Hợp đồng thuê đất: Những quy định cần biết

Những năm gần đây bên cạnh những giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì những giao dịch về thuê đất ngày càng phổ biến hơn. Càng nhiều giao dịch về thuê đất thì càng nảy sinh nhiều tranh chấp, mâu thuẫn. Để tránh tình trạng này thì khi thuê đất cần ký một bản Hợp đồng thuê đất chặt chẽ, tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

1. Hợp đồng thuê đất là gì?

Hợp đồng thuê đất hay còn gọi là Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai.

2. Đối tượng của Hợp đồng cho thuê đất

Theo quy định của pháp luật đất đai, không phải nhóm đất nào cũng được quyền cho thuê. Theo đó người sử dụng đất chỉ được cho thuê các nhóm đất sau:

  • Nhóm đất nông nghiệp
  • Nhóm đất phi nông nghiệp: gồm đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

Lưu ý: Căn cứ quy định tại Điều 190 Luật đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân ký Hợp đồng thuê đất nông nghiệp hay Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ được ký với hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng địa bàn xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho việc sản xuất đất nông nghiệp.

3. Chủ thể của Hợp đồng thuê đất

Các chủ thể của Hợp đồng thuê đất gồm:

  • Bên cho thuê là tổ chức, cá nhân, hộ gia đình nhưng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định mới được cho thuê quyền sử dụng đất. Cụ thể, theo quy định tại Điều 188 Luật dất đai 2013 thì bên cho thuê là những chủ thể có quyền sử dụng đất được phép cho thuê đất, khi có các điều kiện:
    • Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai
    • Đất không có tranh chấp;
    • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
    • Trong thời hạn sử dụng đất.
  • Bên thuê đất có thể là bất kỳ tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu sử dụng đất và mong muốn tham gia ký kết hợp đồng thuê đất.

Ngoài các điều kiện nêu trên thì, Bên cho thuê đất và bên thuê đất phải có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự.

Hợp đồng thuê đất
Chủ thể trong Hợp đồng thuê đất phải đáp ứng một số điều kiện nhất định- Nguồn: Luật Thái An

4. Nội dung của Hợp đồng thuê đất

Các chủ thể trong Hợp đồng thuê đất được tự do thỏa thuận các nội dung của Hợp đồng nhưng các nội dung này không được vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Hợp đồng thuê đất là một dạng của Hợp đồng thuê tài sản. Chính vì vậy, một Hợp đồng thuê đất ngắn gọn thông thường sẽ có các nội dung sau:

  • Thông tin của các bên trong Hợp đồng;
  • Thông tin về thửa đất cho thuê: loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
  • Thời hạn thuê; mục đích thuê, giá thuê; phương thức, thời hạn thanh toán;
  • Quyền, nghĩa vụ của các bên;
  • Quyền của người thứ ba đối với đất thuê (nếu có);
  • Cho thuê lại: bên thuê phải thông báo cho bên cho thuê biết và phải được sự đồng ý của bên cho thuê.
  • Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;
  • Giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn
  • Những nội dung khác do hai bên thoả thuận

Nhìn chung một hợp đồng thuê đất có nội dung đầy đủ, rõ ràng chi tiết sẽ tạo điều kiện cho các bên thuận lợi thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trên thực tế, đồng thời nếu có tranh chấp phát sinh thì sẽ là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp một cách chính xác, công bằng.

5. Hình thức của Hợp đồng thuê đất

Pháp luật không có quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng thuê đất. Tuy nhiện tại  Khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự quy định:

Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Do đó hợp đồng thuê đất phải được lập thành văn bản để là căn cứ pháp lý rõ ràng ghi nhận những nội dung mà các bên chủ thể thoả thuận, từ đó tạo cơ sở để giải quyết tranh chấp nếu có.

6. Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng thuê đất

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì. Việc cho thuê đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, hợp đồng thuê đất có hiệu lực kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai ở địa phương.

Sau bao lâu kể từ khi ký Hợp đồng thuê đất thì phải đăng ký ? Căn cứ khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất có hiệu lực thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

Trình tự thủ tục đăng ký việc cho thuê đất

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ 

Theo khoản 2 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hồ sơ gồm có:

  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu
  • Hợp đồng thuê đất.
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
  • Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư.
  • Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cho thuê tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cho thuê tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ

  • Trường hợp đủ điều kiện giải quyết: Tiến hành giải quyết theo quy định
  • Trường hợp không đủ điều kiện giải quyết: Ra thông báo nêu rõ lý do

Thời gian thực hiện: không quá 03 ngày (căn cứ điểm n khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014)

7. Giải đáp một số thắc mắc về Hợp đồng thuê đất

Trong quá trình tư vấn, Công ty Luật Thái An thường nhận được những câu hỏi như sau về hợp đồng thuê đất. Chúng tôi xin tóm tắt và trả lời như sau:

a. Hợp đồng thuê đất có cần công chứng không?

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì:

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Như vậy, hợp đồng cho thuê đất mà một hoặc các bên tham gia giao dịch không phải là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

b. Vậy hợp đồng thuê đất viết tay có hiệu lực không?

Hợp đồng thuê đất viết tay nếu thoả mãn các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như điều kiện về chủ thể, điều kiện về tính tự nguyện khi tham gia giao dịch, điều kiện về mục đích, nội dung và hình thức mà pháp luật quy định thì Hợp đồng thuê đất viết tay hoàn toàn có hiệu lực.

8. Mẫu Hợp đồng thuê đất mới nhất

Dựa trên các quy định pháp luật, cũng như kinh nghiệm nhiều năm trong việc tư vấn, soạn thảo Hợp đồng thuê đất, Công ty Luật Thái An xin gửi đến Quý bạn đọc một vài mẫu Hợp đồng thuê đất để Quý bạn đọc có thể sử dụng cũng như tuỳ chỉnh nội dung sao cho phù hợp với hoàn cảnh của mình.

Quý bạn đọc có thể tham khảo các mẫu Hợp đồng sau

 

Rõ ràng chúng ta có thể thấy đất đai là một trong những tài sản vô cùng quý giá, chính vì vậy khi cho thuê đất phải hết sức thận trọng, Hợp đồng thuê đất cần phải được soạn thảo, rà soát kỹ càng. Để phòng tránh tranh chấp và những rủi ro có thể xảy ra sau khi thực hiện Hợp đồng thì hãy sử dụng dịch vụ soạn thảo Hợp đồng thuê đất của Công ty Luật Thái An chúng tôi. 

Công ty Luật Thái An chúng tôi có nhiều kinh nghiệm tư vấn và soạn thảo các loại hợp đồng thuê đất như:

  • Hợp đồng thuê đất; Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
  • Hợp đồng thuê đất nông nghiệp; Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp
  • Hợp đồng thuê đất kinh doanh;
  • Hợp đồng thuê nhà đất;
  • Hợp đồng thuê đất làm trang trại;
  • Hợp đồng thuê đất làm kho bãi;
  • Hợp đồng thuê đất xây dựng nhà xưởng
  • Hợp đồng thuê đất cá nhân với cá nhân
  • Hợp đồng thuê đất cá nhân với doanh nghiệp
  • Hợp đồng thuê đất nền
  • Hợp đồng thuê đất bãi
  • ….

 

Nguyễn Văn Thanh
Bài viết mới nhất của Nguyễn Văn Thanh (Xem tất cả)