Những điều phải biết khi lập hợp đồng đặt cọc

Để đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự nhất là các giao dịch liên quan tới những tài sản có giá trị lớn như nhà cửa, đất đai thì việc giao kết hợp đồng đặt cọc là điều cần thiết. Vậy pháp luật quy định như thế nào về hợp đồng đặt cọc, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu trong bài viết dưới đây.

1. Thế nào là đặt cọc ? Thế nào là hợp đồng đặt cọc ?

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là một dạng hợp đồng bảo đảm theo đó các bên thoả thuận về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Một bên sẽ đặt cọc bằng cách giao cho bên kia tài sản (tiền, vàng, đá quý…) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trong đời sống xã hội hiện nay, hợp đồng đặt cọc mua đất là loại hợp đồng đặt cọc được sử dụng nhiều nhất.

2. Quy định về mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc

Mức phạt cọc được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, mức phạt cọc được quy định như sau:

  • Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng mua đất thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
  • Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng mua đất thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Khoản tiền đặt cọc sẽ đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng cũng như đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng. Điều này giúp tránh được sự bội tín trong giao kết và thực hiện hợp đồng.

Khoản tiền đặt cọc có ý nghĩa hoàn toàn khác so với khoản tiền trả trước trong hợp đồng: Nếu bên đặt cọc vi phạm thoả thuận về giao kết, thực hiện hợp đồng thì sẽ mất số tiền đặt cọc, nếu bên nhận cọc vi phạm thì sẽ phải trả lại số tiền đặt cọc đồng thời bị phạt một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Trong khi đó, nếu được coi là khoản thanh toán trước của hợp đồng thì nó sẽ không được trả lại cho bên thanh toán nếu bên được thanh toán vi phạm thoả thuận.

3. Những nội dung cơ bản của Hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc phải có các nội dung như thế nào thì chưa có quy định cụ thể. Tuy nhiên căn cứ vào quy định pháp luật về nội dung hợp đồng dân sự tại Điều 398 Bộ luật dân sự năm 2015 thì các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng và Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:

Thông tin của bên đặt cọc, bên nhận đặt cọc; Bên thứ 3 nếu có

Đối tượng của hợp đồng

Đối tượng của hợp đồng đặt cọc là tài sản mà bên đặt cọc muốn mua từ bên nhận đặt cọc, thí dụ: nhà, đất, xe… Ở phần này của hợp đồng, bạn nên ghi rõ đặc điểm của đối tượng của hợp đồng đặt cọc.

Mục đích đặt cọc

Mục đích đặt cọc là nhằm đảm bảo cho việc mua bán tài sản nêu trên.

Thời hạn đặt cọc

Nên ghi rõ thời hạn đặt cọc, tránh trường hợp bên nhận cọc kéo dài và trốn tránh thực hiện nghĩa vụ.

Mức phạt cọc: 

Các bên thoả thuận mức phạt cọc cụ thể, nếu không thoả thuận thì sẽ áp dụng theo quy định của Bộ Luật dân sự 2015:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Quyền, nghĩa vụ của các bên

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong Hợp đồng đặt cọc được quy định tại Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP. Cụ thể

Bên đặt cọc có các quyền, nghĩa vụ sau:

  •  Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
  • Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý;
  • Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc. Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;
  • Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc;
  • Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

Bên nhận đặt cọc có các quyền, nghĩa vụ sau:

  • Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;
  • Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng;
  • Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;
  • Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;
  • Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

Phương thức giải quyết tranh chấp

Các bên có thể thoả thuận giải quyết tranh chấp bằng thương lượng, hoà giải và toà án có thẩm quyền. Chi tiết có tại:

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng

Cam đoan của các bên

Hợp đồng ghi rõ cam đoan của các bên, đặc biệt lưu ý việc bên đặt cọc cam đoan tài sản đặt cọc là tài sản của mình. Nếu có tranh chấp về tài sản đặt cọc với bên thứ ba thì bên nhận cọc sẽ không phải chịu trách nhiệm.

Điều khoản có hiệu lực và các điều khoản thoả thuận khác nếu có

Chữ ký của các bên

Hợp đồng đặt cọc
Hiệu lực của hợp đồng đặt cọc phụ thuộc vào việc hợp đồng đó có công chứng, chứng thực hay không- Nguồn: Luật Thái An

4. Một số câu hỏi thường gặp về hợp đồng đặt cọc 

Trong quá trình tư vấn, chúng tôi thường gặp một số thắc mắc của khách hàng về hợp đồng đặt cọc. Sau đây chúng tôi trả lời những câu hỏi phổ biến nhất:

a. Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không ?

Pháp luật không có quy định bắt buộc hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên các hợp đồng liên quan đến bất động sản bắt buộc phải công chứng, chứng thực (được quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Điều 121 Luật Nhà ở 2014).

Như vậy, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất cũng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Hợp đồng đặt cọc viết tay sẽ có giá trị pháp lý nếu nó được ký bởi các bên và thoả mãn các điều kiện để một giao dịch có hiệu lực được quy định tại điều 117 Bộ luật dân sự, đó là:

  • Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
  • Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
  • Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

b. Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi nào ?

Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc sẽ tuân theo các nguyên tắc chung về hiệu lực của hợp đồng. Hợp đồng đặt cọc là hợp đồng bảo đảm và theo quy định tại Điều 22  Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi:

  • Nếu hợp đồng đặt cọc được công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc theo yêu cầu thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực.
  • Nếu Hợp đồng đặt cọc không có công chứng, chứng thực thì có hiệu lực từ thời điểm do các bên thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được giao kết.

>>>Xem thêm: Tìm hiểu về hiệu lực của hợp đồng

c. Hợp đồng đặt cọc chấm dứt khi nào ?

Hợp đồng đặt cọc chấm dứt trong các trường hợp sau đây (theo quy định tại Điều 422 Bộ luật dân sự năm 2015):

  • Hợp đồng đã được hoàn thành;
  • Theo thỏa thuận của các bên;
  • Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
  • Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
  • Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;
  • Hợp đồng chấm dứt khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản (theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật dân sự);

>>>Xem thêm: Chấm dứt hợp đồng đúng luật

d. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu trong trường hợp nào?

Hợp đồng đặt cọc cũng là một dạng của hợp đồng dân sự. Chiếu theo các quy định của Bộ luật dân sự thì hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

  • Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015).
  • Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do giả tạo (quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015).
  • Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (quy định tại Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015).
  • Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do bị nhầm lẫn (quy định tại Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015).
  • Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015).
  • Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự 2015).
  • Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được (quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015).

>>> Xem thêm: Hợp đồng vô hiệu

5. Tư vấn lập Hợp đồng đặt cọc

Bạn đang cần lập một hợp đồng đặt cọc với các nội dung chặt chẽ, đảm bảo có hiệu lực pháp luật và đảm bảo hợp đồng sẽ được giao kết và thực hiện, hãy liên hệ ngay với Công ty Luật Thái An chúng tôi.

Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn, soạn thảo rà soát tất cả các hợp đồng dân sự, Công ty Luật Thái An chúng tôi chắc chắn sẽ giúp khách hàng có được một hợp đồng đặt cọc chất lượng, đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, phòng ngừa các tranh chấp có thể xảy ra.

Để tìm hiểu thêm về dịch vụ của chúng tôi xin vui lòng tham khảo bài viết:

Dịch vụ rà soát hợp đồng uy tín

HÃY LIÊN HỆ ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN VÀ HỖ TRỢ KỊP THỜI!

Nguyễn Văn Thanh
Bài viết mới nhất của Nguyễn Văn Thanh (Xem tất cả)