của doanh nghiệp hoặc cá nhân không đáp ứng điều kiện thực hiện giao dịch dân sự về nguyên tắc sẽ vô hiệu. Tùy từng trường hợp cụ thể mà hợp đồng có thể vô hiệu toàn bộ hoặc vô hiệu một phần.

Ngoài ra, đối với một số hợp đồng thuê, cho thuê các tài sản đặc biệt thì còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật điều chỉnh đối tượng đó. Ví dụ, đối với chủ thể cho thuê nhà xưởng thì theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Phòng ngừa tranh chấp hợp đồng phát sinh do chủ thể hợp đồng, các chủ thể cần xem xét như sau:

• Tìm hiểu kỹ về đối tác trước khi thực hiện giao kết hợp đồng;
• Trước khi giao kết hợp đồng cần phải kiểm tra trong Giấy ĐKKD hoặc các giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương để xem ai là người đại diện theo pháp luật, có thẩm quyền ký kết hợp đồng không?
• Yêu cầu cung cấp Văn bản ủy quyền cho nhân viên khi giao dịch hoặc người ký không phải người đại diện theo pháp luật và kiểm tra trong giấy ủy quyền xem người ký có thuộc phạm vi được ủy quyền không (điều kiện ủy quyền, quyền của người được ủy quyền).

4.2. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuêvề đối tượng hợp đồng thuê tài sản

Các tranh chấp liên quan đến đối tượng hợp đồng thuê tài sản rất đa dạng, theo đó có thể phát sinh các mâu thuẫn liên quan đến nội dung sau:

Thứ nhất, tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê khi đối tượng là tài sản cho thuê vi phạm điều cấm pháp luật (bị nghiêm cấm kinh doanh, trao đổi) hoặc tài sản phải đáp ứng điều kiện luật định khi kinh doanh

Đối tượng cho thuê là tài sản, trong đó tài sản thuê/ cho thuê có thể là bất động sản hoặc động sản. Điều đặc biệt trong hợp đồng này chính là tài sản của bên cho thuê không nhất thiết phải là tài sản mà họ là chủ sở hữu, hiểu theo nghĩa rộng thì tài sản đó có thể là tài sản mà họ là chủ sở hữu hoặc tài sản mà họ được giao nghĩa vụ quản lý, điều này tùy vào từng trường hợp và theo sự thỏa thuận của các bên.

Lưu ý, tùy vào loại tài sản thuê mà sẽ phải đáp ứng thêm các điều kiện khác theo quy định, để tránh trường hợp hợp đồng thuê vô hiệu do đối tượng hợp đồng. Ví dụ như: Việc thuê nhà xưởng là một hình thức của kinh doanh bất động sản quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật KDBĐS) 2014. Do vậy, để nhà xưởng được đưa vào cho thuê thì phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 9 Luật KDBĐS, cụ thể:

• Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.
• Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Và phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Thứ hai, tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê về việc giao tài sản thuê

Theo quy định tại Điều 476 Bộ luật dân sự năm 2015 thì: “Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó.” Do đó, khi bên cho thuê chậm giao tài sản thuê, hoặc giao không đúng lượng, chất lượng, chủng loại, hoặc giao không đúng địa điểm thì cũng rất dễ phát sinh tranh chấp.

Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

Thứ ba, tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê khi tài sản thuê bị giảm sút giá trị

Theo quy định pháp luật, Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường. Tuy nhiên, Bên thuê sẽ không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

Thực tế phát sinh rất nhiều tranh chấp khi tài sản thuê bị giảm sút giá trị, bị hư hỏng mất mát. Các bên thường mâu thuẫn khi xác minh những trường hợp nào bên thuê phải có trách nhiệm sửa chữa, bồi thường hay những trường hợp nào mà bên thuê không phải chịu trách nhiệm.

Bởi vậy, các bên cần thỏa thuận một cách rõ ràng các trách nhiệm liên quan đến việc tài sản thuê bị giảm sút giá trị. Ví dụ như:

“ 1. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.”

Thứ tư, tranh chấp khi bên thuê sử dụng tài sản không đúng công dụng của tài sản và mục đích đã thỏa thuận ở hợp đồng cho thuê.

Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Thứ năm, tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê về nghĩa vụ sửa chữa, bảo trì, nâng cấp tài sản thuê

Theo quy định, Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý. Vậy nên, nếu bên thuê tự ý sửa chữa khi chưa có sự đồng ý của bên cho thuê thì cũng có thể phát sinh tranh chấp.

