Khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai

Ngày nay, khi xảy ra tranh chấp đất đai thì không ít người lựa chọn phương thức khởi kiện. Trong bài viết dưới đây, Công ty Luật Thái An sẽ tư vấn các vấn đề pháp lý cơ bản liên quan tời khởi kiện tranh chấp đất đai. Bên cạnh đó, Công ty Luật Thái An cũng cung cấp dịch vụ khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai trọn gói.

1. Các trường hợp khởi kiện tranh chấp đất đai phổ biến

Khởi kiện tranh chấp đất đai là hoạt động tốn kém nhiều thời gian và tiền bạc, vậy nên việc xác định đúng các trường hợp khởi kiện tranh chấp đất đai giúp đương sự đưa ra những phương án, đường lối giải quyết tốt nhất. Các tranh chấp về đất đai và tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thường đan xen lẫn nhau, song nếu phân loại một cách tương đối thì dạng tranh chấp này gồm 4 nhóm chính sau đây:

a. Nhóm tranh chấp đất đai thứ nhất: Tranh chấp để xác định người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp về việc xác định người có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.

Về bản chất, khi giải quyết các tranh chấp này, Toà án phải xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thuộc về ai. Các tranh chấp phổ biến thường gặp là:

 Tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi, cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trùng diện tích, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chủ cũ đòi lại đất hoặc chủ cũ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng…

b. Nhóm tranh chấp đất đai thứ hai: Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất hoặc thừa kế về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất:

 Thông thường, đây là các tranh chấp yêu cầu phân chia di sản thừa kế giữa các chủ thể thường có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng. Bản chất của dạng tranh chấp này là tranh chấp thừa kế có di sản là quyền sử dụng đất hoặc thừa kế về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất và Tòa án phải xác định ranh giới đất để phân chia nhà, đất.

c. Nhóm tranh chấp đất đai thứ ba: Tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất hoặc chia tài sản chung là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.

Bản chất của tranh chấp này là tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hoặc ly hôn mà tài sản chung là quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất. Do đó, khi tư vấn, giải quyết loại tranh chấp này, Luật sư cần xem xét quan hệ giữa các bên tranh chấp có phải là quan hệ vợ chồng họp pháp hay không, nguồn gốc tài sản, tài sản đó có liên quan đến người thứ ba (cha, mẹ, các con, anh, chị, em của vợ, chồng) hay không?

===>>> Xem thêm: Đất lấn chiếm có được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) không ?

Các trường hợp khởi kiện tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay
Các trường hợp khởi kiện tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay – Nguồn: Luật Thái An

d. Nhóm tranh chấp đất đai thứ tư: Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất hoặc các giao dịch về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.

Chẳng hạn tranh chấp về thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu đối với các giao dịch sau:

  • Chuyến nhượng quyền sử dụng đất,
  • Chuyển đổi quyền sử dụng đất,
  • Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
  • Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất….

Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự mà đối tượng của hợp đồng là quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.

2. Cơ sở pháp lý điều chỉnh khởi kiện tranh chấp đất đai

Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề khởi kiện tranh chấp đất đai là

3. Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai

a. Chủ thể khởi kiện phải có đủ thẩm quyền khởi kiện tranh chấp đất đai

Chủ thể có quyền khởi kiện vụ án dân sự về đất đai là tổ chức, cá nhân, đại diện hợp pháp của tổ chức cá nhân cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến quyền sử dụng đất của mình bị xâm hại.

Ngoài ra, đối với trường hợp để bảo vệ lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai thì Cơ quan quản lí đất đai cũng có quyền đứng ra khởi kiện vụ án dân sự  về Đất đai. Tuy nhiên trường hợp này không phổ biến trên thực tế.

===>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng

b. Tranh chấp phải thuộc thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án

Trạnh chấp đất đai trong lĩnh vực dân sự thuộc thẩm quyền giải của tòa án là những tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (tranh chấp xem ai là người có quyền sử dụng đất) hoặc là những tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất. Các tranh chấp đất đai phổ biến là:

  • Tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính
  • Đòi lại đất và tài sản gắn liền với đất
  • Tranh chấp về ranh giới đất
  • Tranh chấp giữa dân và các nông trường, lâm trường …
  • Tranh chấp do người khác gây thiệt hại trong quá trình sử dụng đất
  • Tranh chấp về đất khi vợ chồng ly hôn
  • Tranh chấp về quyền thừa kế liên quan tới đất và tài sản gắn liền với đất
  • Tranh chấp hợp đồng liên quan tới quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
Các quy định cơ bản về khởi kiện tranh chấp đất đai
Các quy định cơ bản về khởi kiện tranh chấp đất đai được pháp luật quy định – ảnh: Internet

c. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai

  • Đôi với tranh chấp về quyền sử dụng đất thì sẽ không bị áp dụng thời hiệu khởi kiện. Khi phát hiện quyền lợi và nghĩa vụ bị xâm phạm thì các bên có quyền gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến tòa án có thẩm quyền tại bát kì thời điểm nào mà không phụ thuộc vào thời hạn tính từ thời điểm xảy ra hoặc biết được vi phạm.
  • Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất: Được áp dụng theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 đối với từng trường hợp cụ thể.

STT

Loại vụ việc Thời gian

(năm)

Căn cứ

(Bộ luật Dân sự 2015)

1 Khởi kiện về hợp đồng

Nếu sự việc đã được tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND huyện, tỉnh) của Việt Nam giải quyết bằng một bản án hay quyết định đã có hiệu lực pháp luật thì đương sự không được khởi kiện lại đối với vụ án đó nữa, trừ  trường hợp yêu cầu thay đổi người quản lý tài sản, thay đổua bán đất đai, sang nhượng, cho thuê, gửi giữ, cầm cố, thế chấp…

3 Điều 429
2 Khởi kiện bồi thường thiệt hại về đất đai 3 Điều 588
4 Khởi kiện về thừa kế đối với yêu cầu chia di sản là bất động sản (căn hộ, nhà đất) 30 K1 Điều 623
5 Khởi kiện yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác 10 K2 Điều 623
6 Tranh chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn Không áp dụng thời hiệu K3, điều 155

d. Việc khởi kiện tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại địa phương hay chưa (đối với tranh chấp để xác định người có quyền sử dụng đất) ?

Theo Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, thì nhà nước khuyến khích việc giải quyết tranh chấp đất đai được hoà giải tại địa phương trước khi khởi kiện.

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình, phối hợp với ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường (đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau) hoặc gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường (đối với các trường họp khác).

Đối với tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã không thành thì có thể khởi kiện tại Toà án nhân dân.

đ. Việc khởi kiện tranh chấp đất đai chưa được Toà án giải quyết

Việc khởi kiện tranh chấp đất đai phải chưa được giải quyết bằng một bản án hay người quản lý di sản, đòi nhà, đòi quyền sử dụng đất cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ mà Tòa án chưa chấp nhận yêu cầu.

4. Trình tự thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai (đối với tranh chấp để xác định người có quyền sử dụng đất) ?

a. Bước 1 trong trình tự thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai: Hòa giải

  • Trước khi nộp đơn khởi kiện đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết, thì người khởi kiện phải gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải.
  • Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
  • Việc hòa giải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp (biên bản này là một trong những điều kiện cần phải có trong hồ sơ khởi kiện ra cơ quan Tòa án hoặc UBND có thẩm quyền)
  • Nếu hòa giải thành thì sự việc dừng lại tại đây mà không cần khởi kiện

===>>> Xem thêm: Dịch vụ khiếu kiện, khiếu nại tố cáo 

b. Bước 2 trong trình tự thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai: Yêu cầu xét xử sơ thẩm/Yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Người khởi kiện bổ sung biên bản hòa giải ở UBND xã vào hồ sơ khởi kiện, tiến hành nộp đơn khởi kiện/yêu cầu giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo hướng dẫn sau đây:

  • Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ tương đương thì Người khởi kiện nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân Huyện nơi có thẩm quyền giải quyết sơ thẩm vụ án.
  • Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có giấy tờ tương đương thì lựa chọn hai hình thức sau: (i) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. (ii) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm để yêu cầu giải quyết sơ thẩm.

Lưu ý: Đơn khởi kiện tại Toà án phải có đầy đủ các thông tin theo quy định của pháp luật. Nếu tranh chấp về quyền sử dụng đất thì tèm theo đơn kiện phải có giấy tờ xác định quyền sử dụng đất, các loại giấy tờ này khá đa dạng qua các thời kỳ.

Xem thêm: Mẫu đơn kiện tranh chấp đất đai

c. Bước 3 trong trình tự thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai: Xét xử phúc thẩm

Sau khi có bản án sơ thẩm, trong thời hạn 15 ngày (thời hạn kháng cáo), kể từ ngày tuyên án, nếu không đồng ý với bất kì nội dung nào của bản án sơ thẩm, đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự có quyền nộp đơn kháng cáo đến Toà án nhân dân giải quyết sơ thẩm để yêu cầu Toà án nhân dân tỉnh nơi có tòa sơ thẩm giải quyết phúc thẩm vụ án.

6. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai

Tùy thuộc vào nội dung của từng vụ án tranh chấp mà hồ sơ khởi kiện đòi hỏi những loại giấy tờ nhất định nhưng thường là những loại giấy tờ sau:

  • Đơn khởi kiện theo mẫu

===>>> Xem thêm: Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai

  • Giấy tờ chứng thực cá nhân của người khởi kiện, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: bản sao có chứng thực chứng minh thư nhân dân/thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu hoặc giấy đăng ký tạm trú… Đối với đương sự là cơ quan, tổ chức có quyết định thành lập hoặc giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, giấy ủy quyền của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp
  • Biên bản hòa giải tại UBND xã
  • Các thông tin, tài liệu về nguồn gốc đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ mục kê, sổ địa chính, số đăng ký ruộng đất, bản đồ địa chính…
  • Các tài liệu thể hiện về hiện trạng của thửa đất (mốc giới, thực tế sử dụng, thời gian sử dụng, tứ cạnh của mảnh đất…)
  • Các giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất… (nếu có)
  • Các tài liệu về người khởi kiện, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan như: bản sao có chứng thực chứng minh thư nhân dân/thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu hoặc giấy đăng ký tạm trú… Đối với đương sự là cơ quan, tổ chức cần chuẩn bị các giấy tờ, như: quyết định thành lập hoặc giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, giấy ủy quyền (nếu người đại diện theo pháp luật của cơ quan, tổ chức ủy quyền cho người khác tham gia tố tụng)…

Lưu ý: Nếu vì lý do khách quan mà đương sự không thể nộp đầy đủ các tài liệu, chứng cứ thì họ có thể nộp các tài liệu, chứng cứ hiện có đế chứng minh cho việc khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp. Các tài liệu và chứng cứ khác sẽ được thu thập sau khi Toà án thụ lý vụ án.

7. Lệ phí khởi kiện tranh chấp đất đai / Án phí khởi kiện tranh chấp đất đai

Với mỗi trường hợp khác nhau thì việc đóng án phí sẽ khác nhau:

Nếu trong trường hợp 2 bên không yêu cầu tòa án xem xét về giá trị của mảnh đất cụ thể là mảnh đất có giá trị bao nhiêu tiền mà chỉ yêu cầu tòa án xem xét quyền sở hữu mảnh đất đó thuộc về ai thì án phí như đối với trường hợp vụ án không có giá ngạch là 300.000 đồng.

Nếu yêu cầu Tòa án xác định giá trị tài sản thì mức án phí như sau:

  • Từ 6.000.000 đồng trở xuống: 300.000 đồng
  • Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng: 20.000. 000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng
  • Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng: 36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800.000.000 đồng
  • Từ trên 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng: 72.000.000 đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 2.000.000.000 đồng
  • Từ trên 4.000.000.000 đồng: 112.000.000 đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 4.000.000.000 đồng.

===>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp nhà đất 

8. Dịch vụ khởi kiện tranh chấp đất đai tại Công ty luật Thái An

a) Nội dung dịch vụ khởi kiện tranh chấp đất đai

Dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai do Công ty Luật Thái An cung cấp là một trong những dịch vụ pháp lý uy tín được đông đảo khách hàng tin tưởng lựa chọn sử dụng.

Từ khi thành lập cho đến nay, Công ty Luật Thái An đã tiếp nhận và xử lý thành công rất nhiều trường hợp tranh chấp đất đai.

Dịch vụ khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai được Công ty Luật Thái An thực hiện bao gồm:

  • Tư vấn cho khách hàng về điều kiện khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất đai:
    • Xác định thời hiệu khởi kiện
    • Đánh giá về việc người khởi kiện có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật hay không?
    • Xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết, xét xử trong mỗi vụ án việc xác định thẩm quyền. Cần lưu ý là việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai còn phụ thuộc vào pháp luật của từng thời kỳ. Trong nhiều trường hợp, luật sư tư vấn cho khách hàng để tránh nhầm lẫn giữa thẩm quyền của Toà án dân sự (giải quyết các tranh chấp giữa các bên dân sự) và Toà án hành chính (giải quyết các tranh chấp với các cơ quan quản lý nhà nước).
    • Xác định xem vụ việc đã thoả mãn điều kiện hoà giải tranh chấp đất đai trước khi Toà án thụ lý hay chưa?
    • Xác định các tài liệu, chứng cứ bắt buộc phải có để gửi kèm theo đơn khởi kiện
  • Thu thập chứng cứ để xác định điều kiện khởi kiện vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất, chứng minh quyền khởi kiện cũng như để bảo vệ quyền và lợi ích trong quá trình tham gia tố tụng

>>> Xem thêm: Thu thập chứng cứ như thế nào thì có lợi nhất ?

  • Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai
  • Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án

>>> Xem thêm: Nộp đơn khởi kiện: Xử lý thế nào nếu Toà trả lại đơn hoặc chuyển đơn khởi kiện ?

  • Tham gia phiên hoà giải sau khi Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án: Phiên hòa giải do Tòa án tiến hành nhằm giúp các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án dân sự. Hòa giải là thủ tục bắt buộc trong giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm.
  • Tham gia phiên toà sơ thẩm để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng: Mặc dù luật sư phải thực hiện nhiều công việc tại phiên toà sơ thẩm nhưng quan trọng nhất là việc tham gia tranh tụng tại phiên toà: hỏi, đáp Hội đồng xét xử, bị đơn, nguyên đơn, người có quyền và nghĩa vụ liên quan, người làm chứng, trình bầy luận cứ bảo vệ thân chủ và đối đáp…

>>> Xem thêm: Công việc của luật sư tại phiên toà sơ thẩm

  • Tư vấn cho khách hàng kháng cáo bản án sơ thẩm nếu có căn cứ
  • Chuẩn bị và tham gia phiên toà phúc thẩm (nếu khách hàng yêu cầu)

===>>> Xem thêm: Quy trình dịch vụ thuê luật sư khởi kiện vụ án đất đai

b)  Báo giá dịch vụ khởi kiện tranh chấp đất đai

===>>> Xem thêm: Bảng giá dịch vụ khởi kiện vụ án.

Bạn có thể lựa chọn sử dụng dịch vụ khởi kiện tranh chấp đất đai trọn gói hoặc chỉ một vài hạng mục công việc. Các luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Thái An sẽ thực hiện công việc theo quy trình chuẩn mực nhằm tiết kiệm chi phí và giảm tối đa thời gian thực hiện thủ tục cho khách hàng. Do vậy, khách hàng có thể hoàn toàn yên tâm khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi.

Công ty Luật Thái An cung cấp Dịch vụ khởi kiện tranh chấp đất đai với nhiều ưu điểm là trọn gói, hiệu quả và chi phí rất hợp lý.

HÃY GỌI TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT MIỄN PHÍ để được hỗ trợ kịp thời!

Liên hệ ngay để được cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai nhà ở với chi phí phù hợp nhất.

CÔNG TY LUẬT THÁI AN
Đối tác pháp lý tin cậy