Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Để đầu tư có hiệu quả đối với bất động sản hình thành trong tương lai, nhà đầu tư phải trang bị đầy đủ kiến thức về thị trường và đặc biệt là những quy định của pháp luật có liên quan. Vậy nếu bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mong muốn chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho đối tượng khác thì thực hiện thế nào? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu trong bài viết sau đây của Công ty Luật Thái An .

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là các văn bản pháp luật sau:

2. Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

“19. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”

Khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:

“Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.”

Theo đó, có thể hiểu, Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận của giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê.

Sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó. Tuy nhiên, đối tượng của hợp đồng này là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

3. Ai có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai?

Theo khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì: Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.

===>>> Xem thêm:Thuê mua nhà của công ty kinh doanh bất động sản: Những điều cần biết

===>>> Xem thêm:Thuê quyền sử dụng đất của công ty kinh doanh bất động sản

===>>> Xem thêm:Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của công ty kinh doanh bất động sản

4. Hình thức của việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thế nào?

Theo khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

5. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên khi chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản thì: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư.

Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

===>>> Xem thêm:Chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản như thế nào ?

6. Điều kiện chuyển nhượng Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Điều kiện chuyển nhượng Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Điều kiện chuyển nhượng Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai – Nguồn: Luật Thái An
  • Có hợp đồng thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết;
  • Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);
  • Hợp đồng thuê mua nhà ở phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;
  • Nhà ở thuộc hợp đồng thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
  • Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.

Lưu ý: Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng.

Trường hợp thuê mua nhiều căn nhà trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng thuê mua nhà hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định này.

===>>> Xem thêm:Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai

===>>> Xem thêmThuê mua công trình xây dựng của công ty kinh doanh bất động sản

7. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ khoản 1 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải theo các bước sau:

Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng

  • Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu quy định tại Mẫu số 09 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 06 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu). Trường hợp phải công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.
  • Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu;

Bước 2: Thực hiện chứng nhận văn bản chuyển nhượng

Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng thực hiện chứng nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm:

  • Các bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng;
  • Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà  chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư;
  • Giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án;
  • Bản chính hoặc bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (nếu có) và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng;

Bước 3: Nộp thuế, phí và lệ phí

Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không phải công chứng), các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật;

Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng

Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng bao gồm:

  • 06 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng;
  • Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà  trong tổng số nhà đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà ở chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư;
  • Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế;

Bước 5: Xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

  • Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được các giấy tờ được nêu tại Bước 4, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm xem xét, xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào.
  • Sau khi xác nhận vào các văn bản chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 04 văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận theo quy định tại điểm d khoản này;

Bước 6: Tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ

Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Trình tự chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Trình tự chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai – Nguồn: Luật Thái An

Lưu ý: Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục như trên, bên chuyển nhượng phải nộp đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng;

Bước 7: Được cấp Giấy chứng nhận

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

*Lưu ý: Đối với người nhận chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì trong thời hạn tối đa 05 ngày, kể từ ngày hoàn thành việc nhận chuyển nhượng được nêu tại bước 5 và phải gửi văn bản thông báo về việc nhận chuyển nhượng hợp đồng (bao gồm tên, địa chỉ dự án bất động sản, tên doanh nghiệp chuyển nhượng hợp đồng, số lượng hợp đồng, số lượng nhà ở, công trình xây dựng theo hợp đồng chuyển nhượng) đến cơ quan quản lý nhà ở của Trung ương để tổng hợp, theo dõi (theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP)

Trên đây là tổng hợp các quy định về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

===>>> Xem thêm:Mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản: Những điều cần biết

===>>> Xem thêm:A-Z về bất động sản hình thành trong tương lai

8.  Dịch vụ luật sư tư vấn kinh doanh bất động sản và giải quyết tranh chấp của Luật Thái An

Hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai thông qua việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án bất động sản ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng dự án bất động sản và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp lý nên các nhà đầu tư thường gặp nhiều khó khăn khi thực hiện.

Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai, nhà ở là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng.

===>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đất đai.

>>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI!

Đàm Thị Lộc

HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG 

Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.

  • Để được Giải đáp pháp luật nhanh - Hãy gọi Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí 1900 633 725
  • Để được Tư vấn luật bằng văn bản – Hãy điền Form gửi yêu cầu (phí tư vấn từ 3.000.000 đ)
  • Để được Cung cấp Dịch vụ pháp lý trọn gói – Hãy điền Form gửi yêu cầu (Phí dịch vụ tuỳ thuộc tính chất vụ việc)






    1900633725
    Yêu cầu dịch vụ

    Gọi điện cho luật sư
    Gọi cho luật sư

    Tư vấn văn bản
    Tư vấn văn bản

    Dịch vụ trọn gói
    Dịch vụ trọn gói