Bồi thường, tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư như thế nào?
Bồi thường, tái định cư khi xây dựng lại chung cư là quá trình hỗ trợ và đảm bảo quyền lợi cho cư dân khi họ phải di dời do việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ. Vậy pháp luật đất đai nhà ở mới nhất quy định chính sách bồi thường, tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư như thế nào? Mời bạn tìm hiểu cùng Công ty Luật Thái An qua bài viết dưới đây.
1. Nguyên tắc chung về bồi thường, tái định cư khi xây dựng lại chung cư
Điều 70 Luật Nhà ở 2023 đưa ra các nguyên tắc chung như sau:
- Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời phải bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan và tuân thủ phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt.
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư lập phương án bồi thường, tái định cư để các chủ sở hữu nhà chung cư quyết định lựa chọn.
- Đối với nhà ở thuộc tài sản công mà được cải tạo, xây dựng lại thì người đang thuê nhà được bố trí thuê sau khi xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp không có nhu cầu thuê.
- Trường hợp nhà chung cư có sở hữu hỗn hợp của chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công và chủ sở hữu khác thì đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công được thỏa thuận với chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư về việc bồi thường bằng tiền hoặc bồi thường bằng nhà ở.
- Trường hợp thực hiện dự án thuộc tài sản công thì phương án bồi thường, tái định cư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công; đối với dự án không thuộc tài sản công nhưng không lựa chọn được nhà đầu tư thực hiện dự án trong thời hạn quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao tổ chức có trách nhiệm lập phương án bồi thường, tái định cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
2. Lập phương án bồi thường, tái định cư khi xây dựng lại chung cư
Cần lập phương án bồi thường, tái định cư khi xây dựng lại chung cư trước khi tiến hành xây dựng lại nhà chung cư, cụ thể như sau:
- Việc lập, phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chỉ được thực hiện sau khi có quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.
- Hình thức bồi thường cho chủ sở hữu nhà chung cư được ghi rõ trong phương án bồi thường, tái định cư.
- Diện tích căn hộ bố trí tái định cư không được thấp hơn diện tích căn hộ theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời được xác định trong tổng mức đầu tư dự án.
- Việc bố trí nhà ở phục vụ tái định cư được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở.
- Đối với phần diện tích khác không phải nhà chung cư nhưng thuộc khu chung cư phải cải tạo, xây dựng lại thì chủ sở hữu được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời theo quy định của Chính phủ.
Phương án bồi thường, tái định cư có các nội dung chủ yếu quy định tại Khoản 1 Điều 71 Luật Nhà ở 2023 như sau:
- Tên của chủ đầu tư đối với trường hợp đã lựa chọn được chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
- Tên và địa chỉ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;
- Vị trí, diện tích nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại; vị trí, diện tích nhà ở phục vụ tái định cư được bố trí;
- Hình thức bố trí nhà ở phục vụ tái định cư bao gồm bố trí nhà ở phục vụ tái định cư tại chỗ hoặc tại địa điểm khác hoặc mua, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn hoặc nhận tiền theo quy định của Luật Nhà ở;
- Hệ số K diện tích căn hộ đối với nhà chung cư xây dựng từ năm 1994 trở về trước; giá đất để tính bồi thường (nếu có); giá thuê nhà ở sau khi đầu tư xây dựng lại (nếu có);
- Giá trị căn hộ được xác định sau khi quy đổi diện tích theo hệ số K; tiền đóng góp để xây dựng căn hộ theo tiến độ dự án hoặc nộp một lần sau khi bàn giao căn hộ đối với nhà chung cư xây dựng từ năm 1994; giá trị nhà ở phục vụ tái định cư trong trường hợp tái định cư tại địa điểm khác;
- Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
- Phương án xử lý đối với các căn hộ còn lại sau khi đã bố trí tái định cư;
- Khoản tiền chênh lệch (nếu có) mà chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hoặc chủ sở hữu phải thanh toán giữa giá trị nhà ở phục vụ tái định cư và giá trị nhà ở chủ sở hữu sẽ nhận theo phương án bồi thường, tái định cư;
- Thời gian thực hiện dự án; thời gian hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời; thời gian bàn giao nhà ở phục vụ tái định cư:
- Kinh phí hỗ trợ di dời, thuê nhà ở tạm thời và các kinh phí liên quan khác (nếu có);
- Kinh phí bảo trì sau khi xây dựng lại nhà chung cư thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở;
- Bồi thường, tái định cư đối với phần diện tích khác không phải là căn hộ chung cư (nếu có).
3. Phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư khi xây dựng lại chung cư
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư theo thẩm quyền và kiểm tra, đôn đốc chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện đúng phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt (theo quy định tại Khoản 2 Điều 71 Luật Nhà ở 2023).
4. Bố trí nhà ở phục vụ tái định cư khi xây dựng lại chung cư
a. Đối với trường hợp có quyền sở hữu nhà chung cư
Nếu người sử dụng có quyền sở hữu nhà chung cư thì khi bố trí nhà ở phục vụ tái định cư sẽ như sau:
- Trường hợp theo quy hoạch đã được phê duyệt tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư được bố trí tái định cư tại chỗ theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt.
- Trường hợp theo quy hoạch đã được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn xã, phường, thị trấn. Nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở phục vụ tái định cư thì được bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện, trường hợp trên địa bàn cấp huyện không có nhà ở phục vụ tái định cư thì bố trí trên địa bàn lân cận, trừ trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội.
(Căn cứ Khoản 1 Điều 72 Luật Nhà ở 2023)
b. Đối với trường hợp thuê nhà chung cư
Việc bố trí tái định cư đối với trường hợp thuê nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà. Nếu người sử dụng đang thuê nhà ở thuộc tài sản công thì được bố trí thuê nhà ở sau khi hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp người thuê và đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công có thỏa thuận khác.
Lưu ý: Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định, căn cứ điều kiện của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hỗ trợ kinh phí cho người được bố trí tái định cư từ nguồn ngân sách địa phương theo trình tự, thủ tục của pháp luật về ngân sách nhà nước.
5. Bồi thường, tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư như thế nào?
a. Nếu nhà chung cư không thuộc tài sản công
Bồi thường, tái định cư đối với căn hộ chung cư
Việc bồi thường, tái định cư đối với căn hộ của nhà chung cư cũ được quy định tại Khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP như sau:
Đối với các căn hộ tại tầng 1
Đối với các căn hộ tại tầng 1 thì chủ sở hữu được bồi thường hệ số k từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định hệ số k áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số k để đưa vào phương án bồi thường, tái định cư.
Trường hợp chủ sở hữu căn hộ tại tầng 1 có một phần diện tích căn hộ để kinh doanh và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định, nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được mua hoặc thuê phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại theo thiết kế được duyệt để kinh doanh.
Giá bán phần diện tích này được tính theo suất đầu tư xây dựng phân bổ trên 1 m2 sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại (bao gồm cả chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của khu vực có sàn thương mại) theo quy định của pháp luật xây dựng cộng với lợi nhuận định mức bằng 10% tổng kinh phí đầu tư phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại tại thời điểm phê duyệt dự án đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở.
Giá thuê diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này do các bên thỏa thuận;
Lưu ý: Việc mua hoặc thuê phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại phải được nêu trong phương án bồi thường, tái định cư
Đối với các căn hộ tại tầng 2 trở lên
Đối với căn hộ từ tầng 02 trở lên thì chủ sở hữu được bồi thường hệ số k từ 1 đến 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận.
Ủy ban nhân dân tỉnh xác định hệ số k áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để các chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số k để đưa vào phương án bồi thường, tái định cư;
Trường hợp có diện tích sử dụng ngoài diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất theo quy định trên nhưng đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai thì diện tích này được bồi thường theo hệ số k theo quy định.
Phần diện tích khác không thuộc trường hợp này thì không được bồi thường theo hệ số k diện tích sử dụng căn hộ nhưng có thể được chủ đầu tư hỗ trợ kinh phí đã đầu tư xây dựng trên phần diện tích này.
Lưu ý: Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính bồi thường theo hệ số k được nêu rõ trong phương án bồi thường, tái định cư.
Bồi thường, tái định cư đối với phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư
Đối với phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư được bồi thường, tái định cư theo quy định tại Điều 29 Nghị định 98/2024/NĐ-CP như sau:
- Trường hợp theo quy hoạch được duyệt, dự án vẫn tiếp tục xây dựng lại phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại thì chủ sở hữu phần diện tích này được bố trí lại diện tích này theo quy hoạch được duyệt; việc bồi thường phần diện tích này được thực hiện theo nguyên tắc áp dụng hệ số k = 1 lần diện tích sử dụng cũ.
- Trường hợp theo quy hoạch được duyệt, dự án không tiếp tục xây dựng lại phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại thì thực hiện bồi thường theo nguyên tắc áp dụng hệ số k = 1 lần diện tích sử dụng nhân (x) giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành còn hiệu lực thi hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở đó.
Lưu ý: Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định như đối với tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở thuộc tài sản công.
b. Bồi thường, tái định cư đối với nhà chung cư thuộc tài sản công
Trường hợp căn hộ chung cư thuộc tài sản công hỗn hợp với căn hộ thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân
Việc bồi thường, tái định cư đối với chung cư thuộc tài sản công hỗn hợp với căn hộ thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân trong nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 33 Nghị định 98/2024/NĐ-CP như sau:
Hệ số k bồi thường diện tích sử dụng căn hộ được áp dụng như đối với căn hộ chung cư không thuộc tài sản công;
Trường hợp các bên thống nhất trong phương án bồi thường, tái định cư có diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế lớn hơn diện tích căn hộ được bồi thường theo hệ số k quy định trên thì ngân sách chi thường xuyên của địa phương phải chi trả phần giá trị chênh lệch diện tích này cho chủ đầu tư dự án.
Trường hợp diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế nhỏ hơn diện tích căn hộ được bồi thường theo hệ số k quy định thì chủ đầu tư phải thanh toán cho Nhà nước phần giá trị chênh lệch diện tích này.
Việc thanh toán tiền chênh lệch này được thực hiện theo nguyên tắc quy định; cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan tài chính cùng cấp báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cấp kinh phí từ nguồn ngân sách chi thường xuyên của địa phương để thanh toán phần giá trị chênh lệch này cho chủ đầu tư dự án.
Sau khi nghiệm thu, hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, đại diện chủ sở hữu thuộc tài sản công hoặc cơ quan được đại diện chủ sở hữu thuộc tài sản công giao có trách nhiệm nhận bàn giao căn hộ và nộp kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định.
Trường hợp Nhà nước không có nhu cầu nhận căn hộ tái định cư theo quy định trên mà nhận bồi thường bằng tiền thì chủ đầu tư thanh toán tiền cho Nhà nước theo giá bán căn hộ tái định cư do chủ đầu tư đề xuất và được thống nhất trong phương án bồi thường, tái định cư; việc nhận tiền bồi thường căn hộ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt; chủ đầu tư được bán các căn hộ này cho các chủ thể khác theo giá kinh doanh thương mại theo quy định.
Trường hợp toàn bộ căn hộ chung cư thuộc tài sản công
Trường hợp toàn bộ nhà chung cư thuộc tài sản công được cải tạo, xây dựng lại bằng nguồn vốn ngân sách thì việc bồi thường, tái định cư được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 33 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
Căn cứ quy hoạch chi tiết dự án, nguồn vốn ngân sách bố trí để đầu tư xây dựng lại nhà chung cư và tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng nhà chung cư, cơ quan đại diện chủ sở hữu thuộc tài sản công quyết định hệ số k diện tích thiết kế của các căn hộ sau khi xây dựng lại bảo đảm bằng hoặc lớn hơn diện tích sử dụng căn hộ cũ nhưng không nhỏ hơn diện tích theo tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.
Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với các cơ quan chuyên môn cùng cấp gồm: kế hoạch và đầu tư, quy hoạch – kiến trúc (nếu có), tài chính, tài nguyên và môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số k diện tích căn hộ theo quy định.
Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đầu tư xây dựng để cho bố trí cho đối tượng lực lượng vũ trang nhân dân thuê thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an căn cứ quy định để quyết định hệ số k bồi thường diện tích căn hộ khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
Trường hợp theo quy hoạch không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công quyết định việc đầu tư xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt; người đang thuê nhà ở được bố trí thuê tại địa điểm khác theo các cơ chế quy định của Luật Nhà ở.
6. Luật sư tư vấn bồi thường, tái định cư đối với nhà chung cư
Dịch vụ tư vấn bồi thường, tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư của Luật Thái An nhằm hỗ trợ cư dân và chủ đầu tư trong việc đảm bảo quyền lợi hợp pháp và giải quyết các vấn đề phức tạp liên quan đến bồi thường và tái định cư. Khi các tòa nhà chung cư cũ xuống cấp và cần được xây dựng lại, việc đàm phán về bồi thường và sắp xếp tái định cư thường gặp nhiều khó khăn do các yêu cầu pháp lý và lợi ích khác nhau giữa các bên.
Luật Thái An mang đến dịch vụ tư vấn toàn diện, giúp cư dân và chủ đầu tư đạt được thỏa thuận hợp lý và bảo vệ quyền lợi một cách hiệu quả trong quá trình xây dựng lại nhà chung cư.
Quy trình tư vấn của Luật Thái An bắt đầu từ việc tìm hiểu, phân tích tình trạng pháp lý của tòa nhà và các quy định pháp luật liên quan đến bồi thường và tái định cư.
Đội ngũ luật sư của chúng tôi hỗ trợ soạn thảo, đàm phán các phương án bồi thường phù hợp, đảm bảo rằng giá trị tài sản của cư dân được xác định một cách chính xác và công bằng.
Chúng tôi cũng tư vấn cho cư dân về quyền lợi được tái định cư tại vị trí mới hoặc nhận khoản bồi thường thay thế, tùy thuộc vào quy định của dự án và mong muốn của từng cư dân.
Ngoài ra, Luật Thái An còn cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý cho chủ đầu tư trong việc lập kế hoạch tái định cư, đảm bảo quy trình tuân thủ đầy đủ các yêu cầu pháp lý, từ việc xin cấp phép đến thực hiện cam kết bồi thường cho cư dân. Đội ngũ luật sư của chúng tôi còn sẵn sàng đại diện cho các bên trong trường hợp có tranh chấp phát sinh, giúp giải quyết mâu thuẫn một cách hiệu quả và tránh tình trạng kéo dài vụ việc.
- Chuyển nhượng quyền tác giả, quyền liên quan - 31/10/2022
- Đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai - 19/03/2022
- Cẩn trọng khi ký hợp đồng vay? - 31/10/2021