Hợp đồng thuê nhà: Những điều cần biết!

Giao dịch thuê nhà, cho thuê nhà là những giao dịch phổ biến trong đời sống ngày nay. Theo đó, để có cơ sở để ghi nhận thỏa thuận giữa các bên cũng như để tránh rủi ro cho cả người thuê và người cho thuê nhà thì cần một bản hợp đồng với đầy đủ điều khoản đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên. Bởi vậy, bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp đầy đủ các thông tin cần biết về hợp đồng thuê nhà nói chung va hợp đồng thuê nhà ở nói riêng theo đúng quy định pháp luật.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng thuê nhà

Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng thuê nhà là các văn bản pháp luật sau:

• Bộ luật dân sự năm 2015;
• Luật Nhà ở năm 2014;
• Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung về phát triển nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, sở hữu nhà ở, quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
• Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi Tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Nhà ở;

2. Hợp đồng thuê nhà là gì?

Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên (bên cho thuê nhà và bên thuê nhà), theo đó bên cho thuê giao lại nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. (Quy định tại điều 472 Bộ luật dân sự 2015).

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ Luật dân sự, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Các loại hợp đồng thuê nhà phổ biến là hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê văn phòng, hợp đồng thuê nhà kinh doanh, hợp đồng thuê nhà xưởng …

3.Giá thuê nhà và thời hạn thuê nhà được quy định như thế nào?

Giá thuê nhà:

Điều 473 Bộ luật dân sự quy định giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

Thời hạn thuê:

Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Bên cạnh đó, theo Điều 129 Luật nhà ở 2014 quy định về thời hạn thuê và giá thuê nhà ở của hợp đồng thuê nhà ở như sau:

• Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
• Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
• Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

4. Trách nhiệm giao tài sản thuê

Theo Điều 476 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về trách nhiệm giao tài sản thuê của bên cho thuê như sau:

• Bên cho thuê phải giao nhà cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó.
• Trường hợp bên cho thuê chậm giao nhà thì bên thuê có thể gia hạn giao nhà hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại; nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

5. Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích

Theo Điều 480 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ sử dụng nhà đúng công dụng, mục đích như sau:

• Bên thuê phải sử dụng nhà thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận. Chẳng hạn như thuê làm mặt bằng kinh doanh thì không được sử dụng để ở, trừ khi được bên cho thuê đồng ý.
• Trường hợp bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

6. Hình thức hợp đồng thuê nhà

Hiện nay, pháp luật chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể về hình thức của hợp đồng thuê nhà mà tùy mục đích sử dụng pháp luật có quy định riêng.

Theo Điều 121 Luật nhà ở 2014 quy định:

“Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản.”

Hợp đồng thuê nhà được đánh máy hoặc hợp đồng thuê nhà viết tay đều chấp nhận được, cần có nội dung đầy đủ, rõ ràng.

Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không ?

Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

 “2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu”.

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên.

7. Nội dung của hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng về nhà do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

• Thông tin các bên ký kết: Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
• Mô tả đặc điểm của nhà giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà đó.
• Giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó; Thời hạn và phương thức thanh toán tiền;
• Thời gian giao nhận nhà; thời hạn cho thuê;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;

>>> Xem thêm: Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê

• Cam kết của các bên;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
• Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
• Các thỏa thuận khác;

8. Những lưu ý khi cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung

Theo Điều 130 Luật Nhà ở thì việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.

Các chủ sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng thuê nhà ở.

9. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà

9.1. Đối với hợp đồng thuê nhà nói chung:

Hợp đồng thuê nhà chấm dứt trong trường hợp sau đây:

• Hợp đồng đã được hoàn thành;
• Theo thỏa thuận của các bên;
• Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
• Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
• Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;
• Hợp đồng chấm dứt theo quy định Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản
• Trường hợp khác do luật quy định.

9.2. Đối với hợp đồng thuê nhà ở

Căn cứ Điều 131 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:

Đối với trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước:

Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật Nhà ở. Cụ thể như sau:

• Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật này;
• Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở;
• Bên thuê trả lại nhà ở đang thuê;
• Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của Luật này;
• Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án;
• Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
• Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua.

Đối với trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước:

Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

• Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
• Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
• Nhà ở cho thuê không còn;
• Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
• Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

• Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này (trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.

>>> Xem thêm:Các trường hợp chấm dứt hợp đồng

10. Quy định về các trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà

Theo khoản 1 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 thì trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

10.1. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của Bên cho thuê:

Theo khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 thì Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng điều kiện, không đúng đối tượng theo quy định của Luật này;
• Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
• Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
• Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
• Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
• Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

10.2. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của Bên cho thuê:

Theo khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 thì Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

• Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
• Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
• Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

11. Quy định về quyền tiếp tục thuê nhà ở

Theo Điều 133 Luật Nhà ở năm 2014 về quyền tiếp tục thuê nhà ở như sau:

TH1:  Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết:

• Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng.
• Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
• Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

TH2: Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

TH3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

12. Các tranh chấp hợp đồng thuê nhà thường gặp và các phòng ngừa

Thực tế ghi nhận một số loại tranh chấp hợp đồng thuê nhà thường gặp như sau:

• Tranh chấp liên quan đến chủ thể ký kết hợp đồng (chủ thể ký kết và thẩm quyền ký kết hợp đồng);
• Tranh chấp liên quan đến nhà cho thuê;
• Tranh chấp về giá cả, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán;
• Tranh chấp hợp đồng do chậm giao, chậm nhận nhà;
• Tranh chấp hợp đồng về thời gian thuê nhà, nhà bị chiếm giữ;
• Tranh chấp hợp đồng liên quan đến việc cho thuê lại;
• Tranh chấp hợp đồng liên quan đến bồi thường thiệt hại, phạt hợp đồng do vi phạm hợp đồng.

XEM THÊM:

Các tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê thường gặp

XEM THÊM:

• MẪU HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
• HỢP ĐỒNG THUÊ LẠI NHÀ
• HỢP ĐỒNG THUÊ CĂN HỘ
• HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ XƯỞNG
• HỢP ĐỒNG THUÊ VĂN PHÒNG
• HỢP ĐỒNG THUÊ MẶT BẰNG

Trên đây là tổng hợp các quy định về hợp đồng thuê nhà – những điều cần biết. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

13.  Dịch vụ luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng thuê nhà và giải quyết tranh chấp của Luật Thái An

Hợp đồng thuê tài sản là một loại hợp đồng rất phố biến trong hoạt động sản xuất, kinh doanh ngày này. Theo đó, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê, cho thuê ngày càng có chiều hướng ngày càng tăng trong thời gian gần đây.

 Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về hợp đồng thuê nhà, soạn thảo hợp đồng dân sự, thương mại nói chung là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật, soạn thảo hợp đồng luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng.

>>> Xem thêm: Tư vấn hợp đồng

>>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI!