Thành lập sàn giao dịch bất động sản như thế nào ?

Ngày nay, sàn giao dịch bất động sản là một thuật ngữ được nhiều người nhắc đến bởi đây là nơi cung cấp các dịch vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp đầy đủ các thông tin cần biết để sàn giao dịch bất động sản và thủ tục thành lập sàn giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề thành lập sàn giao dịch bất động sản

Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề thành lập sàn giao dịch bất động sản là các văn bản pháp luật sau:

  • Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
  • Nghị định 02/2022/NĐ-CP;
  • Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
  • Thông tư 28/2016/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Thông tư 11/2015/TT-BXD.

2. Sàn giao dịch bất động sản là gì?

Khoản 1 và khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:

“1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

6. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”

Theo đó, Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; đây cũng là một trong các hoạt động kinh doanh bất động sản.

3. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản

Điều 69, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về 03 điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản như sau:

  • Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
  • Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
  • Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.
Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật
Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật – Nguồn: Luật Thái An

Theo Điều 24 Thông tư 11/2015/TT-BXD hướng dẫn về thành lập sàn giao dịch bất động sản như sau:

1. Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản (viết tắt là sàn) phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể như sau:

a) Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp;

b) Sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

c) Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

d) Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng. Nếu có thay đổi phải thông báo cho Sở Xây dựng và khách hàng biết;

đ) Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu là 50m2 và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.

2. Sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp độc lập hoặc là đơn vị trực thuộc doanh nghiệp.”

4. Hồ sơ thông báo hoạt động sàn giao dịch bất động sản thế nào?

Trước khi sàn giao dịch bất động sản hoạt động, doanh nghiệp phải gửi hồ sơ về Sở Xây dựng địa phương để quản lý, hồ sơ bao gồm:

  • Đăng ký kinh doanh hoặc giấy đăng ký thành lập doanh nghiệp (bản sao có chứng thực);
  • Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
  • Danh sách và bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề môi giới của tất cả các nhân viên môi giới bất động sản;
  • Bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản;
  • Bản sao có chứng thực giấy chứng nhận hoàn thành khóa học về quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản (nếu có);
  • Bản sao có chứng thực (hoặc bản sao kèm theo bản gốc để đối chiếu) giấy tờ chứng minh về địa điểm và diện tích của sàn giao dịch bất động sản;
  • Bản sao có chứng thực các giấy tờ về thành lập sàn giao dịch bất động sản (bao gồm: Quyết định thành lập sàn giao dịch bất động sản; Quyết định bổ nhiệm người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản).

5. Thẩm quyền, trình tự, thủ tục thông báo hoạt động sàn giao dịch bất động sản

Thẩm quyền: Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và đưa thông tin của sàn giao dịch bất động sản lên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng. Đồng thời báo cáo về Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng để thống nhất quản lý và đưa thông tin của sàn lên trang thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản.

Các Sở Xây dựng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản có trách nhiệm đăng tải công khai các thông tin của sàn do đơn vị thành lập sàn cung cấp trên Cổng thông tin điện tử của đơn vị mình để phục vụ công tác quản lý.

Thông tin của sàn giao dịch bất động sản gồm:

  • Tên sàn giao dịch bất động sản, ngày thành lập;
  • Tên doanh nghiệp thành lập sàn, họ và tên người đại diện theo pháp Luật của doanh nghiệp; địa chỉ liên lạc của doanh nghiệp;
  • Họ tên của người quản lý điều hành sàn;
  • Địa chỉ và số điện thoại liên hệ của sàn giao dịch bất động sàn

(Theo Phụ lục số 12 của Thông tư 11/2015/TT-BXD).

 Khi có thay đổi một trong các thông tin quy định tại Khoản 3 Điều này hoặc khi sàn chấm dứt hoạt động hoặc khi bị giải thể, phá sản, đơn vị thành lập sàn có trách nhiệm thông báo đến cơ quan đăng tải thông tin  để Điều chỉnh hoặc xóa thông tin.

Các thông tin cần công khai của sàn giao dịch bất động sản
Các thông tin cần công khai của sàn giao dịch bất động sản – Nguồn: Luật Thái An

6. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Căn cứ Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, được hướng dẫn bởi Điều 26 Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm:

  • Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
  • Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
  • Sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
  • Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh tại sàn, nếu đủ điều kiện giao dịch mới được giới thiệu cho khách hàng. Sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật về thông tin đã cung cấp cho khách hàng.
  • Các hoạt động dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua hợp đồng.
  • Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản thực hiện theo quy định tại Điều 71, 72 của Luật Kinh doanh bất động sảnnăm 2014. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản thực hiện theo quy định tại Điều 73 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
  • Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm lập báo cáo hàng tháng về tình hình giao dịch qua sàn (theo mẫu tại Phụ lục 13 Thông tư này). Báo cáo được gửi trước ngày 05 của tháng sau về Sở Xây dựng địa phương và Bộ Xây dựng.
  • Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm thực hiện các biện pháp phòng chống rửa tiền, báo cáo về phòng chống rửa tiền theo quy định của pháp luật về Phòng chống rửa tiền.

7. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

7.1. Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Điều 71 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản như sau:

  • Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
  • Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
  • Được thu phí dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
  • Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.
  • Các quyền khác trong hợp đồng.

7.2. Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Điều 72 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản như sau:

  • Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện được giao dịch.
  • Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.
  • Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
  • Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
  • Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
  • Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

8. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản

Điều 73 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản như sau:

8.1. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau đây:

  • Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản;
  • Ký hợp đồng với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
  • Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra;
  • Các quyền khác theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Quyền của tổ chức cá nhân tham gia Sàn giao dịch bất động sản
Quyền của tổ chức cá nhân tham gia Sàn giao dịch bất động sản – Nguồn: Luật Thái An

8.2. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:

  • Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
  • Trả phí dịch vụ cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
  • Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
  • Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Trên đây là tổng hợp các quy định về thành lập sàn giao dịch bất động sản. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

9.  Dịch vụ luật sư tư vấn kinh doanh bất động sản và giải quyết tranh chấp của Luật Thái An

Kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh dịch vụ sàn bất động sản nói riêng là ngành nghề mang lại nhiều lợi nhuận. Tuy nhiên, ngành nghề này yêu cầu cao về trách nhiệm và các điều kiện cần phải đáp ứng. Do đó, khi tiến hành hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn bất động sản hay các chủ thể tham gia sàn bất động sản cần phải tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật về những nội dung này.

Bởi vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai, nhà ở, tư vấn kinh doanh bất động sản là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng.

 

HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI VỀ THÀNH LẬP SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN !

Nguyễn Văn Thanh