Quản lý vận hành nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2023

Quản lý vận hành nhà ở xã hội là một yếu tố quan trọng đảm bảo các khu nhà ở xã hội được sử dụng hiệu quả, an toàn và bền vững. Bài viết này sẽ phân tích các tiêu chuẩn chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội, cùng với những ưu đãi cho các đơn vị này.

1. Quản lý vận hành nhà ở xã hội là gì?

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023 (Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023).

Quản lý vận hành nhà ở xã hội là hoạt động nhằm đảm bảo các công trình nhà ở xã hội được sử dụng đúng mục đích, an toàn và bền vững, đáp ứng nhu cầu sống của các đối tượng thụ hưởng.

Công tác này bao gồm bảo trì, bảo dưỡng cơ sở hạ tầng, quản lý an ninh, vệ sinh, và cung cấp các dịch vụ tiện ích cần thiết.

Các quy định về quản lý vận hành nhà ở xã hội tuỳ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn xây dựng nhà ở xã hội: nguồn vốn đầu tư công hay không ? Chi tiết có sau đây:

2. Quản lý vận hành nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công

a. Thẩm quyền lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội

Cơ quan có thẩm quyền lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công là:

  • Bộ Xây dựng là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở công vụ, nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn ngân sách trung ương; nhà ở sinh viên do cơ sở giáo dục công lập trực thuộc Bộ Xây dựng đang quản lý.
  • Bộ Quốc phòng, Bộ Công an là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở công vụ, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an mua hoặc đầu tư xây dựng, nhà ở sinh viên do cơ sở giáo dục công lập trực thuộc Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đang quản lý.

Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật trong các thời kỳ và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở do Bộ Quốc phòng đang quản lý cho thuê thì Bộ Quốc phòng là đại diện chủ sở hữu nhà ở, trừ trường hợp chuyển giao nhà ở này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý theo quy định của pháp luật.

  • Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương khác (là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở công vụ, nhà ở sinh viên do cơ sở giáo dục công lập trực thuộc cơ quan đó đang quản lý.
  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là đại diện chủ sở hữu nhà ở được đầu tư bằng nguồn vốn của Nhà nước do địa phương quản lý và nhà ở được giao quản lý trên địa bàn.

(Căn cứ theo khoản 1 Điều 90, Điều 14 Luật Nhà ở 2023)

b. Điều kiện đối với đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội

Đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công giao cho đơn vị đang quản lý vận hành nhà ở thực hiện quản lý vận hành nhà ở. Đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

  • Là tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng, năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà ở thực hiện và được hưởng các cơ chế ưu đãi như đối với dịch vụ công ích.
  • Đối với nhà chung cư thì đơn vị này phải có đủ điều kiện năng lực theo quy định của Luật này thực hiện quản lý vận hành.

Trường hợp không có đơn vị đang quản lý vận hành nhà ở hoặc có đơn vị đang quản lý vận hành nhà ở nhưng không có đủ điều kiện, năng lực quản lý vận hành thì đấu thầu lựa chọn đơn vị quản lý vận hành.

(Căn cứ theo khoản 1 Điều 90, khoản 5 Điều 125 Luật Nhà ở 2023)

Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn tài chính công đoàn, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở theo thẩm quyền; trường hợp có từ 02 đơn vị trở lên đăng ký tham gia thì được chọn áp dụng quy định của pháp luật về đấu thầu để lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở.

(Căn cứ theo khoản 1 Điều 90, khoản 5 Điều 125 Luật Nhà ở 2023)

quản lý vận hành nhà ở xã hội
Luật Nhà ở quy định cụ thể về việc quản lý vận hành nhà ở xã hội.

3. Quản lý vận hành nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công

Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn thì việc quản lý vận hành nhà ở xã hội được quy định như sau:

  • Đối với nhà ở xã hội để cho thuê thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tự tổ chức quản lý vận hành nhà ở hoặc thuê, ủy thác cho đơn vị có năng lực quản lý vận hành theo quy định thực hiện quản lý vận hành nhà ở đó;
  • Đối với nhà ở xã hội để cho thuê mua thì trong thời hạn cho thuê mua, chủ đầu tư tự tổ chức quản lý vận hành nhà ở hoặc thuê, ủy thác cho đơn vị có năng lực quản lý vận hành nhà ở đó. Sau khi người thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua cho chủ đầu tư thì thì người mua nhà ở tự thực hiện việc quản lý vận hành nếu là nhà ở riêng lẻ; trường hợp là nhà chung cư thì phải tuân thủ quy định về quản lý vận hành nhà chung cư.
  • Đối với nhà ở xã hội để bán thì người mua nhà ở tự thực hiện việc quản lý vận hành nếu là nhà ở riêng lẻ; trường hợp là nhà chung cư thì phải tuân thủ quy định về quản lý vận hành nhà chung cư quy định tại Luật này.

(Căn cứ theo khoản 2 Điều 90 Luật Nhà ở 2023)

4. Ưu đãi cho hoạt động quản lý vận hành nhà ở xã hội

Hoạt động quản lý vận hành nhà ở xã hội được hưởng cơ chế ưu đãi như đối với dịch vụ công ích, căn cứ theo khoản 3 Điều 90 Luật Nhà ở 2023. Vì vậy, hoạt động quản lý vận janfh nhà ở xã hội được hưởng những ưu đãi sau:

a. Ưu đãi về thuế

Luật Thuế giá trị gia tăng hiện hành quy định một số nhóm dịch vụ công ích như: dịch vụ bưu chính, viễn thông công ích và internet phổ cập, dịch vụ duy trì vườn thú, vườn hoa, công viên, cây xanh đường phố, chiếu sáng công cộng…thuộc đối tượng không chịu thuế gia trị gia tăng.

(Căn cứ Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008).

Như vậy, đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội sẽ được hưởng ưu đãi không chịu thuế giá trị gia tăng.

b. Ưu đãi về lãi suất vay vốn

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ công ích thường được hưởng các ưu đãi về lãi suất vay vốn nhằm hỗ trợ hoạt động và phát triển.

Cụ thể, các ngân hàng thương mại tại Việt Nam triển khai nhiều chương trình cho vay với lãi suất ưu đãi dành cho doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME), bao gồm cả doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ công ích.

c.  Hỗ trợ về giá điện, nước

Được áp dụng mức giá ưu đãi hoặc trợ giá cho chi phí điện, nước sử dụng trong quá trình hoạt động.

5. Kinh doanh dịch vụ khác khi quản lý vận hành nhà ở xã hội

Đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội được quyền kinh doanh các dịch vụ khác trong khu nhà ở xã hội mà không bị luật cấm để giảm giá dịch vụ quản lý vận hành nhà ở (Khoản 4 Điều 90 Luật Nhà ở 2023).

Tuy nhiên đơn vị quản lý phải đảm bảo:

  • Dịch vụ kinh doanh trong khu nhà ở phải tuân thủ các quy định về pháp luật: đăng ký kinh doanh, pháp luật về thương mại, thuế,…
  • Phù hợp với quy hoạch khu nhà ở xã hội: Phải được cơ quan có thẩm quyền  phê duyệt và phù hợp với quy hoạch khu nhà ở xã hội.
  • Đảm bảo lợi ích cho cư dân: Các dịch vụ kinh doanh phải đảm bảo chất lượng, giá cả hợp lý và không ảnh hưởng đến lợi ích của cư dân.

6. Luật sư tư vấn về quản lý vận hành nhà ở xã hội

Quản lý vận hành nhà ở xã hội đòi hỏi không chỉ kinh nghiệm mà còn cần sự am hiểu sâu về quy định pháp luật để đảm bảo hoạt động hiệu quả, an toàn, và tối ưu chi phí. Các vấn đề từ quản lý tài sản, bảo trì cơ sở hạ tầng đến cung cấp dịch vụ cho cư dân đều cần tuân thủ chặt chẽ các quy định. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh các đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội được hưởng nhiều ưu đãi từ Nhà nước nhưng đồng thời phải đảm bảo tiêu chuẩn cao về chất lượng dịch vụ.

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm về pháp lý đất đai nhà ở, Luật Thái An sẵn sàng hỗ trợ các doanh nghiệp trong việc tư vấn quản lý vận hành nhà ở xã hội. Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, từ các thủ tục pháp lý, điều kiện hưởng ưu đãi, đến xử lý các tranh chấp phát sinh.

Luật Thái An cam kết đồng hành cùng doanh nghiệp trong quá trình quản lý vận hành, giúp bạn nắm vững quy định pháp luật, áp dụng đúng đắn các cơ chế hỗ trợ và tối ưu hoá chi phí.

Đàm Thị Lộc