4.3. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê liên quan đến việc đảm bảo quyền sử dụng tài sản cho bên thuê

Theo quy định tại Điều 478 Bộ luật dân sự năm 2015 thì Bên cho thuê có trách nhiệm phải đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

4.4. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê liên quan đến giá cả và thanh toán hợp đồng thuê, cho thuê

Do Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng có đền bù trong đó, bên cho thuê hướng tới việc thu được một khoản tiền khi cho người khác sử dụng tài sản của mình. Vì vậy, trong hợp đồng thuê, cho thuê tài sản, giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

Trong một số trường hợp, các bên trong hợp đồng thuê có thể thỏa thuận về khoản tiền đặt cọc, và cũng có rất nhiều tranh chấp phát sinh khi bên cho thuê không trả lại tiện cọc, trừ tiền cọc,… sau khi chấm dứt hợp đồng thuê.

Đa số các hợp đồng thuê tài sản thường xảy ra tranh chấp ở điều khoản này khi bên thuê có hành vi thanh toán không đúng hạn tiền thuê, hoặc tranh chấp về giá thuê khi xảy ra các trường hợp được xem là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”.

Ví dụ như, đã có nhiều ý kiến khác nhau trong việc xác định tính hình dịch bệnh Covid-19 có được xem là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” dẫn đến việc bên thuê tài sản được yêu cầu đàm phán lại hợp đồng thuê (trong đó có điều khoản về vấn đề thanh toán) hay không?

Về bản chất của những bất đồng trong việc sửa đổi hợp đồng xuất phát từ lợi ích kinh tế, nên các bên nên cân nhắc phương án giải quyết tối ưu dựa trên cơ sở thiện chí của các bên, trên tinh thần hạn chế thiệt hại cho cả hai bên và chia sẻ khó khăn với bên kia.

Bởi vậy, Các bên cần đưa ra các điều khoản chi tiết, cụ thể về giá cả, phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán cũng như mức lãi khi bên thuê chậm thanh toán để hạn chế tranh chấp sau này.

4.5. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê liên quan đến việc cho thuê lại

 Theo quy định tại Điều 475 Bộ luật dân sự năm 2015 thì: Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý. Tuy nhiên, thực tế có rất nhiều trường hợp, vì hợp đồng không có quy định rõ về vấn đề thuê lại nên bên thuê đã tự ý cho bên khác thuê lại nhằm kiếm lợi nhuận tự khoản chênh lệch về giá thuê. Điều này đã dẫn đến nhiều tranh chấp giữa bên thuê và bên cho thuê, nhất là khi bên thuê lại làm hư hỏng, mất mát tài sản cho thuê.

Vậy nên, trong hợp đồng thuê nên quy định rõ việc cho phép bên thuê tài sản cho người khác thuê lại hay không? Cũng như trách nhiệm của bên thuê khi bên thuê lại gây mất mát, hư hỏng tài sản thuê.

4.6. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê về thời hạn thuê tài sản, tài sản thuê bị bên thuê chiếm giữ

Thông thường, các bên sẽ thỏa thuận một cách cụ thể về thời gian thuê ví dụ như 1 tháng, 1 năm… nhưng cũng có thể sẽ không quy định thời hạn mà sẽ theo nhu cầu, mục đích sử dụng của bên thuê. Khi hết thời hạn thuê, bên thuê có trách nhiệm trả lại tài sản thuê theo như thỏa thuận. Tuy nhiên, có những trường hợp, sau khi hết thời hạn nhưng bên thuê vẫn không trả lại tài sản, dẫn tới mâu thuẫn xảy ra.

4.7. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê liên quan đến vấn đề bồi thường thiệt hại

Như đã phân tích ở trên, khi có hành vi vi phạm hợp đồng, các bên sẽ thường có những tranh chấp liên quan đến vấn đề bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng.

Đối với vấn đề bồi thường thiệt hại: khác với vấn đề phạt vi phạm, trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ thực hiện Hợp đồng phát sinh ngay cả trong trường hợp các bên không có thỏa thuận nào về vấn đề này. Điều 302 Luật thương mại 2005: “Bồi thường thiệt hại là việc bên vi phạm bồi thường những tổn thất do hành vi vi phạm hợp đồng gây ra cho bên bị vi phạm”. Có ba điều kiện phát sinh trách nhiệm bồi thường hợp đồng thương mại (Điều 303 Luật Thương Mại) như sau:

• Có hành vi vi phạm hợp đồng;
• Có thiệt hại thực tế xảy ra;
• Có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm hợp đồng và thiệt hại xảy ra.
• Mức bồi thường thiệt hại mà căn cứ vào lỗi của các bên và mức thiệt hại thực tế xảy ra.

Khi phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại, các bên thường xảy ra tranh chấp trong vấn đề xác định mức bồi thường cho bên bị vi phạm, đặc biệt là khi phát sinh trách nhiệm với bên thứ ba.

