Phá dỡ nhà chung cư như thế nào cho đúng luật ?

Nhà chung cư được quy định có thời hạn sử dụng, vậy sau khi hết thời hạn sử dụng thì sẽ phá dỡ nhà chung cư như thế nào? Và có trường hợp nào chưa hết thời hạn sử dụng nhưng vẫn phải phá dỡ nhà chung cư hay không? Mời các bạn cùng Công ty Luật Thái An tìm hiểu  các quy định về phá dỡ nhà chung cư qua bài viết dưới đây.

1. Trường hợp nào phải phá dỡ nhà chung cư?

Nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ được quy định tại Khoản 1 Điều 59 Luật Nhà ở 2023 bao gồm:

  • Nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và thuộc trường hợp phải phá dỡ.
  • Nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ.

Chúng tôi sẽ trình bầy chi tiết sau đây:

a. Các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư

Các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư bao gồm:

  • Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;
  • Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;
  • Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;
  • Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị;
  • Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định ở trên nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ (như quy định ở trên) theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

b. Nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và thuộc trường hợp phải phá dỡ

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được xây dựng trên địa bàn. Đối với khu chung cư thì thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư phải xác định rõ chất lượng nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ (đã trình bầy mục a ở trên) hay không, hoặc chưa phải phá dỡ.

Trường hợp nhà chung cư chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ thì trong kết luận kiểm định phải nêu rõ thời gian được tiếp tục sử dụng đến khi nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ.

Kết luận kiểm định phải được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Lưu ý: Thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định như sau:

  • Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
  • Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
phá dỡ nhà chung cư
Phá dỡ chung cư cũng phải đúng luật.

2. Di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi phá dỡ chung cư như thế nào?

a. Quy trình di dời chủ sở hữu, người sử dụng khi phá dỡ nhà chung cư

Trước khi thực hiện di dời người sở hữu, người sử dụng nhà chung cư do phá dỡ chung cư thì cần có quyết định di dời của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Cụ thể Điều 73 Luật Nhà ở quy định như sau:

  • Đối với trường hợp phải phá dỡ chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ, thiên tai, địch họa thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải ban hành quyết định di dời khẩn cấp và tổ chức di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc trường hợp di dời đến chỗ ở tạm thời.
  • Đối với các trường hợp phải phá dỡ chung cư khác thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định di dời theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt.

Các nội dung chủ yếu của quyết định di dời bao gồm:

  • Tên và địa chỉ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải di dời;
  • Thời hạn di dời;
  • Địa điểm bố trí chỗ ở tạm thời;
  • Phương thức di dời;
  • Kinh phí di dời bao gồm kinh phí di chuyển người, tài sản; kinh phí hỗ trợ thuê nhà ở tạm thời và chi phí liên quan khác (nếu có);
  • Trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc thực hiện quyết định di dời.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi quyết định di dời đến các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc trường hợp phải di dời và đăng tải công khai quyết định này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư, các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và tổ chức, cá nhân liên quan có trách nhiệm thực hiện việc di dời theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Quá thời hạn di dời theo quyết định di dời của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không thực hiện việc di dời thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế di dời.

b. Kinh phí di dời chủ sở hữu, người sử dụng khi phá dỡ nhà chung cư

Kinh phí di dời khi phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại khoản 6 Điều 73 Luật Nhà ở 2023 như sau:

  • Đối với trường hợp di dời theo quyết định di dời khẩn cấp thì do ngân sách địa phương chi trả;
  • Đối với trường hợp di dời khác thì được xác định trong tổng mức đầu tư dự án và do chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chi trả; chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có trách nhiệm hoàn trả kinh phí di dời cho cơ quan nhà nước trong trường hợp cơ quan nhà nước đã thực hiện di dời người dân ra khỏi nhà chung cư phải phá dỡ trước khi lựa chọn được chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Lưu ý: Căn cứ điều kiện của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hỗ trợ kinh phí di dời từ nguồn ngân sách địa phương theo trình tự, thủ tục của pháp luật về ngân sách nhà nước.

3. Phá dỡ nhà chung cư như thế nào?

a. Quy trình phá dỡ nhà chung cư

Khoản 1 Điều 75 Luật Nhà ở 2023 quy định: Sau khi hoàn thành việc di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức phá dỡ nhà chung cư theo quy định sau đây:

  • Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tự thực hiện việc phá dỡ nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức có năng lực về xây dựng để thực hiện việc phá dỡ;
  • Trước khi thực hiện phá dỡ, chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải lập phương án phá dỡ gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tổ chức thẩm định và phê duyệt. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được phương án phá dỡ theo đề nghị của chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thẩm định và phê duyệt phương án phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng;

Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tổ chức thực hiện phá dỡ theo phương án phá dỡ đã được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phê duyệt.

Lưu ý: Trường hợp phải phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư để bảo đảm an toàn cho các công trình xây dựng xung quanh thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm lập phương án phá dỡ, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định để tổ chức việc phá dỡ.

b. Kinh phí phá dỡ nhà chung cư

Khoản 3 Điều 75 Luật Nhà ở 2023 quy định kinh phí phá dỡ nhà chung cư được xác định trong tổng mức đầu tư dự án. Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có trách nhiệm hoàn trả kinh phí phá dỡ khẩn cấp cho cơ quan nhà nước đã thực hiện phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư.

                                                                                                                

Trên đây là phần tư vấn các quy định của pháp luật về phá dỡ nhà chung cư của Công ty Luật Thái An. Chúng tôi với đội ngũ Luật sư giỏi và dày dặn kinh nghiệm trong các lĩnh vực, đảm vảo cung cấp dịch vụ uy tín và chất lượng. Quý Khách hàng có nhu cầu tư vấn về luật đất đai nhà ở vui lòng liên hệ với chúng tôi để được trải nghiệm những dịch vụ pháp lý tốt nhất.

Đàm Thị Lộc