Xây dựng nhà ở xã hội như thế nào?
Xây dựng nhà ở xã hội là quá trình thiết kế và xây dựng các loại nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cơ bản cho các nhóm đối tượng có thu nhập thấp hoặc thu nhập trung bình trong xã hội. Đây là một phần của chính sách an sinh xã hội đang được quan tâm hiện nay.
Vậy xây dựng nhà ở xã hội được pháp luật quy định như thế nào? Các ưu đãi là gì ? Mời bạn tìm hiểu qua bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An.
1. Thế nào là nhà ở xã hội ?
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ theo quy định của pháp luật. Luật Nhà ở 2023 quy đinh chi tiết về các đối tượng được nhà ở xã hội, các điều kiện, các loại nhà ở xã hội cũng như xây dựng nhà ở xã hội. Chi tiết có tại bài viết sau:
2. Xây dựng nhà ở xã hội gồm những giai đoạn nào?
Từ Điều 4 tới Điều 16 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định về các bước trong giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bao gồm:
a. Lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
Sau khi có quy hoạch xây dựng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội và lựa chọn được chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng nhà ở để trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định theo quy định của pháp luật xây dựng, trừ trường hợp chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Trên cơ sở kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi của cơ quan chuyên môn về xây dựng, người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm phê duyệt dự án đầu tư xây dựng. Trường hợp sau khi dự án được phê duyệt mà có đề xuất điều chỉnh dự án và có nội dung thuộc diện phải điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì phải làm thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư trước khi điều chỉnh nội dung dự án.
Lưu ý: Hồ sơ, trình tự thủ tục, thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
b. Lập, thẩm định và phê duyệt thiết kế xây dựng nhà ở xã hội
Trên cơ sở dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được phê duyệt, chủ đầu tư lập, phê duyệt nhiệm vụ khảo sát, chuẩn bị mặt bằng, rà phá bom mìn (nếu có), khảo sát xây dựng để thiết kế xây dựng dự án theo quy định của pháp luật xây dựng.
Các bước thiết kế xây dựng và việc tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và đáp ứng các yêu cầu về thiết kế lắp đặt hệ thống hạ tầng viễn thông, thông tin theo quy định của pháp luật về viễn thông.
c. Cấp phép xây dựng nhà ở xã hội
Sau khi phê duyệt thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, chủ đầu tư làm thủ tục đề nghị cấp Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng.
Hồ sơ, trình tự thủ tục, thời gian, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
d. Thi công xây dựng nhà ở xã hội
Sau khi được cấp phép xây dựng thì chủ đầu tư phải gửi thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý về xây dựng tại địa phương theo quy định của pháp luật xây dựng.
Sau 30 ngày, kể từ khi khởi công dự án, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến dự án để công bố công khai tại Trang Thông tin điện tử của Sở Xây dựng, UBND cấp huyện tại địa phương nơi có dự án; đăng tải ít nhất 01 lần tại báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương và công bố tại Sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư (nếu có) để người dân biết, chuẩn bị hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội và thực hiện việc theo dõi, giám sát.
Thông tin về dự án nhà ở xã hội gồm:
- tên dự án
- chủ đầu tư dự án
- địa điểm xây dựng dự án
- địa chỉ liên lạc
- địa chỉ nộp đơn đăng ký
- tiến độ thực hiện dự án
- quy mô dự án
- số lượng căn hộ (trong đó bao gồm: Số căn hộ để bán; diện tích căn hộ; giá bán (tạm tính) đối với từng loại căn hộ; thời gian bắt đầu và kết thúc nhận đơn đăng ký và các nội dung khác có liên quan)
Việc thi công đầu tư xây dựng dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
Sau khi nhà ở đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư lập, trình cơ quan chuyên môn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm định giá bán nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và được thực hiện việc kinh doanh sản phẩm nhà ở và công trình xây dựng khác theo quy định.
đ. Nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng nhà ở xã hội
Chủ đầu tư phối hợp với nhà thầu và các đơn vị có liên quan tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng theo từng giai đoạn và toàn bộ công trình trong dự án, thực hiện lập hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Hồ sơ, trình tự, thủ tục, thời điểm nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng đưa vào sử dụng, trách nhiệm, tổ chức thực hiện nghiệm thu nhà ở, các công trình trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
e. Kết thúc dự án xây dựng nhà ở xã hội
Chủ đầu tư thực hiện các thủ tục liên quan để kết thúc dự án xây dựng nhà ở xã hội như:
- Quyết toán hợp đồng xây dựng, quyết toán dự án hoàn thành
- Xác nhận hoàn thành công trình
- Bảo hành công trình xây dựng
- Bàn giao nhà ở xã hội, bàn giao các hồ sơ liên quan và các công việc cần thiết khác theo quy định của pháp luật về xây dựng.
3. Lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội như thế nào?
Căn cứ theo quy định tại Điều 84 Luật Nhà ở 2023 có hướng dẫn về việc xác định, lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tùy thuộc từng trường hợp cụ thể, tuỳ thuộc vào nguồn vốn:
a. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn của Nhà nước để phát triển nhà ở
Việc xác định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng.
Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc thẩm quyền quyết định đầu tư của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đề xuất chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng.
b. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn tài chính công đoàn
Việc xác định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định áp dụng với dự án đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng.
Trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
c. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư không bằng nguồn vốn của Nhà nước và nguồn bốn tài chính công đoàn
Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư không bằng nguồn vốn quy định tại các trường hợp trên thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện như sau:
- Trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư quan tâm theo quy định của pháp luật về đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện, tiêu chí theo quy định của Chính phủ;
- Trường hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thông qua hình thức đấu thầu theo quy định của pháp luật về đấu thầu;
Nếu nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Đất đai, thì nhà đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội .
4. Có ưu đãi gì cho chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội?
Căn cứ Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán như sau:
a. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn đầu tư công
Chủ đầu tư nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
Chủ đầu tư nhà ở xã hội được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế.
b. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn tài chính công đoàn
Chủ đầu tư sẽ được hưởng các ưu đãi sau:
- Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế;
- Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án;
- Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương ban hành cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn phù hợp với thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan;
c. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn khác
Chủ đầu tư sẽ được hưởng các ưu đãi sau:
- Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất
- Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế;
- Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội;
- Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.
- Được vay vốn với lãi suất ưu đãi;
- Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án;
- Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương ban hành cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn phù hợp với thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Một số lưu ý:
- Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này.
- Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư dự án được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án để kinh doanh dịch vụ, thương mại.
5. Luật sư tư vấn về xây dựng dự án nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là một trong những lĩnh vực được Nhà nước ưu tiên phát triển, nhưng để thực hiện đúng pháp luật và tận dụng các chính sách hỗ trợ là một thách thức không nhỏ. Hiểu rõ những khó khăn này, Luật Thái An cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện, từ việc đánh giá tính pháp lý của khu đất dự kiến xây dựng, hỗ trợ thủ tục cấp phép xây dựng, đến hướng dẫn thực hiện các yêu cầu về thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật.
Đội ngũ Luật sư và chuyên gia pháp lý của Luật Thái An sở hữu kiến thức sâu rộng về lĩnh vực luật xây dựng, luật đất đai và nhà ở, cũng như chính sách hỗ trợ của Nhà nước, giúp khách hàng nắm bắt đầy đủ các bước cần thiết để triển khai dự án một cách hợp pháp và hiệu quả. Chúng tôi tư vấn chi tiết về các quy định về tỷ lệ diện tích dành cho nhà ở xã hội trong dự án, các chính sách ưu đãi về thuế, miễn giảm tiền sử dụng đất, và các tiêu chuẩn cần đáp ứng để dự án được công nhận là nhà ở xã hội.
Ngoài ra, Luật Thái An còn hỗ trợ khách hàng trong việc đàm phán, ký kết các hợp đồng xây dựng, cũng như tư vấn về quy trình và nghĩa vụ đối với các bên liên quan. Chúng tôi cam kết đồng hành cùng khách hàng từ giai đoạn chuẩn bị, thực hiện đến khi hoàn tất dự án, đảm bảo mọi khía cạnh pháp lý đều được xử lý một cách chuyên nghiệp và chính xác.
Quý Khách hàng có nhu cầu tư vấn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được trải nghiệm những dịch vụ pháp lý tốt nhất.
- Chuyển nhượng quyền tác giả, quyền liên quan - 31/10/2022
- Đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai - 19/03/2022
- Cẩn trọng khi ký hợp đồng vay? - 31/10/2021