Bên cạnh đó, cũng cần xét đến việc ngoài những trường hợp vi phạm nghĩa vụ do ý chí chủ quan của mỗi bên, dẫn đến thiệt hại phải bồi thường thì có những trường hợp vi phạm nhưng được miễn trách nhiệm. Đó là khi vi phạm do sự kiện bất khả kháng:

Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được ví dụ như thiên tai, bão lũ, dịch bệnh, chiến tranh….và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Ví dụ như việc bão lũ, thiên tai làm hỏng mái nhà là đối tượng của hợp đồng cho thuê nhà. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được nghĩa vụ dân sự do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác (Điều 302 Bộ Luật dân sự 2005). Điều 294 Luật Thương mại thì bên vi phạm hợp đồng được miễn trách nhiệm trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng, điều khoản về bất khả kháng chính là giúp cho các bên lường trước được các trường hợp miễn trách nhiệm nếu vi phạm nghĩa vụ hợp đồng khi điều kiện bất khả kháng xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Như vậy, khi giao kết hợp đồng, các bên cần phải xem xét các rủi ro có thể xảy ra để đưa tránh những thiệt hại trong hợp đồng thuê và đưa ra các căn cứ định mức bồi thường trong một số trường hợp cụ thể. Bên cạnh đó, trong hợp đồng cần quy định một cách cụ thể về các sự kiện được xem là bất khả kháng, quy định về thời gian thông báo, khắc phục và trách nhiệm khi có vi phạm hợp đồng do sự kiện bất khả kháng gây ra.

4.8. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê, cho thuê

Theo quy định Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng thì bên bị vi phạm có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải bồi thường. Thông thường, các bên thường thỏa thuận về các trường hợp được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê như: Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận mà không có lý do chính đáng; Bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng; Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại tài sản thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;….

Hậu quả của đơn phương chấm dứt hợp đồng:

• Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt, nếu không thông báo gây thiệt hại thì phải bồi thường

• Hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Bên bị vi phạm được bồi thường nếu có thiệt hại.

• Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng trừ các thỏa thuận về bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm và giải quyết tranh chấp.

• Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không có căn cứ bên kia vi phạm nghiêm trọng hợp đồng thì bên đơn phương chấm dứt là bên vi phạm bà phải bồi thường nếu có thiệt hại..

Vấn đề mâu thuẫn trong việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn đã thỏa thuận là nguyên nhân khá phổ biến dẫn đến tranh chấp hợp đồng thuê cho thuê. Điều này là bởi,  nếu hợp đồng quy định một cách không rõ ràng về các trường hợp chấm dứt, trách nhiệm của các bên trong vấn đề chấm dứt cũng như việc giải quyết hậu quả của việc này, mức phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hai thì rất dễ xảy ra mâu thuẫn về lợi ích.

5. Phòng ngừa tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê như thế nào ?

• Tìm hiểu rõ về chủ thể đối tác và năng lực chủ thể giao kết hợp đồng. Bạn cần đảm bảo rằng họ có đủ quyền ký kết vào bản hợp đồng này. Tránh trường hợp một số kẻ lừa đảo, nhận mình làm chủ tài sản cho thuê nhằm chiếm đoạt tài sản.
• Tìm hiều kỹ các thông tin liên quan đến tài sản thuê: ví dụ như màu sắc, kích thước, diện tích thuê, tình trạng nhà ở mặt bằng…
• Bạn cần xác thực xem chúng có đúng như những gì mà người cho thuê trao đổi với bạn không. Nếu có sự sai trái, dối trá hay thiếu trung thực từ người chủ thì tốt nhất, bạn nên bỏ qua, đi tìm địa chỉ thuê mới.
• Liên quan đến việc soạn thảo và ký kết hợp đồng, các bên cần kiểm tra kỹ lưỡng hợp đồng, xem mọi thông tin, điều khoản trong hợp đồng có đúng với những gì hai bên thỏa thuận hay không?
• Chuẩn bị dự thảo hợp đồng với những quy định rõ ràng, chi tiết càng tốt và hạn chế các thuật ngữ nhập nhằng, khó hiểu. Nên lựa chọn những người có kinh nghiệm để soạn thảo hợp đồng, đặc biệt là các công ty luật.
• Đọc cẩn thận, kỹ càng các nội dung thỏa thuận được ghi trong hợp đồng trước khi đặt bút ký kết hợp tác.
• Các bên tham gia phải thống nhất lựa chọn một cơ quan chính để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra. Cơ quan này phải có thẩm quyền và hoàn toàn phù hợp theo quy định của pháp luật.

>>> Xem thêm: Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự