A-Z về giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở

Đất đai và tài sản gắn liền với đất là những loại tài sản có giá trị cao. Chính vì vậy, những tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất là rất phổ biến. Thực tế chứng minh rằng: người dân thường ít hiểu biết pháp luật cho nên không biết thực hiện thủ tục để đưa vụ việc ra cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai hoặc cũng có trường hợp người dân không biết mình bị thiệt hại về quyền lợi.

Luật sư Thái An sẽ trình bầy tất cả những vấn đề liên quan tới giải quyết tranh chấp đất đai sau đây:

I. Cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp đất đai:

Việc giải quyết tranh chấp đất đai dựa trên cơ sở pháp lý là:

cùng một số nghị định và thông tư khác.

II.  Thế nào là tranh chấp đất đai?

Hiểu theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là những mâu thuẫn, xung đột giữa các chủ thể về các vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất như: ai có quyền sử dụng đất, xâm lấn đất. Tuy nhiên, Luật Đất Đai 2013 quy định về tranh chấp đất đai rất rộng.

Tại Điều 3 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai được giải thích như sau:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”

Theo đó, chỉ cần là quan hệ đất đai thì các tranh chấp về quyền và nghĩa vụ sẽ là tranh chấp đất đai. Bao gồm cả tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp tài sản gắn liền với đất, tranh chấp về địa giới hành chính. Điển hình là tranh chấp đất đai khi mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, tranh chấp ranh giới… Bạn phải hiểu rõ đâu là tranh chấp đất đai, đâu là tranh chấp dân sự thông thường thì mới bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp.

Giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở
Dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở của Luật Thái An giúp khách hàng bảo vệ quyền lợi của mình – Ảnh minh họa: internet

II. Tranh chấp đất đai gồm những loại nào?

Dựa trên các quy định của pháp luật đất đai, tranh chấp đất đai thường xảy ra với 3 loại phổ biến như sau:

  • Tranh chấp về quyền sử dụng đất: đây là những trường hợp tranh chấp xem ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất hay một diện tích đất nhất định. Khi giải quyết các tranh chấp trong trường hợp này thì cơ quan có thẩm quyền sẽ phải đối chiếu các quy định của pháp luật và xác định xem quyền sử dụng diện tích đất tranh chấp thuộc về ai.
  • Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất. Có nghĩa rằng người đang sử đất hợp pháp có xảy ra tranh chấp khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ về đất (các giao dịch dân sự đất đai) dẫn đến tranh chấp.
  • Tranh chấp liên quan đến đất: Các tranh chấp trong nhóm này thường là tranh chấp thừa kế đất đai và tranh chấp tài sản là đất khi vợ chồng ly hôn.

===>>> Xem thêm: Các trường hợp tranh chấp đất đai phổ biến

II. Những bất lợi khi sảy ra tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là điều không ai muốn xảy ra nhưng do mâu thuẫn, xung đột trong lý trí và lợi ích nên đã có tranh chấp. Người dân cần hiểu rằng đất khi có tranh chấp sẽ bị mất đi nhiều quyền lợi như sau:

  • Không được thực hiện các giao dịch: chuyển nhượng/mua bán, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất: theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì một trong những điều kiện để thực hiện các giao dịch này bắt buộc phải không có tranh chấp. Khi có tranh chấp đất đai thì mọi giao dịch về mảnh đất đó đều không được thực hiện.

===>>> Xem thêm: Đất đang tranh chấp có được cấp sổ đỏ (GCN quyền sử dụng đất) hay không?

  • Không đủ điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu: Tròn quy định về điều kiện cấp GCN quyền sử dụng đất, dù là đất có giấy tờ hay đất không có giấy tờ thì đều bắt buộc là không có tranh chấp theo các Điều 100, Điều 101 Luật Đất Đai 2013.
  • Bị các cơ quan có thẩm quyền từ chối hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ: Theo khoản 11 Điều 11  Thông tư số 33/2017/TT-BTNTM thì khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai thì là căn cứ từ cơ quan phụ trách việc cấp sổ đỏ chối hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ cho người có yêu cầu.
  • Bị hạn chế quyền xác định lại diện tích thửa đất: Việc sai lệch diện tích thửa đất ghi trên GCN với diện tích thực tế là xảy ra phổ biến. Khi đó, bạn muốn xác định lại diện tích đất thì cần có yêu cầu tới cơ quan có thẩm quyền.

Căn cứ khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, khi có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi sổ diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Như vậy, nếu đất có tranh chấp thì quyền xác định lại diện tích của bạn sẽ bị ảnh hưởng.

III. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tùy thuộc vào tình trạng pháp lý của đất bị tranh chấp:

  • Nếu một trong các đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật thì cơ quan giải quyết tranh chấp là Tòa án nhân dân;
  • Nếu các đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì có thể lựa chọn một trong hai cơ quan để giải quyết tranh chấp: UBND hoặc Tòa án nhân dân.

===>>> Xem thêm: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

giải qu
Nếu bạn đang muốn tìm hiểu cách giải quyết tranh chấp đất đai thì hãy tham khải bài viết của chúng tôi – Ảnh minh họa: Internet.

