Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai được quy định thế nào?

Những năm gần đây, tình hình tranh chấp đất đai có chiều hướng gia tăng không chỉ ở các đô thị lớn mà còn ở các địa phương miền núi. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thường khá phức tạp và kéo dài. Mặc dù pháp luật đã có những quy định về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai nhưng không phải ai cũng biết được các quy định này. Bài viết dưới đây Công ty Luật Thái An sẽ giúp bạn đọc nắm được các quy định về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay.

1. Cơ sở pháp lý quy định thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai dựa trên cơ sở pháp lý là:

• Luật Đất đai 2013;
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật đất đai;
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai;
• Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai;
• Bộ luật tố tụng dân sự 2015;
• Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP;
• Và các văn bản pháp luật khác có liên quan

2. Thế nào là tranh chấp đất đai? 

Tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”

Tranh chấp đất đai thường xảy ra với 3 loại phổ biến như sau:

• Tranh chấp về quyền sử dụng đất: đây là những trường hợp tranh chấp xem ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất hay một diện tích đất nhất định.
• Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất: Có nghĩa rằng người đang sử đất hợp pháp có xảy ra tranh chấp khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ về đất (các giao dịch dân sự đất đai) dẫn đến tranh chấp.
• Tranh chấp liên quan đến đất: Các tranh chấp trong nhóm này thường là tranh chấp thừa kế đất đai và tranh chấp tài sản là đất khi vợ chồng ly hôn.

3. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai được quy định thế nào?

Có hai cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai: Toà án nhân dân và Uỷ ban nhân dân. Tuy nhiên, trước khi yêu cầu Toà án hoặc Uỷ ban nhân dân giải quyết thì phải thực hiện hoà giải tranh chấp đất đai tại cấp xã. Chi tiết có sau đây:

3.1 Thủ tục Hoà giải tranh chấp đất đai

Hoà giải tranh chấp đất đai là một thủ tục bắt buộc khi giải quyết tranh chấp đất đai. Căn cứ điều 203 Luật đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì tuỳ từng vụ việc sẽ do Toà án nhân dân giải quyết hoặc UBND cấp có thẩm quyền (UBND huyện, UBND tỉnh)  giải quyết.

Tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP cũng quy định:  Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Như vậy, thủ tục hoà giải tranh chấp đất đai được thực hiện tại UBND cấp xã. Trình tự, thủ tục được quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013, Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Khoản 27 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP gồm. Cụ thể gồm các bước như sau:

Bước 1: Các bên tranh chấp đất đai gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến UBND xã nơi có đất.

Bước 2: Chủ tịch UBND xã tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình

UBND xã sẽ thực hiện các công việc sau:

• Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
• Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.
• Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Bước 3: Lập biên bản hoà giải ghi lại kết quả hoà giải

Kết quả hoà giải phải được lập thành Biên bản gồm có các nội dung:

• Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải;
• Thành phần tham dự hòa giải;
• Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu);
• Ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
• Những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
• Chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND xã.

Trường hợp hoà giải thành: Lập biên bản hoà giải thành

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch UBND xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành.

Trường hợp hoà giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì UBND xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai.

Trường hợp hoà giải không thành: Lập Biên bản hoà giải không thành

Sau khi UBND xã lập biên bản hòa giải không thành sẽ hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Lưu ý:

• Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
• Biên bản hoà giải được gửi các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
• Thời gian thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai: không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

3.2 Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án

3.2.1 Những tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án

Căn cứ Điều 203 Luật đất đai 2013, Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì Toà án có thẩm quyền giải quyết những loại tranh chấp đất đai sau:

Loại thứ nhất: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.

Cụ thể là Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, đó là:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Lưu ý: Các giấy tờ trên có thể ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.

• Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
• Quyết định giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993
• Giấy xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng do UBND cấp xã cấp đối với đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp

Loại thứ hai: Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 nhưng đương sự lựa khởi kiện tại Toà án.

3.2.2 Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

Bước 2: Toà án xem xét Đơn khởi kiện.

Sau khi nhận được Đơn khởi kiện, Toà án sẽ xem xét đơn và sẽ ra một trong các quyết định sau:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện;
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Bước 3: Chuẩn bị xét xử vụ án

Theo quy định tại Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tối đa là 06 tháng. Trong giai đoạn này, Thẩm phán được phân công sẽ thực hiện các công việc được pháp luật quy định.

Bước 4: Toà án Đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm nếu không thuộc trường hợp công nhận sự thỏa thuận của các đương sự hoặc tạm đình chỉ giải quyết vụ án hoặc đình chỉ giải quyết vụ án.

Bước 5: Toà án Đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm nếu Bản án cấp sơ thẩm bị kháng cáo, kháng nghị

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án, trừ trường hợp bị xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.

>>> Xem thêm: Khởi kiện vụ án tranh chấp đất

3.3 Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp có thẩm quyền (UBND huyện, UBND tỉnh)

3.3.1 Những tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND

Theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013 thì UBND các cấp có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp có thẩm quyền.

Theo đó:

• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau;

• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

3.3.2 Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp có thẩm quyền

Bước 1: Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Bước 2: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cho cơ quan tham mưu giải quyết.

Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

Bước 3: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Lưu ý: Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết tranh chấp đất đai của UBND cấp huyện thì bạn có thể khiếu nại lên UBND cấp tỉnh. Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết tranh chấp đất đai của UBND cấp tỉnh thì bạn có thể khiếu nại lên Bộ Tài nguyên và Môi trường. Chi tiết có tại bài viết sau:

Khiếu nại đất đai – Những hướng dẫn mới nhất

3.4 Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Bộ Tài nguyên và Môi trường

Bộ Tài nguyên và Môi trường giải quyết tranh chấp đất lần 2 đối với trường hợp các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch UBND tỉnh.

Căn cứ Điều 90 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Bộ Tài nguyên và Môi trường được thực hiện như sau

Bước 1: Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửi đơn đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Bước 2:  Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân công đơn vị có chức năng tham mưu giải quyết.

Đơn vị được phân công giải quyết tiến hành thu thập, nghiên cứu hồ sơ; tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp; trường hợp cần thiết trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quyết định thành lập đoàn công tác để tiến hành thẩm tra, xác minh vụ việc tại địa phương; hoàn chỉnh hồ sơ trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

Bước 3. Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai hoặc quyết định công nhận hòa giải thành được gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan

4. Thủ tục cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 203 Luật đất đai 2013 thì Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Như vậy, muốn cưỡng chế giải quyết tranh chấp đất đai đầu tiên phải có Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu lực thi hành. Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai có thể do UBND cấp huyện hoặc UBND tỉnh hoặc Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. Và khi các bên không chấp hành Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu lực thi hành thì sẽ bị cưỡng chế giải quyết tranh chấp đất đai.

Trường hợp tranh chấp đất đai được giải quyết bằng Bản án/Quyết định có hiệu lực pháp luật của Toà án thì Bản án/Quyết định này sẽ được thi hành theo quy định tại Luật thi hành án dân sự.

Chi tiết có tại bài viết sau:

Cưỡng chế giải quyết tranh chấp đất đai- 6 điều phải biết

5. Thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai

5.1. Thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp có thẩm quyền

Thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện, tỉnh là: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu; riêng các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì không quá 45 ngày mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không có đơn gửi người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp lần hai thì quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu có hiệu lực thi hành.

5.2 Thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án/Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai

• Đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất thì sẽ không bị áp dụng thời hiệu khởi kiện. Khi phát hiện quyền lợi và nghĩa vụ bị xâm phạm thì các bên có quyền gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến tòa án có thẩm quyền tại bát kì thời điểm nào mà không phụ thuộc vào thời hạn tính từ thời điểm xảy ra hoặc biết được vi phạm.
• Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất: Được áp dụng theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 đối với từng trường hợp cụ thể.

6. Cách giải quyết tranh chấp đất đai nhanh chóng

Có thể thấy thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khá phức tạp, thời gian giải quyết thường kéo dài . Nếu bạn muốn giải quyết đất đai nhanh chóng, hãy đến với dịch vụ tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai của Công ty Luật Thái An chúng tôi.

Đến với dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai của Công ty Luật Thái An chúng tôi, bạn sẽ được các luật sư giàu kinh nghiệm tư vấn, thực hiện các công việc sau:

• Tư vấn soạn thảo tài liệu giải quyết tranh chấp đất đai;
• Tư vấn thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai;
• Tham gia cùng khách hàng thương lượng, hòa giải tranh chấp đất đai;
• Đại diện khách hàng nộp hồ sơ và theo dõi việc xử lý hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền;
• Tham gia tố tụng hoặc tham gia khiếu kiện hành chính trong quá trình cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
• …

Bạn có thể lựa chọn những dịch vụ được liệt kê ở trên. Trường hợp bạn mong muốn Công ty Luật Thái An sẽ hỗ trợ toàn bộ thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai (cho đến khi cơ quan có thẩm quyền ra phán quyết cuối cùng giải quyết tranh chấp).

Hãy liên hệ ngay với Công ty Luật Thái An chúng tôi để biết thêm chi tiết.