Luật nhà ở hiện hành

Nhà ở là một trong những tài sản quan trọng, giá trị lớn, có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau của đời sống kinh tế-xã hội và liên quan đến nhiều chủ thể. Để có cơ sở pháp lý điều chỉnh toàn diện các vấn đề về nhà ở, ngày 25 /11/2014 Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2015. Trong bài viết này, Công ty Luật Thái An sẽ giới thiệu đến Quý bạn đọc một số nội dung nổi bật của Luật Nhà ở 2014.

1. Sự phát triển của pháp luật nhà ở

Pháp luật nhà ở phát triển qua nhiều thời kỳ khác nhau. Theo đó, có thể kể đến các quy định pháp luật quan trọng điều chỉnh vấn đề ở là:

  • Pháp lệnh nhà ở năm 1991, có hiệu lực từ ngày 1/7/1991, hết hiệu lực ngày 01/07/1996;
  • Luật nhà ở năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01/07/2006, hết hiệu lực ngày 01/07/2015;
  • Luật nhà ở năm 2014, có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 và vẫn đang còn hiệu lực thi hành

2. Bố cục của Luật nhà ở hiện hành 

 Luật Nhà ở 2014 hiện hành gồm có 13 Chương với 183 Điều, tăng 4 Chương và 30 Điều so với Luật Nhà ở 2005. Luật Nhà ở 2014. Cụ thể:

  • Chương I: Những quy định chung
  • Chương II: Sở hữu nhà ở
  • Chương III: Phát triển nhà ở
  • Chương IV: Chính sách về nhà ở xã hội
  • Chương V: Tài chính cho phát triển nhà ở
  • Chương VI: Quản lý và sử dụng nhà ở
  • Chương VII: Quản lý, sử dụng nhà chung cư
  • Chương VIII: Giao dịch về nhà ở
  • Chương IX: Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài
  • Chương X: Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở
  • Chương XI: Quản lý Nhà nước về Nhà ở
  • Chương XII: Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở
  • Chương XII: Điều khoản thi hành.

So với Luật nhà ở năm 2005 thì Luật nhà ở đã bổ sung thêm 04 Chương mới gồm:

  • Chương IV: Chính sách về nhà ở xã hội
  • Chương V: Tài chính cho phát triển nhà ở
  • Chương VII: Quản lý, sử dụng nhà chung cư
  • Chương X: Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở

3. Nội dung của Luật nhà ở năm 2014.

3.1 Một vài nội dung nổi bật của Luật nhà ở năm 2014

Luật Nhà ở 2014 đã điều chỉnh hầu hết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở từ phát triển nhà ở, sở hữu nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, quản lý nhà nước về nhà ở và việc xử lý vi phạm các vấn đề về nhà ở. Một vài nội dung nổi bật của Luật nhà ở 2014 có thể kể đến như:

  • Thu hẹp phạm vi điều chỉnh của Luật nhà ở: Luật nhà ở 2014 chỉ điều chỉnh việc sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng; giao dịch; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo Luật kinh doanh bất động sản 2014. (Điều 1 Luật nhà ở 2014)
  • Mở rộng đối tượng áp dụng: Đối tượng áp dụng Luật nhà ở 2014 bao gồm tổ chức, cá nhân và cả hộ gia đình có liên quan đến sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng, giao dịch, quản lý nhà nước về nhà ở. (Điều 2 Luật nhà ở 2014)
  • Làm rõ các thuật ngữ: Làm rõ các thuật ngữ như Nhà ở riêng lẻ, Nhà chung cư, Nhà ở thương mại, Nhà ở công vụ, Nhà ở xã hội, Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Phát triển nhà ở, Cải tạo nhà ở, Bảo trì nhà ở , Chủ sở hữu nhà ở, Chủ sở hữu nhà chung cư …
  • Về sở hữu nhà ở: Luật nhà ở năm 2014  quy định có 03 đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài.
  • Điều kiện được công nhận sở hữu nhà ở tại Việt Nam: Tổ chức, cá nhân phải có các điều kiện sau:
    • Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước được sở hữu nhà ở thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
    • Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và sở hữu nhà thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;
    • Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật nhà ở và sở hữu nhà thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật nhà ở…
  • Người nước ngoài được sở hữu không quá 250 căn nhà: Luật Nhà ở 2014 cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nhưng có một số hạn chế, như:
    • Được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được sở hữu không quá 250 căn nhà.
    • Được sở hữu nhà ở tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn, nếu có nhu cầu.
    • Tổ chức được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư.
  • Thêm nhiều đối tượng được hỗ trợ về nhà ở xã hội: Luật Nhà ở 2014 bổ sung thêm một số đối tượng được hỗ trợ về nhà ở xã hội bên cạnh các đối tượng được quy định tại Luật cũ. Các đối tượng mới bao gồm:
    • Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
    • Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ
    • Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập.
nhà ở
Pháp luật có nhiều quy định về nhà ở mà bạn cần biết! – ảnh: internet