 

IV. Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai

1. Hoà giải là bước đầu tiên và bắt buộc khi giải quyết tranh chấp đất đai

Hòa giải là việc tự chấm dứt việc xích mích, tranh chấp trong sử dụng đất giữa các bên bằng sự thương lượng với nhau hoặc qua sự trung gian của một người khác. Hiện nay, pháp luật Việt Nam luôn khuyến khích các bên hoà giải khi có tranh chấp, nhất là tranh chấp đất đai. Hòa giải được tiến hành trước khi làm đơn kiện hoặc khiếu nại ra Tòa án. Việc làm cho giải quyết tranh chấp đất đai được nhanh chóng, đúng ý chí, mong muốn của các bên và tiết kiệm được nhiều chi phí.

Hòa giải có thể là tự hòa giải hoặc hai bên thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã trong trường hợp không thể tự hòa giải được.

Bạn cần lưu ý rằng không phải tất cả các tranh chấp đất đai đều phải tiến hành thủ tục hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã, chỉ có tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục này theo Khoản 3 Điều 8 Nghị quyết 05/2012/NQ-HĐTP:

3. Khi xác định điều kiện khởi kiện vụ án dân sự mà đối tượng khởi kiện là quyền sử dụng đất thì thực hiện như sau:

a) Đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 135 của Luật Đất đai.

b) Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì không phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định của BLTTDS.”

===>>> Xem thêm: Thủ tục hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai.

2. Giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND các cấp có thẩm quyền

Khi thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai qua hòa giải tại UBND thì bạn có thể thực hiện tại UBND cấp xã, huyện, tỉnh.

Việc tiến hành thủ tục hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai do Chủ tịch UBND cấp xã nơi có tranh chấp thực hiện theo Khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2013. UBMTTQ cấp xã, các tổ chức thành viên và các tổ chức khác có trách nhiệm phối hợp thực hiện hòa giải tranh chấp. Khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải thì UBND cấp xã có trách nhiệm thẩm tra, xác minh nguyên nhân tranh chấp, thực hiện các công việc nhằm mục đích hòa giải.

Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện, tỉnh đối với trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau và trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài 

Thủ tục hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh được quy định cụ thể tại Điều 89 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

===>>> Xem thêm:

3. Giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án

Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án sẽ được tiến hành khi các bên có đơn khởi kiện ra Tòa án sau khi hòa giải không thành. Tuy nhiên, không phải tranh chấp đất đai nào cũng sẽ khởi kiện mà phải đáp ứng các điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật.

Bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai để nộp lên Tòa Án. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Một khi Tòa án đã ra phán quyết giải quyết tranh chấp đất đai thì buộc các bên phải thi hành nếu không sẽ bị xử lý theo pháp luật.

===>>> Xem thêm: Khởi kiện vụ án tranh chấp đất

4. Khiếu nại quyết định giải quyết tranh chấp đất đai

Khi tổ chức, cá nhân xét thấy những quyết định hành chính, hành vi hành chính khi giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan có thẩm quyền xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Nếu bạn muốn khiếu nại thì cần đáp ứng các điều kiện ghi nhận trong Luật Khiếu nại. Bạn lưu ý rằng hời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính, quan thời hạn thì bạn sẽ mất đi quyền khiếu nại trừ những trường hợp ốm đau, thiên tai, chiến tranh…

===>>> Xem thêm: Khiếu nại giải quyết tranh chấp đất đai

5. Cưỡng chế giải quyết tranh chấp đất đai

Nếu đã có quyết định giải quyết tranh chấp đất đai mà các bên không thi hành thì thực hiện cưỡng chế theo quy định của pháp luật, trình tự, thủ tục thực hiện như sau:

  • Chủ tịch UBND huyện ban hành quyết định cưỡng chế
  • Chủ tịch UBND huyện quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế, gồm Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp huyện cùng đại diện các ban liên quan (thanh tra, tư pháp tài nguyên và môi trường, xây dựng; đại diện lãnh đạo UBND cấp xã nơi có đất và các thành viên khác)
  • Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế. Nếu sau khi đối thoại mà người bị cưỡng chế vẫn không chịu chấp hành thì sẽ thực hiện cưỡng chế.

===>>> Xem thêm: Cưỡng chế giải quyết tranh chấp đất đai

V. Thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai

1. Thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp có thẩm quyền

Thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện, tỉnh là: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu; riêng các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì không quá 45 ngày mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không có đơn gửi người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp lần hai thì quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu có hiệu lực thi hành.

2. Thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án/Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai

  • Đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất thì sẽ không bị áp dụng thời hiệu khởi kiện. Khi phát hiện quyền lợi và nghĩa vụ bị xâm phạm thì các bên có quyền gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến tòa án có thẩm quyền tại bát kì thời điểm nào mà không phụ thuộc vào thời hạn tính từ thời điểm xảy ra hoặc biết được vi phạm.
  • Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất: Được áp dụng theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 đối với từng trường hợp cụ thể.

