Bán nhà ở xã hội: Quy định mới nhất theo Luật Nhà ở 2023
Bán nhà ở xã hội là việc chuyển nhượng quyền sở hữu một căn nhà ở xã hội từ người mua hiện tại sang người khác. Tuy nhiên, hiện nay pháp luật có quy định việc bán lại nhà ở xã hội sẽ bị giới hạn trong khoảng thời gian nhất định (thường là 5 năm kể từ ngày nhận nhà) và yêu cầu tuân thủ các điều kiện nghiêm ngặt. Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này, Luật Thái An mời bạn tham khảo bài viết dưới đây.
1. Bán nhà ở xã hội cần đáp ứng những điều kiện gì?
Theo Điều 89 Luật Nhà ở 2023, việc bán nhà ở xã hội cần được thực hiện theo các quy định sau đây:
- Việc mua bán nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng có các nội dung như: Họ và tên cá nhân, tổ chức, địa chỉ của các bên; mô tả đặc điểm của nhà ở xã hội giao dịch và đặc điểm thửa đất ở gắn với nhà ở xã hội đó; giá giao dịch; thời hạn, phương thức thanh toán tiền; thời gian giao nhận nhà ở xã hội; quyền và nghĩa vụ của các bên;…
- Trong thời hạn 5 năm kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.
- Sau 5 năm, kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà ở xã hội và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, người mua được quyền bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường. Bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.
Có thể thấy những quy định trên nhằm đảm bảo mục tiêu của chính sách nhà ở xã hội, hỗ trợ đúng đối tượng và ngăn chặn việc lợi dụng chính sách để trục lợi.
2. Xác định giá bán nhà ở xã hội như thế nào?
a. Nguyên tắc xác định giá bán nhà ở xã hội:
Theo Điều 87 Luật Nhà ở 2023, giá bán nhà ở xã hội được xác định dựa trên việc tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cụ thể bao gồm:
- Chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội, bao gồm: chi phí xây dựng công trình, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cưchi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện (nếu có) trong phạm vi dự án, trừ trường hợp thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
- Lãi vay (nếu có).
- Chi phí hợp lý khác: Bao gồm chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, các khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ liên quan trực tiếp đến dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật.
- Lợi nhuận định mức: Được quy định tối đa không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần nhà ở xã hội để bán.
Lưu ý: Các khoản ưu đãi của Nhà nước như miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp không được tính vào giá bán nhà ở xã hội.
b. Phương pháp xác định giá bán nhà ở xã hội:
Theo Điều 32 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định việc xác định giá bán được thực hiện cho toàn bộ dự án hoặc cho từng giai đoạn phân kỳ đầu tư (nếu có) phù hợp với chủ trương đầu tư của dự án.
Cụ thể phương pháp xác định giá bán nhà ở xã hội được xác định theo công thức sau:
GiB = (Tđ + L) / SB x Ki x (1 + GTGT)
Trong đó:
GiB (đồng/m2): là giá bán 01 m2 sử dụng căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ở xã hội đã hoàn thiện việc xây dựng tại vị trí thứ i.
Tđ (đồng): là tổng chi phí đầu tư xây dựng (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng) phần diện tích nhà ở xã hội theo quy định, được xác định căn cứ theo giá trị quyết toán vốn đầu tư; trường hợp chưa phê duyệt quyết toán thì xác định căn cứ theo chi phí đầu tư xây dựng công trình được duyệt hoặc chi phí đầu tư xây dựng theo kết quả đấu thầu thực tế (nếu có).
L (đồng): là lợi nhuận định mức được xác định bằng tỷ lệ định mức nhân với Tđ.
SB (m2): là tổng diện tích sử dụng các căn hộ (hoặc căn nhà) để bán của công trình nhà ở hoặc của dự án, bao gồm cả diện tích các căn hộ hoặc căn nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán.
Ki: là hệ số điều chỉnh giá bán đối với phần diện tích tại vị trí thứ i theo nguyên tắc bình quân gia quyền và bảo đảm bình quân gia quyền theo diện tích nhà ở của một khối nhà bằng 1.
c. Thẩm định giá bán nhà ở xã hội:
Nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng và phù hợp với mục tiêu hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp trong xã hội thì Điều 35 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục thẩm định giá bán nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng bốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn như sau:
Chủ đầu tư trực tiếp nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị thẩm định giá đến cơ quan chuyên môn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc nộp hồ sơ trực tuyến qua cổng dịch vụ công cấp tỉnh nơi có dự án để đề nghị tổ chức thẩm định giá bán nhà ở xã hội do mình đầu tư xây dựng.
Hồ sơ của chủ đầu tư đề nghị thẩm định giá bao gồm:
- Đơn đề nghị thẩm định giá;
- Hồ sơ pháp lý của dự án, gồm có:
- Chấp thuận chủ trương đầu tư;
- Quyết định giao đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khác;
- Phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500;
- Giấy phép xây dựng và các giấy tờ khác có liên quan)
- Phương án xác định giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư xây dựng.
- Cơ quan chuyên môn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án thực hiện việc thẩm định giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư đề nghị theo quy định của Luật Nhà ở.
Lưu ý: Trường hợp chủ đầu tư sử dụng giá trúng đấu thầu thì không phải thực hiện thẩm định lại giá bán nhà ở xã hội.
3. Trình tự, thủ tục bán nhà ở xã hội như thế nào?
Trình tự, thủ tục bán nhà ở xã hội được quy định tuỳ theo trường hợp bán trong thời hạn 5 năm hay sau thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đầu đủ tiền thuê nhà. Cụ thể như sau:
a. Trình tự, thủ tục bán nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm:
Trong thời hạn 5 năm người mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng khác thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Thủ tục như sau:
Đối với trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án thì người bán lại phải thực hiện thủ tục thanh lý Hợp đồng với chủ đầu tư.
Đối với trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng khác thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì người mua lại nhà ở xã hội phải có các giấy tờ xác nhận về đối tượng và điều kiện theo hướng dẫn của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Bộ Quốc phòng và Bộ trưởng Bộ Công an và nộp hồ sơ đến Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để xác định đúng đối tượng, điều kiện theo quy định. Ngoài ra, Người bán lại phải làm thủ tục thanh lý Hợp đồng với chủ đầu tư dự án (nếu có).
b. Trình tự, thủ tục bán nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm:
Sau 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua và nhận bàn giao nhà ở xã hội, người mua được quyền bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường với điều kiện: Bên bán đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thủ tục thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai.
4. Luật sư tư vấn về bán nhà ở xã hội
Bán nhà ở xã hội là quá trình phức tạp, bao gồm nhiều yêu cầu về thời gian, điều kiện đối tượng mua, và nghĩa vụ tài chính theo luật định. Luật Thái An cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện từ khâu kiểm tra hồ sơ pháp lý, xác minh quyền sở hữu đến thủ tục chuyển nhượng và các nghĩa vụ tài chính phát sinh.
Đội ngũ luật sư của Luật Thái An có kiến thức chuyên sâu và kinh nghiệm thực tế, sẵn sàng hỗ trợ khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý như xác định thời điểm hợp lệ để bán, xác minh điều kiện đối tượng mua lại, và các khoản thuế, phí phải nộp khi thực hiện giao dịch.
Ngoài ra, Luật Thái An cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin khách hàng và cung cấp những giải pháp pháp lý tối ưu giúp bảo vệ quyền lợi và tài sản của khách hàng.
Quý Khách hàng có nhu cầu tư vấn luật đất đai nhà ở, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được trải nghiệm những dịch vụ pháp lý tốt nhất.
- Chuyển nhượng quyền tác giả, quyền liên quan - 31/10/2022
- Đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai - 19/03/2022
- Cẩn trọng khi ký hợp đồng vay? - 31/10/2021