Nông thôn Việt Nam thay đổi nhanh chóng, đời sống người dân nâng cao. Nhu cầu chuyển đổi đất đai cũng gia tăng. Trong quá trình tư vấn pháp luật đất đai nhà ở, chúng tôi thấy rằng nhiều hộ gia đình muốn chuyển đất đai ao vườn sang thành đất ở để xây nhà. Trong bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ tư vấn các quy định của pháp luật về thủ tục chuyển đổi đất ao vườn sang đất ở.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh việc chuyển đổi đất ao vườn

Cơ sở pháp lý điều chỉnh thủ tục chuyển đổi đất ao vườn sang đất ở là các văn bản pháp luật sau đây:

• • Luật đất đai năm 2013;
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;
  • Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai;
  • Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.
  • Nghị đính 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất.

2. Thế nào là đất ao vườn?

Đất vườn trên thực tế có thể được dùng trồng các loại cây, trồng hoa màu; đất ao có thể dùng nuôi trồng thủy sản. Tuy nhiên, hai loại đất này không được xác định là đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào Điều 10 Luật đất đai năm 2013 về phân loại đất, thì đất vườn, ao thuộc loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Người sử dụng đất ao, vườn có thể xây dựng nhà ở, tuy nhiên phải thực hiện thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Đất ao vườn có thể liền kề vùng với thửa đất ở hoặc tách riêng là một thửa độc lập. Người sử dụng xác định rõ điều này để làm căn cứ xác định nghĩa vụ nghĩa vụ tài chính sau này.

3. Thủ tục chuyển đổi đất ao vườn sang đất ở

Dưới đây Công ty Luật Thái An tư vấn về thủ tục như sau.

Bước 1: Nộp hồ sơ chuyển đổi đất ao vườn sang đất ở

Người sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng (theo mẫu);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nộp hồ sơ tại phòng tài nguyên và môi trường cảu UBND cấp huyện nơi có đất.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ chuyển đổi đất ao vườn sang đất ở

Nếu hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ, người sử dụng đất nhận giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả ngay tại nơi nộp hồ sơ.

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, trong khoảng thời gian 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng bổ sung hồ sơ.

Bước 3: Giái quyết hồ sơ chuyển đổi đất ao vườn sang đất ở

Trong thời gian quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện việc xác minh và thẩm định nhu cầu thực tế chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Trong thời gian này, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của Phòng tài nguyên và môi trường.

Bước 4: Nhận kết quả chuyển đổi đất ao vườn sang đất ở

Người sử dụng nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng tại nơi nộp hồ sơ.

Thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi theo quy định của pháp luật là không quá 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Thời hạn này được kéo dài thêm 10 ngày đối với các vùng núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa. Vùng có điều kiện khó khăn. Lưu ý, thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ không được tính vào thời hạn này.

4. Mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi chuyển đổi đất ao vườn sang đất ở

Có hai trường hợp như sau:

a. Trường hợp chuyển đổi đất ao vườn sang đất ở đối với đất ao, vườn liền kề với thửa đất ở

Theo quy định tại Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014 quy định như sau:

“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, đối với đất ao, vườn nằm trong cùng với thửa đất ở thì khi chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

b. Trường hợp chuyển đổi đất ao vườn sang đất ở đối với đất ao, vườn là thửa đất riêng biệt

Thực hiện việc thu tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, người sử dụng đất cần căn cứ vào nguồn gốc của đất ao vườn để xác định trường hợp cụ thể phải nộp tiền sử dụng khi thực hiện chuyển đổi mục dích sử dụng đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn về vấn đề thủ tục chuyển đổi đất ao vườn sang đất ở. Hãy gọi Tổng đài tư vấn luật đất đai. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

5.  Dịch vụ tư vấn luật đất đai và Dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Thái An

Sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai là sự lựa chọn rất khôn ngoan. Lúc đó bạn sẽ hiểu rõ hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình, từ đó biết cách xử lý đúng đắn trong các tình huống liên quan tới đất đai, nhà ở. Hãy liên hệ với Công ty Luật Thái An để được tư vấn cụ thể.

Trường hợp bạn có những khúc mắc, thậm chí là tranh chấp liên quan tới nhà ở, đất đai thì luật sư sẽ giúp bạn xử lý các trường hợp đó một cách chuyên nghiệp và có lợi nhất. Bạn có thể tham khảo bài viết Khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai của chúng tôi.

HÃY LIÊN HỆ NGAY VỚI LUẬT THÁI AN ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN VÀ SỬ DỤNG DỊCH VỤ!

• Giới thiệu tác giả
• Bài viết mới nhất

Nguyễn Văn Thanh

Tiến sỹ luật học, Luật sư Nguyễn Văn Thanh – Giám đốc Công ty luật Thái An:
• Thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam
• Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình

Bài viết mới nhất của Nguyễn Văn Thanh (Xem tất cả)

• Cắt giảm lao động trong trường hợp bất khả kháng - 11/04/2020
• Điều kiện xây dựng nhà ở thương mại - 11/04/2020
• Hòa giải tranh chấp đất đai không thành thì làm gì? - 10/04/2020