Chuyển nhượng dự án bất động sản như thế nào ?

Ngày nay, việc đầu tư vào các dự  án ngày càng phổ biến bởi lợi nhuận mà hoạt động này mang lại. Tuy nhiên khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản, các chủ còn gặp nhiều khó khăn trong hồ sơ, trình tự, thủ tục. Bài viết dưới đây, Công ty Luật Thái An sẽ giải đáp các thắc mắc thường gặp về vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản

Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản  là các văn bản sau:

• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
• Luật Đầu tư năm 2020;
• Luật Đất đai năm 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

2. Chuyển nhượng dự án bất động sản là gì?

Chuyển nhượng dự án bất động sản có thể hiểu là việc chủ đầu tư chuyển giao dự án bất động sản cùng các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án đó cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Chuyển nhượng dự án bất động sản (một phần hoặc toàn bộ) là một trong những hình thức kinh doanh bất động sản có sẵn.

3. Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản

Chuyển nhượng dự án bất động sản cũng là một trong những hình thức kinh doanh bất động sản có sẵn nên ngoài đáp ứng các điều kiện, nguyên tắc chung của kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản còn phải đáp ứng các điều kiện riêng biệt khác.

Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản quy định nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản như sau:

Một là, Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh.

Hai là, việc chuyển nhượng toàn bộ phải bảo đảm yêu cầu sau đây:

• Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
• Không làm thay đổi nội dung của dự án;
• Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

Ba là, việc chuyển nhượng dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bốn là, Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.

4. Các đối tượng được nhận chuyển nhượng dự án bất động sản

Theo Điều 11 và Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản thì các đối tượng được nhận chuyển nhượng dự án bất động sản gồm:

• Tổ chức, cá nhân trong nước được nhận chuyển nhượng dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.

5. Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Theo Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định các điều kiện để chuyển nhượng dự án bất động sản gồm:

a. Điều kiện đối với dự án bất động sản được chuyển nhượng

Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

• Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
• Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
• Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

5.2. Điều kiện đối với chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản

Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với dự án chuyển nhượng.

5.3. Điều kiện đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

6. Hình thức hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản

Điểm đ Khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản thì hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản cũng là một trong các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản. Theo đó, căn cứ khoản 2 Điều 17, hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận.

7. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản

Theo Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:

• Tên, địa chỉ của các bên;
• Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;
• Thông tin chi tiết về dự án chuyển nhượng;
• Giá chuyển nhượng;
• Phương thức và thời hạn thanh toán;
• Thời hạn bàn giao dự án và hồ sơ kèm theo;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
• Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
• Phạt vi phạm hợp đồng;
• Giải quyết tranh chấp;
• Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

8. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

8.1. Quyền và nghĩa vụ của Chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản

• Chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh. Trừ các quyền và nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó;
• Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng;
• Thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án chuyển nhượng;
• Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

8.2. Quyền và nghĩa vụ của Bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản:

• Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao;
• Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt;
• Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tiến độ, tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dựng;
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

9. Việc chuyển nhượng dự án bất động sản cần cơ quan có thẩm quyền nào cho phép?

Căn cứ Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản như sau:

• Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.
• Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp trên thì thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:
  • Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư;
  • Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.

10. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng dự án đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được UBND cấp tỉnh ủy quyền. Theo quy định tại Điều 10 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:

Hồ sơ của chủ đầu tư đề nghị chuyển nhượng một phần dự án bất động sản bao gồm:

• Đơn đề nghị chuyển nhượng một phần dự án bất động sản theo mẫu
• Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản theo mẫu
• Các giấy tờ (bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng, chứng thực khi nộp hồ sơ) về dự án bất động sản chuyển nhượng, bao gồm:

• • Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quyết định phê duyệt dự án;
  • Quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng; giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng của dự án;
  • Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án (đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng);
  • Giấy chứng nhận đối với dự án;
• Báo cáo quá trình thực hiện dự án bất động sản tính đến thời điểm chuyển nhượng theo mẫu quy định tại Mẫu số 12 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

Hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản bao gồm:

• Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng một phần dự án theo mẫu quy định tại Mẫu số 11 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này;
• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh việc thành lập tổ chức (bản sao và xuất trình bản gốc để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng hoặc chứng thực khi nộp hồ sơ);
• Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính; chứng minh các nguồn vốn huy động (nếu có) theo quy định của pháp luật để đảm bảo việc tiếp tục triển khai thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận; đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng thì phải có giấy tờ chứng minh năng lực tài chính quy định tại khoản 2 Điều 4 của Nghị định này.

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền xử lý hồ sơ

• Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.
• Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Bước 3: Trả kết quả

Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng khi hồ sơ hợp lệ.

Bước 4: Thủ tục sau khi có Quyết định cho phép chuyển nhượng

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án.

Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Trên đây là tổng hợp các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

Ngày nay, hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án bất động sản ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng dự án bất động sản chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp lý nên các nhà đầu tư thường gặp nhiều khó khăn khi thực hiện. Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai, nhà ở, tư vấn kinh doanh bất động sản là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng.

HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN