Soạn thảo hợp đồng xây dựng

Hợp đồng xây dựng là một loại hợp đồng thường xuyên được sử dụng trong lĩnh vực thi công xây dựng, như nhà ở, tòa nhà văn phòng thương mại, khu đô thị, khu công nghiệp hay khu nghỉ dưỡng…

Tầm quan trọng của việc soạn thảo hợp đồng xây dựng không thể phủ nhận trong mọi dự án xây dựng. Là cơ sở pháp lý giữa chủ đầu tư và nhà thầu, quy định quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của mỗi bên, hợp đồng được soạn thảo cẩn trọng, chi tiết không chỉ giúp đảm bảo tiến độ thi công xây dựng, chất lượng công trình, mà còn giảm thiểu rủi ro tranh chấp.

Trong bài viết dưới đây Công ty Luật Thái An™ sẽ cung cấp cho Quý độc giả những vấn đề pháp lý cơ bản khi soạn thảo hợp đồng xây dựng.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh việc soạn thảo Hợp đồng xây dựng

Cơ sở pháp lý điều chỉnh việc soạn thảo Hợp đồng xây dựng là các văn bản pháp lý sau:

• Luật xây dựng năm 2014, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020
• Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 của Chính phủ Quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng
• Nghị định số 50/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng

2. Hợp đồng xây dựng là gì?

Khái niệm Hợp đồng xây dựng được quy định tại khoản 1 Điều 138 Luật xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 như sau:

“Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.”

Theo đó, có thể hiểu, hợp đồng xây dựng là văn bản thỏa thuận giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện toàn bộ hay một phần công việc xây dựng theo đúng yêu cầu của bên giao thầu trong một thời hạn nhất định.

Chủ thể của hợp đồng xây dựng gồm bên giao thầu và bên nhận thầu. Trong đó:

• Bên giao thầu là cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội hay đơn vị vũ trang nhân dân, doanh nghiệp,  có vốn đầu tư và có nhu cầu xây dựng.
• Bên nhận thầu là tổ chức, doanh nghiệp xây dựng có đăng kí kinh doanh hành nghề xây dựng và phải đảm bảo năng lực về chuyên môn, kinh nghiệm, kĩ thuật và tài chính.

   Tầm quan trọng của việc soạn thảo hợp đồng xây dựng – Ảnh minh họa: Internet.                             

3. Các loại hợp đồng xây dựng

Căn cứ theo Điều 140 Luật xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 thì “Hợp đồng xây dựng được phân loại theo tính chất, nội dung công việc thực hiện và giá hợp đồng áp dụng”.

a. Căn cứ theo tính chất, nội dung công việc thực hiện

Căn cứ theo tính chất, nội dung công việc thực hiện, hợp đồng xây dựng gồm:

• Hợp đồng tư vấn xây dựng;
• Hợp đồng xây dựng nhà ở;
• Hợp đồng xây dựng công trình/ Hợp đồng thi công xây dựng công trình;
• Hợp đồng cung cấp thiết bị lắp đặt vào công trình xây dựng;
• Hợp đồng thiết kế – mua sắm vật tư, thiết bị – thi công xây dựng, hợp đồng chìa khóa trao tay;
• Hợp đồng xây dựng khác.

b. Căn cứ theo giá hợp đồng

Căn cứ theo hình thức giá hợp đồng áp dụng, hợp đồng xây dựng gồm:

• Hợp đồng xây dựng trọn gói;
• Hợp đồng xây dựng theo đơn giá cố định;
• Hợp đồng xây dựng theo đơn giá điều chỉnh;
• Hợp đồng xây dựng theo thời gian;
• Hợp đồng xây dựng theo chi phí cộng phí;
• Hợp đồng xây dựng theo giá kết hợp;
• Hợp đồng xây dựng khác.

4. Căn cứ pháp lý áp dụng đối với hợp đồng xây dựng:

Hợp đồng xây dựng phải áp dụng hệ thống pháp luật của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và tuân thủ các quy định chuyên ngành xây dựng như:

• Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014; Luật xây dựng sửa đổi số: 62/2020/QH14 ngày 17 tháng 6 năm 2020;
• Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 của Chính phủ Quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng;
• Các nghị định, thông tư khác quy định cụ thể trong lĩnh vực xây dựng…

5. Ngôn ngữ sử dụng trong hợp đồng xây dựng:

Căn cứ quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 11 Nghị định 37/2015/NĐ-CP về luật áp dụng và ngôn ngữ áp dụng cho hợp đồng xây dựng thì ngôn ngữ sử dụng trong hợp đồng là tiếng Việt

Đối với hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài thì ngôn ngữ sử dụng là tiếng Việt và tiếng nước ngoài do các bên thỏa thuận lựa chọn; nếu không thỏa thuận được thì sử dụng tiếng Anh.

6. Hợp đồng xây dựng có cần công chứng không?

Ở Việt Nam trong một số trường hợp, việc công chứng hợp đồng xây dựng có thể không cần thiết, đặc biệt khi các bên đã tin tưởng và hiểu rõ về các điều khoản của hợp đồng, cũng như pháp luật không yêu cầu công chứng, thí dụ hợp đồng xây dựng được ký giữa các bên là pháp nhân hoặc giữa pháp nhân với cá nhân cụ thể. Thay việc công chứng hợp đồng xây dựng, các bên cần đảm bảo là người đại diện đủ thẩm quyền để ký kết, đồng thời lưu trữ hợp đồng một cách cẩn thận làm cơ sở để thực hiện hợp đồng, bảo vệ quyền và nghĩa vụ của các bên.

Dù hợp đồng có được công chứng hay không, việc soạn thảo hợp đồng xây dựng nên luôn được thực hiện một cách cẩn thận và chi tiết, nhằm tránh mâu thuẫn và tranh chấp sau này. Đây là cốt lõi vấn đề bảo vệ cả các bên là chủ thể của hợp đồng, đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho các bên.

7. Các nội dung trong Hợp đồng xây dựng là gì?

Khi soạn thảo hợp đồng xây dựng, cần đảm bảo các nội dung theo quy định tại Điều 141 Luật xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020. Cụ thể dưới đây:           

a. Đối tượng hợp đồng xây dựng và khối lượng công việc

Đây là những nội dung, khối lượng công việc mà bên giao thầu ký kết với bên nhận thầu phù hợp với phạm vi công việc của hợp đồng và phải được các bên thỏa thuận rõ trong hợp đồng (căn cứ theo hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu, hồ sơ dự thầu, biên bản thỏa thuận… ).

Tùy theo từng loại hợp đồng xây dựng cụ thể, phạm vi công việc thực hiện sẽ có sự khác nhau, chẳng hạn:

• Đối với hợp đồng tư vấn xây dựng, nội dung công việc là việc lập quy hoạch; lập dự án đầu tư xây dựng; thiết kế; khảo sát; quản lý dự án; quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng; giám sát thi công xây dựng; thẩm tra thiết kế, dự toán và các công việc tư vấn khác trong hoạt động đầu tư xây dựng;
• Đối với hợp đồng thi công xây dựng, nội dung công việc là việc cung cấp vật liệu xây dựng, nhân lực, máy và thiết bị thi công và thi công xây dựng công trình theo đúng hồ sơ thiết kế được phê duyệt…

b. Chất lượng, yêu cầu kỹ thuật của công việc, nghiệm thu và bàn giao

Các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về các quy chuẩn, tiêu chuẩn, chỉ dẫn kỹ thuật áp dụng cho sản phẩm trong hợp đồng trên cơ sở tuân thủ và đáp ứng các yêu cầu về chất lượng theo quy định của pháp luật. Nếu là hàng hóa nhập khẩu thì cần đáp ứng quy định về nguồn gốc, xuất xứ

Về vấn đề nghiệm thu, bàn giao sản phẩm các công việc hoàn thành sẽ tuân theo thỏa thuận của các bên và tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về quản lý chất lượng công trình xây dựng.

>>> Xem thêm: Kiểm tra, nghiệm thu, bàn giao trong hợp đồng

Soạn thảo hợp đồng xây dựng cần dựa trên Luật Xây dựng 2013 và pháp luật có liên quan – Ảnh nguồn Internet

c. Thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng

Thời gian thực hiện hợp đồng: tính từ ngày hợp đồng có hiệu lực cho đến khi các bên đã hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng xây dựng đã ký.

Về tiến độ thực hiện hợp đồng, Bên nhận thầu có trách nhiệm lập tiến độ chi tiết thực hiện hợp đồng trình bên giao thầu chấp thuận để làm căn cứ thực hiện.

Gia hạn hợp đồng xây dựng: Hợp đồng có thể được gia hạn theo thỏa thuận của các bên hoặc do có trở ngại ‘sự kiện bất khả kháng’…

d. Giá trị hợp đồng, tạm ứng, đồng tiền sử dụng trong thanh toán và thanh toán hợp đồng xây dựng

Nội dung này các bên được tự do thỏa thuận, miễn không vi phạm quy định pháp luật.

>>> Xem thêm: Quy định về đồng tiền thanh toán trong hợp đồng

>>> Xem thêm: Quy định phạt do chậm thanh toán

e. Bảo đảm thực hiện hợp đồng, bảo lãnh tạm ứng hợp đồng

Bảo đảm thực hiện hợp đồng xây dựng là việc bên nhận thầu thực hiện một trong các biện pháp đặt cọc, ký quỹ hoặc bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình trong thời gian thực hiện hợp đồng; pháp luật khuyến khích áp dụng hình thức bảo lãnh. Các nội dung cụ thể về vấn đề bảo đảm thực hiện hợp đồng, bảo lãnh tạm ứng hợp đồng được hướng dẫn bởi Điều 16, Khoản 4 Điều 18 Nghị định 37/2015/NĐ-CP.

g. Điều chỉnh hợp đồng xây dựng

Nội dung này các bên thỏa thuận điều chỉnh hợp đồng trên cơ sở tuân thủ quy định pháp luật tại Muc 5 Chương II Nghị định 37/2015/NĐ-CP, nay được sửa đổi bởi Khoản 11 đến Khoản 14 Điều 1 Nghị định 50/2021/NĐ-CP.                                                                                  

h. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng xây dựng

Tùy từng loại hợp đồng xây dựng và thỏa thuận của các bên mà quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia hợp đồng sẽ có sự khác nhau.

i. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, thưởng và phạt vi phạm hợp đồng

Vấn đề thưởng hợp đồng, phạt vi phạm hợp đồng thực hiện theo quy định tại Khoản 1, 2 Điều 146 Luật xây dựng số 50/2014/QH13 và theo thỏa thuận của các bên.

Về trách nhiệm do vi phạm hợp đồng xây dựng: trách nhiệm này phát sinh khi một trong hai bên có hành vi vi phạm hợp đồng, chẳng hạn như vấn đề thanh toán không đúng thời hạn, không đầy đủ; thực hiện công việc không đúng tiến độ, chất lượng…..

Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng thực hiện theo quy định từ Khoản 3 đến Khoản 7 Điều 146 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, và các văn bản có liên quan.

>>> Xem thêm: Phạt vi phạm hợp đồng

k. Tạm ngừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng

Bên giao thầu và bên nhận thầu thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng về các tình huống được tạm dừng thực hiện công việc trong hợp đồng, quyền được tạm dừng; trình tự thủ tục tạm dừng, mức đền bù thiệt hại do tạm dừng.

>>> Xem thêm: Tạm ngừng thực hiện hợp đồng

>>> Xem thêm: Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

l. Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng

Các loại tranh chấp hợp đồng xây dựng rất đa dạng. Nhìn chung thì có hai loại tranh chấp phổ biến, đó là:

• Tranh chấp hợp đồng do vi phạm quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng
• Tranh chấp hợp đồng do vi phạm tính pháp lý của hợp đồng, thí dụ vi phạm nguyên tắc ký kết hợp đồng, chủ thể ký kết hợp đồng, điều khoản của hợp đồng không hợp pháp, cách thức ký kết hợp đồng, hình thức hợp đồng…

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng

m. Rủi ro và bất khả kháng

Các bên xác định các trường hợp rủi ro, bất khả kháng có thể xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng, quy định về trách nhiệm thông báo và việc xử lý hệ quả của sự kiện rủi ro, bất khả kháng….

>>> Xem thêm: Các trường hợp bất khả kháng

n. Quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng

Vấn đề quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng thực hiện theo hướng dẫn bởi Điều 22, Điều 23 Nghị định 37/2015/NĐ-CP

8. Tranh chấp Hợp đồng xây dựng và cách phòng ngừa

Do giá trị lớn, nhiều hạng mục phức tạp đứng ở góc độ pháp lý nên đầu tư xây dựng là một trong những lĩnh vực phát sinh rất nhiều tranh chấp. Các tranh chấp phát sinh với nhiều mức độ phức tạp khác nhau và giá trị tranh chấp hợp đồng xây dựng có xu hướng ngày càng lớn.

Theo ghi nhận của Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) thì đã có những vụ tranh chấp hợp đồng xây dựng với giá trị lên tới 6.000 tỷ đồng và kéo dài trong nhiều năm. Do đó, đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng phải có các giải pháp để phòng ngừa tranh chấp hợp đồng xây dựng. Để tìm hiểu kỹ, bạn hãy đọc bài viết sau đây của chúng tôi:

>>> Xem thêm: Phòng ngừa tranh chấp hợp đồng xây dựng

Khi soạn thảo hợp đồng xây dựng cần lường được các tranh chấp có thể phát sinh

a. Xử lý vi phạm hợp đồng xây dựng thế nào? 

Theo tính chất, nội dung công việc thực hiện, hợp đồng xây dựng gồm các loại sau:

• Hợp đồng xây dựng nhà ở 
• Hợp đồng tư vấn xây dựng;
• Hợp đồng xây dựng công trình;
• Hợp đồng xây dưng trọn gói
• Hợp đồng cung cấp thiết bị lắp đặt vào công trình xây dựng;
• Hợp đồng thiết kế – mua sắm vật tư, thiết bị – thi công xây dựng;
• Hợp đồng xây dựng khác.

Mẫu hợp đồng xây dựng được soạn thảo dựa trên quy định của Điều 141 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020, Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng; Nghị định số 50/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng.

a. Mẫu hợp đồng giao khoán xây dựng

Hợp đồng giao khoán xây dựng là mang bản chất là hợp đồng dân sự ghi nhận sự thỏa thuận của hai bên, theo đó bên nhận khoán có nghĩa vụ hoàn thành một công việc xây dựng nhất định theo yêu cầu của bên giao khoán và sau khi đã hoàn thành phải bàn giao cho bên giao khoán kết quả của công việc đó.

Phụ thuộc vào loại công việc mà bên giao khoán sẽ lựa chọn hình thức giao khoán toàn bộ hoặc từng phần việc với các loại việc, hạng mục và chi phí thù lao khác nhau.

Hợp đồng giao khoán xây dựng sẽ phải có những nội dung cơ bản của hợp đồng dân sự nói chung theo Điều 402 Bộ Luật Dân sự năm 2015.

>>> Xem thêm:Mẫu hợp đồng xây dựng

b. Mẫu hợp đồng thi công

Hợp đồng thi công được hiểu là văn bản ghi nhận việc một bên giao cho cá nhân, tổ chức khác thực hiện thi công xây dựng công trình, nhà ở hoặc phần việc xây dựng theo thiết kế xây dựng công trình đã có.

Hơp đồng thi công cũng là một loại hợp đồng xây dựng cho nên hợp đồng sẽ có những nội dung cơ bản theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 và các văn bản hướng dẫn.

>>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng thi công

c. Mẫu hợp đồng tư vấn giám sát

Hợp đồng tư vấn giám sát hay hợp đồng dịch vụ tư vấn giám sát công trình xây dựng là sự thỏa thuận giữa bên chủ đầu tư và bên tư vấn giám sát về việc cung cấp dịch vụ tư vấn giám sát công trình xây dựng.

Hợp đồng tư vấn giám sát là một loại Hợp đồng tư vấn xây dựng theo Thông tư số 08/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn một số nội dung về hợp đồng tư vấn xây dựng. Bởi vậy, việc soạn thảo hợp đồng tư vấn giám sát sẽ dựa trên cơ sở mẫu hợp đồng được quy định tại Thông tư này.

>>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng tư vấn giám sát

d. Mẫu hợp đồng nguyên tắc xây dựng

Hợp đồng nguyên tắc xây dựng được hiểu là hợp đồng ghi lại sự thỏa thuận giữa bên giao thầu và bên nhận thầu nhằm xác lập những nguyên tắc cơ bản trong quan hệ các bên để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.

Thông thường, hợp đồng nguyên tắc xây dựng sẽ được áp dụng khi các bên muốn giao kết một bản hợp đồng ghi nhận những nguyên tắc hợp tác chính trước khi giao kết hợp đồng chính thức, hoặc khi các bên chưa xác định được chính xác khối lượng phần công việc thi công cụ thể….

Cần phân biệt hợp đồng nguyên tắc xây dựng với các hợp đồng nguyên tắc trong xây dựng. Hợp đồng nguyên tắc trong xây dựng thường là các bản hợp đồng nguyên tắc cung ứng vật tư, vật liệu; hợp đồng nguyên tắc thuê máy móc…

e. Biên bản thanh lý hợp đồng xây dựng

Khi “Thanh lý hợp đồng xây dựng khi nào” có cần biên bản thanh lý hợp đồng xây dựng không? – Câu trả lời là “cần, và Biên bản thanh lý hợp đồng xây dựng là văn bản không thể thiếu khi thanh lý hợp đồng xây dựng.
Bản chất của “Biên bản thanh lý hợp đồng xây dựng” là thỏa thuận giữa các bên về việc hoàn thành công việc thi công theo hợp đồng (đã xác nhận lại khối lượng, chất lượng và nghiệm thu hạng mục công việc) hoặc chính thức xác nhận việc chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng xây dựng đã ký kết.

Biên bản thanh lý hợp đồng xây dựng là văn bản được ký kết khi hợp đồng xây dựng được thanh lý trong trường hợp: Các bên đã hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng; Hợp đồng xây dựng bị chấm dứt hoặc hủy bỏ theo quy định của pháp luật. Thời hạn ký biên bản thanh lý hợp đồng do các bên thỏa thuận.

Trên đây là những thông tin hữu ích để Quý độc giả lưu ý khi soạn thảo hợp đồng xây dựng.

Như chúng ta biết Hợp đồng xây dựng tương đối phức tạp và đa dạng cùng với những yêu cầu pháp lý khắt khe. Hợp đồng xây dựng không chỉ liên quan đến việc xác định quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm giữa các bên, mà còn phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật về xây dựng nói riêng, pháp luật dân sự, thương mại nói chung. Một sai sót nhỏ trong hợp đồng xây dựng có thể dẫn đến tranh chấp lớn, gây ra thiệt hại về mặt tài chính, tổn hại uy tín cũng như tốn thời gian cho cả các bên.

Công ty luật Thái An cùng các luật sư kinh nghiệm với kiến thức chuyên sâu về pháp luật hợp đồng, không chỉ giúp cho khách hàng soạn thảo các hợp đồng xây dựng một cách chặt chẽ và phù hợp yêu cầu của mình, mà còn có khả năng phát hiện và chỉnh sửa những điểm không rõ ràng hoặc mâu thuẫn trong hợp đồng xây dựng.

Hơn nữa, luật sư giúp đảm bảo rằng hợp đồng xây dựng tuân thủ đúng các quy định pháp lý, dự liệu và ngăn ngừa những rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi tốt nhất cho khách hàng. Vì vậy, việc tìm kiếm và ý kiến tư vấn pháp luật từ các luật sư trong quá trình soạn thảo hợp đồng xây dựng là điều vô cùng cần thiết.

>>>>> Liên hệ ngay với Công ty Luật Thái An để được tư vấn, hỗ trợ soạn thảo hợp đồng xây dựng !