cải tạo xây dựng lại nhà chung cư như thế nào?

Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là hoạt động nhằm mục đích nâng cấp chất lượng, điều chỉnh cơ cấu diện tích hiện có hoặc phá dỡ để xây dựng mới nhà chung cư. Tuy nhiên, chung cư là nơi có rất nhiều người sử dụng nên việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là rất quan trọng và được Luật Nhà ở 2023 quy định rất chi tiết. Cụ thể như sau:

1. Nguyên tắc chung cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 

Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được thực hiện theo dự án, gắn với việc cải tạo, chỉnh trang đô thị, bảo đảm kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt.

Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải tuân thủ quy định của Luật Nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về đầu tư, pháp luật về đầu tư công và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Phá dỡ nhà chung cư 

Khi phá dỡ nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; mà chưa có trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí chỗ ở tạm thời, thực hiện di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Sau khi thực hiện di dời, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bổ sung vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của địa phương.

Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn xã, phường, thị trấn, nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở phục vụ tái định cư thì được bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện, trường hợp trên địa bàn cấp huyện không có nhà ở phục vụ tái định cư thì bố trí trên địa bàn lân cận, trừ trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Phá dỡ nhà chung cư có 2 mục đích:

  • phá dỡ và chuyển đổi mục đích sử dụng
  • phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư

3. Có các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như nào?

Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở 2023 như sau:

  • Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc trường hợp theo quy định để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp sau:
    • Toàn bộ nhà chung cư thuộc tài sản công;
    • Nhà chung cư thuộc trường hợp phá dỡ, trừ trường hợp toàn bộ nhà chung cư đó thuộc một chủ sở hữu và không phải là tài sản công.
    • Đối với nhà ở thuộc tài sản công do cơ quan trung ương là đại diện chủ sở hữu, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công.
  • Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định sử dụng vốn từ ngân sách địa phương theo quy định của pháp luật về đầu tư công để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn. Không áp dụng đối với nhà ở thuộc tài sản công do cơ quan trung ương là đại diện chủ sở hữu, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công.

4. Về quyền lợi của chủ sở hữu, người sử dụng khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt mà tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu.

Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công mà người đang thuê không có nhu cầu tiếp tục thuê sau khi xây dựng lại nhà chung cư thì đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công có quyền lựa chọn hình thức bồi thường theo quy định.

Người được tái định cư có quyền sở hữu đối với nhà ở tái định cư sau khi cải tạo, xây dựng lại theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời.

Đối với các trường hợp sau:

  • nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;
  • nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng

thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thực hiện một hoặc nhiều dự án nhưng phải bảo đảm kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng của toàn khu chung cư đã được phê duyệt.

5. Các giai đoạn đầu tư xây dựng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 

a. Quy hoạch dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư

Trước tiên, cần có quy hoạch dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư. Cụ thể theo Điều 6 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm lập, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hoặc quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn để làm cơ sở thực hiện dự án.

Quy hoạch khu vực thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải bảo đảm giải pháp đồng bộ với việc cải tạo, chỉnh trang đô thị và phù hợp với quy hoạch đô thị.

b. Lập kế hoạch cải tạo, xây dựng nhà chung cư

Trên cơ sở quy hoạch chi tiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cho từng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Sau khi hoàn thành việc xây dựng dự thảo kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, cho ý kiến.

Sau khi có ý kiến chỉ đạo của UBND cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đăng tải công khai lấy ý kiến về nội dung kế hoạch. Việc lấy ý kiến góp ý các nội dung của kế hoạch làm cơ sở cho nhà đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận về phương án bồi thường, tái định cư cụ thể.

c. Lựa chọn nhà đầu tư cải tạo, xây dựng nhà chung cư

Đối với nhà chung cư là tài sản công hoặc thuộc diện phải phá dỡ thì việc quyết định chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công.

Đối với nhà chung cư không thuộc trường hợp trên thì các chủ sở hữu nhà chung cư lựa chọn được nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua Hội nghị nhà chung cư.

Trường hợp không lựa chọn được nhà đầu tư thực hiện dự án trong thời hạn theo quy định của Chính phủ thì sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định sau đây:

  • Trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư quan tâm theo quy định của pháp luật về đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện, tiêu chí theo quy định của Chính phủ;
  • Trường hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua hình thức đấu thầu theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

e. Lập chủ trương đầu tư cải tạo, xây dựng nhà chung cư

Sau đây là các quy định theo điều 67 và 69 Luật Nhà ở 2023:

Quy định đối với nhà chung cư là tài sản công hoặc thuộc diện phải phá dỡ

Đối với nhà chung cư là tài sản công hoặc thuộc diện phải phá dỡ thì việc quyết định chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công.

