Đặt cọc: Hiểu đúng luật để tránh rủi ro

Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm được pháp luật dân sự quy định để góp phần cho các cam kết hợp pháp được giao kết, thực hiện đúng, đầy đủ, thỏa mãn nhu cầu chính đáng của các bên và hạn chế tranh chấp. Bài viết này của Luật Thái An sẽ cung cấp những quy định mới nhất về đặt cọc, để quý bạn đọc có thể hiểu rõ hơn về biện pháp đảm bảo này.

1. Đặt cọc là gì? 

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 326 Bộ luật Dân sự 2015 thì Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Mục đích của đặt cọc là:

• Đảm bảo giao kết hợp đồng: Nếu hai bên đang trong giai đoạn thương lượng, tài sản đặt cọc đóng vai trò “cam kết” sẽ ký kết hợp đồng chính thức. Các bên có quyền lựa chọn tiếp tục hoặc từ bỏ hợp đồng trong thời gian đặt cọc, với điều kiện bên từ bỏ sẽ mất hoặc nhận lại số tiền cọc theo thỏa thuận. Ví dụ, trong giao dịch bất động sản, tiền cọc đảm bảo quyền mua tài sản với giá đã định, và nếu bên mua từ chối, họ sẽ mất tiền cọc.

• Đảm bảo thực hiện hợp đồng: Trường hợp đã ký hợp đồng chính, đặt cọc sẽ là chế tài nếu một bên vi phạm nghĩa vụ.  Nếu bên đặt cọc không thực hiện hợp đồng, tài sản cọc thuộc về bên nhận cọc. Ví dụ, nếu một bên từ chối giao kết hợp đồng, bên nhận cọc có quyền giữ lại tài sản cọc. Trong một vụ án, bên đặt cọc từ chối giao kết và tài sản cọc thuộc về bên nhận. Trong một vụ tranh chấp khác, bên bán không giao hàng và phải hoàn trả tiền cọc và thêm khoản phạt tương đương tiền cọc.

2. Vật dùng để bảo đảm trong đặt cọc

Như đã nói ở trên đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, vì vậy vật dùng để bảo đảm trong đặt cọc cũng phải tuân thủ các quy định về tài sản bảo đảm tại Điều 295 Bộ luật dân sự 2015, Điều 25 Nghị định 21/2021/NĐ-CP. Cụ thể tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:

• Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm;
• Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu;
• Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ;
• Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định.

Tại Điều 105 Bộ luật dân sự 2015 có định nghĩa về tài sản như sau:

• Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
• Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

3. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc

Theo Điều 38 Nghị định 121/2021/NĐ-CP thì các bên trong đặt cọc có quyền, nghĩa vụ như sau:

3.1 Quyền, nghĩa vụ của Bên đặt cọc

• Yêu cầu bên nhận cọc ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản cọc; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản cọc không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
• Trao đổi, thay thế tài sản cọc hoặc đưa tài sản cọc tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận cọc đồng ý;
• Thanh toán cho bên nhận cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản cọc. Chi phí hợp lý này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận cọc phải thanh toán để đảm bảo tài sản cọc không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;
• Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận cọc được sở hữu tài sản cọc theo quy định;
• Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

3.2 Quyền, nghĩa vụ của Bên nhận cọc

• Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận cọc;
• Sở hữu tài sản cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng;
• Bảo quản, giữ gìn tài sản cọc;
• Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản cọc, khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;
• Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

Xem thêm: Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất và các quy định

4. Hậu quả pháp lý của đặt cọc

Theo khoản 2 Điều 326 Bộ luật dân sự 2015 thì hậu quả pháp lý của đặt cọc như sau:

Trường hợp 1: Hợp đồng được giao kết, thực hiện

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền với bên nhận cọc.

Trường hợp 2: Bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng

Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản cọc thuộc về bên nhận cọc

Trường hợp 3: Bên nhận cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng

Nếu bên nhận cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

5. Phân biệt giữa tiền trả trước và tiền đặt cọc

Trên thực tế nhiều trường hợp trong một giao dịch, một bên giao cho bên kia một khoản tiền nhưng không nói rõ mục đích của việc giao tiền đó, khi có tranh chấp xảy ra một bên cho rằng đó là tiền cọc và yêu cầu phạt cọc còn một bên cho rằng đó là tiền trả trước nên phải trả lại.

Hậu quả pháp lý của phạt cọc với xử lý tiền trả trước là khác nhau, nếu không xử lý đúng sẽ gây thiệt hại cho một trong các bên và làm trầm trọng thêm tranh chấp giữa các bên.

Tại Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP có quy định về trường hợp không xác định rõ là tiền cọc hoặc tiền trả trước, cụ thể như sau:

Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.

6. Phân biệt đặt cọc và ký cược

Đặt cọc và ký cược đều là các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và khá nhiều người nhầm lẫn về 2 biện pháp bảo đảm này, bởi cả 2 đều có những điểm giống nhau như:

• Đều là các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
• Có sự chuyển giao tài sản bảo đảm; tài sản ở đây là tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác.

Tuy có điểm giống nhau, nhưng đặc cọc và ký cược là 2 biện pháp bảo đảm khác nhau với nhiều điểm khác biệt. Dưới đây là những điểm khác nhau cơ bản giữa đặt cọc và ký cược:

Xem thêm: Ký cược theo quy định Bộ luật dân sự 2015

Có thể thấy đặt cọc là công cụ pháp lý được sử dụng rất phổ biến trong các giao dịch dân sự – thương mại, đặc biệt là trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản, mua bán hàng hóa, thuê – cho thuê tài sản… Tuy nhiên, không ít trường hợp các bên do thiếu hiểu biết pháp luật hoặc vì chủ quan mà ký kết thỏa thuận đặt cọc sơ sài, không chặt chẽ, dẫn đến tranh chấp, mất mát về tài sản, thời gian và công sức.

Việc hiểu rõ quy định pháp luật hiện hành – cụ thể là Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành – về đặt cọc, cũng như áp dụng đúng trong từng tình huống cụ thể, là điều kiện quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Nếu bạn đang băn khoăn không biết soạn thảo thỏa thuận/ hợp đồng đặt cọc như thế nào cho hợp lệ và chặt chẽ? Hoặc nếu bạn đang vướng vào tranh chấp đặt cọc và cần tư vấn hướng giải quyết nhanh gọn, hiệu quả? Hoặc đơn giản bạn muốn phòng ngừa rủi ro ngay từ đầu khi tham gia các giao dịch có giá trị lớn – hãy để Công ty Luật Thái An đồng hành cùng bạn.

Xem thêm: Các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp luật dân sự, bất động sản và giải quyết tranh chấp dân sự, chúng tôi cam kết mang đến cho khách hàng những giải pháp pháp lý an toàn – hiệu quả – tiết kiệm thời gian.

Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn, hỗ trợ kịp thời!

• Giới thiệu tác giả
• Bài viết mới nhất

Đàm Thị Lộc

Luật sư at Công ty Luật Thái An

Luật sư Đàm Thị Lộc:
• Thành viên Đoàn Luật sư TP. Hà Nội và Liên đoàn Luật sư Việt Nam
• Cử nhân luật Đại học Luật Hà Nội
• Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình

Bài viết mới nhất của Đàm Thị Lộc (Xem tất cả)

• Chuyển nhượng quyền tác giả, quyền liên quan - 31/10/2022
• Đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai - 19/03/2022
• Cẩn trọng khi ký hợp đồng vay? - 31/10/2021