Thuê nhà nguyên căn là giải pháp nhà ở được nhiều người lựa chọn trước bối cảnh giá nhà ở tăng cao, tuy nhiên việc thuê nhà cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Đặc biệt khi tổ chức, cá nhân thuê nhà của công ty kinh doanh bất động sản càng phải lưu ý tuân thủ các quy định pháp luật. Trong bài viết này, Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp các thông tin cơ bản về việc thuê nhà của công ty kinh doanh bất động sản.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề thuê nhà của công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề thuê nhà của công ty kinh doanh bất động sản là các văn bản sau:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020;
- Luật Nhà ở năm 2014;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
2. Công ty kinh doanh bất động sản là gì?
Căn cứ khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định như sau:
“1.Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”
Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014:
“1.Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2.Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”;
Theo đó, có thể hiểu, Công ty kinh doanh bất động sản là các doanh nghiệp được thành lập nhằm đầu tư vốn với mục đích để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
===>>> Xem thêm:Điều kiện đầu tư nước ngoài về kinh doanh bất động sản
3. Các đối tượng được thuê nhà của công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản quy định các đối tượng được thuê nhà của công ty kinh doanh bất động sản như sau:
“Điều 14. Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
1.Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản.
2.Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê cấc loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.
3.Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật này.”
Theo đó, các đối tượng được thuê nhà của công ty kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Tổ chức, cá nhân trong nước: được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản. Trong khi đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được thuê mà không được mua, nhận chuyển nhượng, thuê mua các loại bất động sản để sử dụng
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài: chỉ được thuê các loại bất động sản để ở, được thuê nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản.
4. Nhà cho thuê của Công ty kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện gì?
Căn cứ khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì điều kiện để nhà đưa vào kinh doanh của Công ty kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối vôi nhà có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
===>>> Xem thêm:Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
===>>> Xem thêm:Điều kiện bán nhà ở xã hội
5. Lưu ý về các loại nhà được cho thuê của công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh thì các loại nhà được cho thuê của công ty kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Nhà có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
6. Nguyên tắc cho thuê nhà của công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:
Nhà cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
7. Quy định về Hợp đồng thuê nhà của công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản thì việc kinh doanh bất động sản phải đảm bảo tính bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
Căn cứ Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản quy định:
“1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:
a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
2.Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
3.Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.”
Theo đó, các bên cần lập hợp đồng bằng văn bản khi thuê nhà của công ty kinh doanh bất động sản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận.
8. Nội dung cơ bản của hợp đồng cho thuê nhà của Công ty kinh doanh bất động sản.
Căn cứ Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản, nội dung hợp đồng cho thuê nhà của công ty kinh doanh bất động sản gồm các điều khoản sau:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Các thông tin về bất động sản;
- Giá cho thuê;
- Phương thức và thời hạn thanh toán;
- Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
- Bảo hành;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Phạt vi phạm hợp đồng;
- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
- Giải quyết tranh chấp;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
===>>> Xem thêmMẫu hợp đồng thuê nhà xưởng
9. Quyền và nghĩa vụ của Công ty bất động sản cho thuê nhà
Căn cứ Điều 26, Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về quyền, nghĩa vụ của bên cho thuê nhà như sau:
Thứ nhất, quyền của bên cho thuê nhà bao gồm:
- Yêu cầu bên thuê nhận nhà theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.
- Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê.
- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật này.
- Yêu cầu bên thuê giao lại nhà khi hết thời hạn thuê. Trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
Thứ hai, nghĩa vụ của bên cho thuê nhà bao gồm:
- Giao nhà cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà, công trình xây dựng theo đúng công năng, thiết kế.
- Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê.
- Bảo trì, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.
- Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
===>>> Xem thêm:Các tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê thường gặp
10. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà của Công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ Điều 28, Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà của công ty kinh doanh bất động sản như sau:
Thứ nhất, quyền của bên thuê nhà bao gồm:
- Yêu cầu bên cho thuê giao nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà.
- Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
- Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
- Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.
- Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà, công trình xây dựng trong trường hợp nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra.
- Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 30 của Luật này.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
Thứ hai, nghĩa vụ của bên thuê nhà bao gồm:
- Bảo quản, sử dụng nhà đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.
- Thanh toán đủ tiền thuê nhà theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
- Sửa chữa hư hỏng của nhà do lỗi của mình gây ra.
- Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.
- Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
===>>> Xem thêm:Bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng
11. Lưu ý khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà như sau:
“1. Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê;
b) Sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê;
c) Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê;
d) Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
2. Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê;
b) Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý;
c) Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác”
Trên đây là tổng hợp các quy định về thuê nhà của công ty kinh doanh bất động sản. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.
===>>> Xem thêm:Mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản: Những điều cần biết
===>>> Xem thêm:Hướng dẫn soạn thảo và mẫu hợp đồng liên doanh kinh doanh bất động sản
===>>> Xem thêm:Nhà đầu tư nước ngoài góp vốn vào công ty kinh doanh bất động sản
12. Dịch vụ luật sư tư vấn kinh doanh bất động sản và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Thái An
Ngày nay, việc gia đình, tổ chức, cá nhân mua nhà, thuê nhà của Công ty kinh doanh bất động ngày càng phổ biến bởi tính nhanh gọn, nhiều lựa chọn của các dịch vụ mà các công ty này cung cấp. Tuy nhiên, do bất động sản là loại tài sản mang giá trị cao nên cũng kèm theo đó là tỷ lệ rủi ro cao, đặc biệt nếu các chủ thể đầu tư thiếu hiểu biết pháp luật. Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai, nhà ở là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng.
===>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đất đai.
>>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI!
Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
Yêu cầu dịch vụ
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.