Quy định đối với nhà chung cư KHÔNG phải là tài sản công hoặc thuộc diện phải phá dỡ

Nhà đầu tư được lựa chọn nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.

Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bao gồm:

  • Văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án;
  • Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu sau đây: nhà đầu tư, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời gian, tiến độ thực hiện, đề xuất nhu cầu về sử dụng đất, đánh giá sơ bộ tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường (nếu có), thông tin về Giấy chứng nhận của các chủ sở hữu nhà chung cư, đề xuất ưu đãi đầu tư, biên bản lấy ý kiến về việc lựa chọn nhà đầu tư;
  • Phương án bồi thường, tái định cư đã được chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất với nhà đầu tư;
  • Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chủ sở hữu nhà chung cư cho nhà đầu tư đối với trường hợp quy định tại khoản 11 Điều 60 của Luật nhà ở, đó là:
    • Dự án không phải là tài sản công và không thuộc diện phải phá dỡ và không thuộc trường hợp không lựa chọn được nhà đầu tư thực hiện dự án trong thời hạn theo quy định của Chính phủ
    • Dự án chỉ có diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;
    • Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phục vụ tái định cư tại chỗ theo phương án bồi thường, tái định cư đã được toàn bộ chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất với chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

d. Trình duyệt chủ trương đầu tư cải tạo, xây dựng nhà chung cư

Chủ đầu tư phải tiến hành lập, thẩm định, phê duyệt dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể do Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công hoặc được lựa chọn thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thông qua tổ chức đấu thầu.

đ. Thực hiện dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư

Giai đoạn thực hiện dự án bao gồm các công việc sau:

  • lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng
  • cấp Giấy phép xây dựng, thi công xây dựng
  • vận hành công trình xây dựng
  • nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật xây dựng và và đáp ứng các yêu cầu về thiết kế lắp đặt hệ thống hạ tầng viễn thông, thông tin theo quy định của pháp luật về viễn thông.

e. Kết thúc dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư

Chủ đầu tư thực hiện các thủ tục liên quan để kết thúc đầu tư xây dựng dự án như:

  • quyết toán hợp đồng xây dựng, quyết toán dự án hoàn thành
  • xác nhận hoàn thành công trình
  • bảo hành công trình xây dựng
  • bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cùng các hồ sơ liên quan theo quy định của pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở và pháp luật có liên quan.
cải tạo xây dựng lại nhà chung cư
Chủ đầu tư được hưởng nhiều ưu đãi khi cải tạo xây dựng lại nhà chung cư.

6. Có cơ chế ưu đãi để thực hiện án đầu tư cải tạo xây dựng lại nhà chung cư không?

Hiện nay, có cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Cụ thể theo quy định tại Điều 63 Luật Nhà ở 2023 như sau:

a. Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao gồm:

  • diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu
  • nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có)
  • diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng, diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội và công trình khác, kể cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

b. Được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại

Chủ đầu tư được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án.

Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi bán căn hộ thuộc nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại trên diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu sau khi đã bố trí tái định cư.

Lưu ý: Đối với phần diện tích được kinh doanh ngoài phạm vi được miễn, không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nói trên, chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về đất đai;

c. Được vay vốn

Chủ đầu tư được ưởng khá nhiều ưu đãi như sau:

  • vay vốn theo quy định của pháp luật từ Quỹ phát triển đất, quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác
  • được ứng trước kinh phí từ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng
  • được thu tiền mua, tiền thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án để thực hiện dự án;
  • được hỗ trợ kinh phí từ ngân sách địa phương để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh;
  • được ưu đãi về thuế, tín dụng và ưu đãi khác theo quy định của pháp luật.

Lưu ý: Đối với dự áo cải tạo, xây dựng lại nhà chưng cư thuộc tài sản công thì được hưởng ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất và được hỗ trợ kinh phí từ ngân sách địa phương.

                                                                                                                

Trên đây là phần tư vấn các quy định của pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của Công ty Luật Thái An. Chúng tôi với đội ngũ Luật sư giỏi và dày dặn kinh nghiệm trong các lĩnh vực, đảm vảo cung cấp dịch vụ uy tín và chất lượng. Quý Khách hàng có nhu cầu tư vấn về pháp luật đất đai nhà ở, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được trải nghiệm những dịch vụ pháp lý tốt nhất.

Đàm Thị Lộc