Quy định chung về bất động sản mới nhất

Cùng với sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản, các giao dịch liên quan đến đất đai, nhà ở, công trình xây dựng ngày càng trở nên phổ biến và đa dạng. Tuy nhiên, bất động sản cũng là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro, tranh chấp nếu không được điều chỉnh chặt chẽ bằng hệ thống pháp luật rõ ràng và minh bạch. Bài viết dưới đây sẽ trình bầy những quy định về bất động sản, giúp bạn nắm bắt thông tin kịp thời.

1. Bất động sản là gì?

Khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự 2015 quy định bất động sản bao gồm các tài sản sau đây:

  • Đất đai;
  • Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
  • Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
  • Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

2. Các luật điều chỉnh các hoạt động liên quan tới bất động sản

Do bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, đóng vai trò quan trọng trong cuộc sống con người nên có khá nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh, gồm pháp luật dân sự và pháp luật đất đai, cụ thể là:

  • Bộ luật Dân sự 2015: Quy định các quy định về giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản.

  • Luật Đất đai 2023: Quy định quyền sử dụng đất, sở hữu đất, chuyển nhượng, cho thuê, thu hồi…

  • Luật Nhà ở 2024: Quy định về quyền sở hữu nhà ở, mua bán, thừa kế, tặng cho…

  • Luật Kinh doanh bất động sản 2024: Điều chỉnh hoạt động mua bán, cho thuê, chuyển nhượng dự án bất động sản mà một bên là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

  • Các văn bản dưới luật khác: Nghị định, thông tư hướng dẫn liên quan.

3. Đăng ký quyền sở hữu bất động sản

Khác với các loại tài sản khác là động sản, quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản phải được đăng ký theo quy định. Nếu không, quyền sở hữu hay các quyền khác đối với bất động sản không được công nhận, bảo vệ.

4. Quy định về các giao dịch đối với bất động sản

a. Các giao dịch đối với bất động sản

Các giao dịch liên quan đến bất động sản hiện này có thể kể đến là:

  • Chuyển nhượng
  • Cho thuê
  • Thuê mua (chỉ áp dụng đối với nhà ở)
  • Đổi (chỉ áp dụng đối với nhà ở)
  • Cho mượn
  • Cho ở nhờ
  • Ủy quyền quản lý
  • Tặng cho
  • Thừa kế
  • Thế chấp
  • Góp vốn

Xem thêm:

b. Điều kiện đối với bất động sản đưa vào giao dịch

Luật đất đai 2024 và Luật nhà ở 2023 quy định điều kiện đối với bất động sản đưa vào giao dịch như sau:

  • Có giấy chứng nhận quyền sở hữu;
  • Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
  • Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Trong thời hạn sử dụng đất;
  • Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, pháp luật đất đai cũng quy định những điều kiện đối với bất động sản trong các giao dịch đặc thù khác.

c. Điều kiện đối với các bên trong giao dịch bất động sản

Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

  • Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự;
  • Trong các giao dịch kinh doanh bất động sản thì cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở

d. Quy định đối với các giao dịch bất động sản

Các giao dịch nói trên đối với bất động sản phải được lập thành văn bản thỏa thuận hoặc hơp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp sau:

  • cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
  • hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
  • hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản 

Xem thêm: Bất động sản hình thành trong tương lai: Tổng hợp các quy định!

bất động sản
Với nền kinh tế mở hiện nay thì việc chuyển nhượng dự án bất động sản diễn ra khá thường xuyên – Nguồn ảnh minh họa: Internet

4. Kinh doanh bất động sản

a. Thế nào là kinh doanh bất động sản ?

Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm kinh doanh các dịch vụ: sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản.

b. Các điều kiện về kinh doanh bất động sản

Luật kinh doanh bất động sản 2023 đưa ra các quy định cần phải tuân thủ khi kinh doanh bất động sản:

Điều kiện đối với chủ thể kinh doanh bất động sản

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản, trừ các trường hợp sau:

  • Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ
  • Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

  • Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
  • Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

(theo điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2023)

Các hình thức, phạm vi kinh doanh bất động sản

Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản theo các hình thức sau đây:

  • Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
  • Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật;
  • Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
  • Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê;
  • Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại;
  • Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cho thuê lại;
  • Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.

Pháp luật có những hạn chế riêng đối với Việt kiều, cá nhân / tổ chức nước ngoài kinh doanh bất động sản.

Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh

Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện sau:

  • Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
  • Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị.
  • Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về: quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan.
  • Tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng.
  • Dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
  • Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, còn phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Luật kinh doanh bất động sản 2023 và văn bản dưới luật quy định cụ thể về việc kinh doanh các loại công trình, dự án bất động sản khác nhau.

>>>Xem thêm: Công ty kinh doanh bất động sản: Điều kiện, thủ tục thành lập như thế nào ?

5. Quy định về bất động sản liền kề

Bất động sản liền kề là một khái niệm rất đặc thù và cũng tiềm ẩn nhiều tranh chấp. Sau đây là một số vấn đề bạn cần biết liên quan tới bất động sản liền kề:

a. Ranh giới giữa các bất động sản

Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

(theo điều 175 Bộ Luật dân sự 2015)

b. Mốc giới giữa các bất động sản liền kề

Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

c. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu các bất động sản liền kề

Trường hợp cây cối, công trình xây dựng có nguy cơ sập đổ xuống bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu tài sản thực hiện ngay các biện pháp khắc phục, chặt cây, sửa chữa hoặc dỡ bỏ công trình xây dựng đó theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu không tự nguyện thực hiện thì chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chặt cây, phá dỡ. Chi phí chặt cây, phá dỡ do chủ sở hữu cây cối, công trình xây dựng chịu.

Khi đào giếng, đào ao hoặc xây dựng công trình dưới mặt đất, chủ sở hữu công trình phải đào, xây cách mốc giới một khoảng cách do pháp luật về xây dựng quy định.

Khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa chất độc hại và các công trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường thì chủ sở hữu tài sản đó phải xây cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản khác.

Trường hợp gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu cây cối, công trình phải bồi thường.

Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

Xem thêm: Tư vấn luật đất đai: Không thể thiếu trong giao dịch bất động sản

Luật Thái An là một trong những công ty luật hàng đầu, chuyên tư vấn pháp lý quy định chung về bất động sản với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm. Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn, soạn thảo hợp đồng, giải quyết tranh chấp và hỗ trợ pháp lý toàn diện trong lĩnh vực bất động sản. Với uy tín và chuyên môn cao, Luật Thái An giúp khách hàng đảm bảo giao dịch bất động sản an toàn, hợp pháp và tối ưu lợi ích.

Đàm Thị Lộc
Bài viết mới nhất của Đàm Thị Lộc (Xem tất cả)