STT

Loại vụ việc Thời gian

(năm)

Căn cứ

(Bộ luật Dân sự 2015)

1 Khởi kiện về hợp đồng

Nếu sự việc đã được tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND huyện, tỉnh) của Việt Nam giải quyết bằng một bản án hay quyết định đã có hiệu lực pháp luật thì đương sự không được khởi kiện lại đối với vụ án đó nữa, trừ  trường hợp yêu cầu thay đổi người quản lý tài sản, thay đổua bán đất đai, sang nhượng, cho thuê, gửi giữ, cầm cố, thế chấp…

3 Điều 429
2 Khởi kiện bồi thường thiệt hại về đất đai 3 Điều 588
4 Khởi kiện về thừa kế đối với yêu cầu chia di sản là bất động sản (căn hộ, nhà đất) 30 K1 Điều 623
5 Khởi kiện yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác 10 K2 Điều 623
6 Tranh chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn Không áp dụng thời hiệu K3, điều 155
Giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở
Giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở phải theo trình tự, thủ tục của pháp luật. – ảnh minh hoạ: internet

VI. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Để được cơ quan có thẩm quyền thụ lý vụ việc, các đương sự phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã.

Trường hợp hòa giải không thành, một trong các đương sự có quyền gửi hồ sơ đề nghị giải quyết tranh chấp tới cơ quan có thẩm quyền theo như trên. Nếu gửi tới Tòa án thì thủ tục được thực hiện theo luật tố tụng dân sự. Nếu gửi tới UBND thì thủ tục được thực hiện theo thủ tục khiếu nại hành chính và tố tụng hành chính.

===>>> Xem thêm: Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

VII. Hồ sơ đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai

Thành phần hồ sơ đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

a) Trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án:

  • Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai;
  • Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai;
  • Chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện;
  • Văn bản xác minh nơi cư trú của bị đơn.

===>>> Xem thêm:Đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai

b) Trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND:

  • Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
  • Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai;
  • Tài liệu khác.

VIII.  Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai của Công ty Luật Thái An:

Công ty Luật Thái An cung cấp dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

  • Tư vấn soạn thảo tài liệu giải quyết tranh chấp đất đai;
  • Tư vấn thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai;
  • Tham gia cùng khách hàng thương lượng, hòa giải tranh chấp đất đai;
  • Đại diện khách hàng nộp hồ sơ và theo dõi việc xử lý hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền;
  • Tham gia tố tụng hoặc tham gia khiếu kiện hành chính trong quá trình cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Khách hàng có thể lựa chọn những dịch vụ được liệt kê ở trên. Trường hợp khách hàng mong muốn Công ty Luật Thái An hỗ trợ toàn bộ thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai (cho đến khi cơ quan có thẩm quyền ra phán quyết cuối cùng giải quyết tranh chấp), các Luật sư giàu kinh nghiệm của chúng tôi sẽ thực hiện những công việc sau:

a. Phân tích vụ việc và đưa ra chiến lược giải quyết tranh chấp đất đai:

Sau khi khi tiếp nhận vụ việc, luật sư được chỉ định của chúng tôi sẽ xem xét khía cạnh pháp lý của tranh chấp và yêu cầu của khách hàng để đưa ra chiến lược giải quyết hợp lý nhất:

  • Tình trạng thực tế của nhà đất đang bị tranh chấp (chủ thể đang chiếm hữu, hiện trạng tranh chấp,…)
  • Tình trạng pháp lý của nhà đất đang bị tranh chấp (có hay không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất?);
  • Nguồn gốc của nhà đất;
  • Chứng cứ;
  • Những quy định của pháp luật có liên quan;
  • Những vấn đề khác.

Sau khi thu thập đầy đủ thông tin trên, chúng tôi sẽ phân tích và tư vấn khách hàng hướng giải quyết vụ việc.

b. Thương lượng, hòa giải và chuẩn bị hồ sơ nếu khởi kiện tranh chấp đất đai:

Trong quá trình giải quyết tranh chấp, nếu xét thấy các bên có thiện chí, chúng tôi sẽ thương lượng, hòa giải để đạt được thỏa thuận tối ưu nhất cho khách hàng nhằm tránh những chi phí phát sinh trong qúa trình giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp không thể thương lượng hòa giải, chúng tôi sẽ chuẩn bị hồ sơ cần thiết để đưa vụ việc ra cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật.

c. Nộp hồ sơ và theo dõi việc xử lý hồ sơ tranh chấp đất đai:

Sau khi chuẩn bị xong hồ sơ, chúng tôi sẽ đại diện khách hàng nộp hồ sơ đến đúng cơ quan có thẩm quyền. Chúng tôi sẽ đảm bảo hồ sơ được chấp nhận và theo dõi việc xử lý hồ sơ, chuẩn bị tham gia phiên tòa giải quyết tranh chấp.

===>>> Xem thêm: Dịch vụ luật sư khởi kiện và tranh tụng vụ án.

Để nắm được cách thứcgiải quyết tranh chấp đất đai Bạn hãy liên hệ ngay Tổng đài tư vấn pháp luật.

 

THÔNG TIN LIÊN QUAN