  • Điều kiện để được hưởng chính sách nhà ở xã hội: Theo Điều 49 Luật nhà ở, các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội gồm 10 đối tượng khác nhau. Tuy nhiên việc được hưởng hay không còn cần điều kiện kèm theo. Cụ thể:

    • Các đối tượng chưa có nhà ở.
    • Chưa được hưởng bất cứ chính sách nào của nhà nước hay các cơ quan tổ chức về nhà ở.
    • Các đối tượng được hưởng phải có hộ khẩu thường trú tại địa bàn có nhà ở xã hội. Đồng thời phải có giấy đăng ký tạm trú, tạm vắng trong thời hạn từ 1 năm trở lên tại khu vực đó.
    • Với những người thuộc diện có thu nhập thấp cần phải chứng minh không đủ khả năng nộp thuế thu nhập cá nhân.

  • Quy định về bán lại nhà ở xã hội: Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.

Trường hợp trong thời hạn 05 năm mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

  • Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở:
    • Trường hợp mua bán nhà ở và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
    • Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
    • Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của luật kinh doanh bất động sản.
    • Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của luật thừa kế đất đai.
  • Chưa có Sổ đỏ, người mua nhà ở xã hội chỉ phải trả trước 95%

Người mua nhà ở xã hội ứng trước một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng và tiến độ thực hiện dự án nhưng tổng số tiền ứng trước không quá 70% giá trị của nhà ở đến trước khi bàn giao nhà.

Nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở, số tiền ứng trước không được vượt quá 95% giá trị của nhà.

  • Những giao dịch về nhà ở không bắt buộc có Sổ đỏ

Có 6 trường hợp giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Sổ đỏ, gồm:

    • Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
    • Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
    • Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
    • Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
    • Nhận thừa kế nhà ở;
    • Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
  • Quy định về ban quản trị nhà chung cư

Nếu khu chung cư có một hoặc nhiều chủ sở hữu nhưng tổng số các căn hộ không vượt quá 20 thì không bắt buộc phải lập ban quản trị (có thể có hoặc không tùy nhu cầu).

Ban quản trị chung cư bắt buộc phải được thành lập nếu tổng số căn hộ từ 20 trở lên. Vai trò của ban quản trị chính là nhắc nhở, đôn đốc cư dân đảm bảo thực hiện đúng nội quy….

4. Tư vấn pháp luật nhà ở

Luật nhà ở 2014 có rất nhiều quy định bạn cần tìm hiểu, những quy định này có lợi cho người dân khi thực thi, giải quyết các vấn đề có liên quan đến nhà ở.  Vì thế việc hiểu biết những quy định pháp luật nhà ở sẽ giúp người dân giảm bớt thủ tục, được hưởng nhiều chính sách.

Tuy nhiên, không phải ai khi đọc Luật nhà ở đều có thể hiểu hết các quy định pháp luật này, bởi pháp luật về nhà ở rất đa dạng, và phức tạp với nhiều văn bản sửa đổi, bổ sung, hướng dẫn. Khi đó, bạn nên tìm đến dịch vụ tư vấn pháp Luật nhà ở của Công ty Luật Thái An chúng tôi.

Sở hữu đội ngũ luật sư giỏi, nhiều năm kinh nghiệm, chuyên sâu trong lĩnh vực nhà ở, Công ty Luật Thái An cam kết các yêu cầu của khách hàng luôn được đáp ứng tốt nhất với mức chi phí phù hợp nhất.

Hãy liên hệ ngay với Tổng đài tư vấn của Luật Thái An để được tư vấn, hỗ trợ kịp thời!

Nguyễn Văn Thanh
Bài viết mới nhất của Nguyễn Văn Thanh (Xem tất cả)