Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai

Người xưa có câu tấc đất tấc vàng, chính vì giá trị của đất đai rất to lớn như vậy nên tình trạng tranh chấp đất đai ngày càng trở nên phổ biến. Tranh chấp đất đai đã làm ảnh hưởng tới việc quản lý sử dụng đất cũng như ảnh hướng tới đời sống xã hội. Bài viết dưới đây Công ty Luật Thái An chúng tôi sẽ cung cấp cho Quý bạn đọc các thông tin quan trọng về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai.

1. Tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai là gì?

Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Như vậy, đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và một số lợi ích khác phát sinh từ quyền quản lý, quyền sử dụng đất đai. Chủ thể của tranh chấp đất đai có thể là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cộng đồng dân cư hay đơn vị hành chính…

Từ định nghĩa tranh chấp đất đai nêu trên thì có thể hiểu giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng giữa các bên nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ đất đai trên cơ sở các quy định pháp luật, các tài liệu chứng cứ do các bên cung cấp.

2. Phân loại tranh chấp đất đai

Căn cứ vào tính chất pháp lý của tranh chấp đất đai thì có thể chia tranh chấp đất đai thành các loại như sau:

• Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Loại tranh chấp này là tranh chấp xem ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với đất đai. Ví dụ như tranh chấp về ranh giới thửa đất, tranh chấp về lối đi chung…
• Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: Loại tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, ví dụ như tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất… hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.
• Tranh chấp đất đai trong các quan hệ dân sự như thừa kế, ly hôn. Loại tranh chấp này phát sinh trong trường hợp người chết có quyền sử dụng đất nhưng không để lại di chúc, di chúc không hợp pháp, các đồng thừa kế không thoả thuận được với nhau hoặc vợ chồng khi ly hôn không thoả thuận được với nhau về việc phân chia quyền sử dụng đất.

3. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

Việc giải quyết tranh chấp đất đai dựa trên các nguyên tắc sau:

• Nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa: Khi giải quyết tranh chấp đất đai cần phải tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.
• Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý: Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, sử dụng không phải là quyền sở hữu đất đai. Bởi Điều 53 Hiến pháp 2013 hay Điều 4 Luật đất đai 2013 đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó khi giải quyết cần phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu của toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý .
• Nguyên tắc đảm bảo lợi ích của chủ thể sử dụng đất:  Khi giải quyết tranh chấp đất đai thì việc tôn trọng, đảm bảo các quyền của chủ thể sử dụng đất rất quan trọng nếu muốn mang lại hiệu quả sử dụng đất cao.
• Nguyên tắc khuyến khích các bên tranh chấp tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải tại cơ sở:  Điều 202 Luật đất đai 2013 đã quy định Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

4. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013 thì đầu tiên tranh chấp đất đai phải được hoà giải tại UBND xã. Trường hợp hoà giải không thành thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân giải quyết.

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013: có thể chọn thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là UBND hoặc Tòa án nhân dân.

Lưu ý về thẩm quyền giải quyết của UBND:

• Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết.
• Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết;

Các giấy tờ về đất đai theo Điều 100 của Luật đất đai 2013 gồm:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

5. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Bước đầu tiên và bắt buộc khi giải quyết tranh chấp đất đai là hoà giải tại địa phương, được thực hiện bởi Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, có thể có sự tham gia của đại diện Ủy ban mặt trận tổ quốc cùng cấp. Các bước thực hiện cụ thể là:

• Thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp; Thu thập tài liệu, giấy tờ có liên quan đến hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất;
• Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai: gồm các thành viên được quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ- CP;
• Tổ chức hòa giải: Sự tham gia của các bên đương sự, thành viên Hội đồng hòa giải là bắt buộc. Việc hòa giải được coi là không thành khi một trong các bên tranh chấp vắng mặt trong buổi hòa giải đến lần thứ hai.
• Thời hạn thực hiện: không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp theo quy định tại Khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2013.

Thời hạn thực hiện hòa giải tranh chấp không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp. Việc hòa giải tranh chấp phải được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên.

Nếu hoà giải thành thì các bên thực hiện theo biên bản hoà giải. Nếu hoà giải không thành thì có thể khởi kiện tại Toà án hoặc yêu cầu UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết. Cụ thể như sau:

5.1 Trường hợp tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án

Căn cứ các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án được thực hiện theo thủ tục tố tụng dân sự gồm các bước sau:

• Nộp Đơn khởi kiện tại Toà án nhân dân có thẩm quyền.
• Toà án xem xét đơn kiện, nếu hợp lệ thì Toà án thụ lý vụ án
• Chuẩn bị xét xử vụ án
• Xét xử sơ thẩm tranh chấp đất đai
• Xét xử phúc thẩm tranh chấp đất đai (nếu có kháng cáo và kháng nghị trong vòng 15 ngày kể từ khi tuyên án)
• Thi hành bản án có hiệu lực pháp luật

5.2 Trường hợp tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh

Tại Điều 89 Nghị định 43/2014 quy định thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh gồm các bước như sau:

Bước 1: Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Bước 2: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.

Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

Bước 3: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

6. Căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai khi không có giấy tờ đất

Trong trường hợp này, việc giải quyết tranh chấp đất đai khi không có giấy tờ đất sẽ dựa vào các căn cứ thay thế được quy định tại Điều 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

• Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;
• Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;
• Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;

7. Không đồng ý với bản án/quyết định giải quyết tranh chấp đất đai thì làm thế nào?

7.1 Trường hợp không đồng ý với bản án/quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Toà án

Căn cứ quy định tại Điều 237, Điều 313 Bộ luật tố tụng dân sự thì: Trường hợp không đồng với Bản án của Toà án cấp sơ thẩm thì trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án hoặc kể từ ngày nhận được bản án đối với từng trường hợp cụ thể đương sự có quyền kháng cáo để Toà án xét xử phúc thẩm.

Trường hợp không đồng với Quyết định của Toà án cấp sơ thẩm như quyết định tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết vụ án thì trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hoặc kể từ ngày quyết định được niêm yết theo quy định pháp luật, đương sự có quyền kháng cáo đến Toà án xét xử phúc thẩm.

Bản án, quyết định của Toà án cấp phúc thẩm là có hiệu lực pháp luật, đương sự phải chấp hành trừ trường hợp bị giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.

7.2 Trường hợp không đồng ý với Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của UBND cấp có thẩm quyền

Theo quy định tại Khoản 58 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, khoản 3 Điều 203 Luật đất đai thì:

Sau khi nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu của người có thẩm quyền mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết thì phải gửi đơn đề nghị giải quyết tranh chấp lần hai đến người có thẩm quyền:

• Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch UBND cấp huyện thì có quyền khiếu nại (đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai lần 2) đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
• Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch UBND cấp tỉnh thì có quyền khiếu nại (đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai lần 2) đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

8. Thi hành Bản án / Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai

Việc thi hành bản án / quyết định của Toà án về việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy định của Văn bản hợp nhất Luật thi hành án dân sự năm 2020.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 203 Luật đất đai 2013 thì quyết định giải quyết tranh chấp của UBND có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Nếu không thi hành quyết định hoặc bản án thì phải cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy định tại Khoản 59 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Cụ thể:

a. Nguyên tắc cưỡng chế thi hành Bản án / Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai

• Việc cưỡng chế phải tiến hành công khai, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, an toàn, đúng quy định của pháp luật;
• Thời điểm bắt đầu tiến hành cưỡng chế được thực hiện trong giờ hành chính;
• Không thực hiện cưỡng chế trong thời gian từ 22 giờ đến 06 giờ sáng ngày hôm sau; các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; trong thời gian 15 ngày trước và sau tết nguyên đán; các ngày truyền thống đối với các đối tượng chính sách nếu họ là người bị cưỡng chế và các trường hợp đặc biệt khác làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến an ninh, chính trị, trật tự an toàn xã hội, phong tục, tập quán tại địa phương.

b. Điều kiện cưỡng chế thi hành Bản án / Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai

Để có thể cưỡng chế thì phải có các tài liệu sau:

• Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã có hiệu lực thi hành mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không chấp hành quyết định và đã được Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất tranh chấp đã vận động, thuyết phục mà không chấp hành
• Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất tranh chấp
• Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã có hiệu lực thi hành;
• Người bị cưỡng chế đã nhận được Quyết định cưỡng chế.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.

c. Trình tự, thủ tục cưỡng chế thi hành Bản án / Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai

Bước 1: Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế;

Ban thực hiện cưỡng chế gồm:

• Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện là trưởng ban;
• Thành viên đại diện cho các cơ quan cấp huyện gồm: thanh tra, tư pháp tài nguyên và môi trường, xây dựng; đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất và các thành viên khác do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định.

Bước 2: Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế.

Trường hợp người bị cưỡng chế chấp hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận việc chấp hành; việc thực hiện các nội dung trong quyết định giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện ngay sau khi lập biên bản dưới sự giám sát của Ban thực hiện cưỡng chế;

Bước 3:  Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai sau khi đã được vận động, thuyết phục thì Ban thực hiện cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế và buộc người bị cưỡng chế thực hiện các nội dung của quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

9. Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai uy tín, chất lượng

Nếu bạn muốn tiết kiệm thời gian, chi phí cho việc giải quyết tranh chấp hãy đến với dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai của Công ty Luật Thái An. Tại đây bạn sẽ được các luật sư, chuyên gia pháp lý am hiểu sâu sắc Luật đất đai tư vấn, hỗ trợ các vấn đề pháp lý. Cụ thể như sau

• Phân tích vụ việc và đưa ra chiến lược giải quyết tranh chấp đảm bảo quyền lợi ích tốt nhất;
• Tư vấn chi tiết thủ tục giải quyết tranh chấp; quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Tham gia cùng khách hàng thương lượng, hòa giải tranh chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Đại diện khách hàng nộp hồ sơ và theo dõi việc xử lý hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền;
• Tham gia tố tụng hoặc tham gia khiếu kiện hành chính trong quá trình cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
• …

Để biết thêm chi tiết bạn hãy liên hệ ngay Tổng đài tư vấn pháp luật.