Chuyển nhượng quyền sử dụng đất – những điều cần lưu ý

Quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc biệt về tài sản. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù có điều kiện. Pháp luật đất đai đã có những quy định về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng những nhu cầu của người sử dụng đất, đồng thời tạo hành lang pháp lý cho người sử dụng đất chủ động thực hiện quyền của mình để nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Qua bài viết dưới đây, Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp những thông tin hữu ích về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Khát quát chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất

Pháp luật đất đai hiện nay chưa có định nghĩa cụ thể về chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay mua bán đất. Tuy nhiên có thể hiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.

2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất khi có các điều kiện sau đây:

Có Giấy chứng nhận

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này không áp dụng đối với trường hợp thừa kế đất đai, chuyển đổi đất nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 186 và trường hợp chuyển nhượng đất trong dự án bất động sản quy định khoản 3 Điều 168 của Luật đất đai 2013;

Bởi Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. (căn cứ khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013)

Đất không có tranh chấp

Khi có tranh chấp đất đai tức là có tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Do đó, người sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đất có tranh chấp.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Trường hợp quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đồng nghĩa với việc người sử dụng đất không còn quyền quyết định đối với quyền sử dụng đất của mình nữa mà quyền sử dụng đất lúc này để đảm bảo thi hành nghĩa vụ của người sử dụng đất theo bản án, quyết định của Toà án.

Việc chuyển nhượng đất thuộc diện bị kê biên tài sản để đảm bảo thi hành án là không hợp pháp và thuộc điều cấm của pháp luật đất đai.

Trong thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà pháp luật quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình. Hết thời hạn này, nếu người sử dụng đất muốn tiếp tục thực hiện các quyền của mình thì phải gia hạn thời hạn sử dụng đất.

3. Chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?

Pháp luật quy định các chủ thể có thể thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

• Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
• Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Tuy nhiên việc thực hiện quyền chuyển nhượng của tổ chức này phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
• Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật và không chuyển mục đích sử dụng đất; nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
• Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
• Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác trong 02 trường hợp dưới đây:

• • Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
  • Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án;
• Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
• Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài (trong trường hợp này, giá trị quyền sử dụng đất là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp liên doanh);
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;
• Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài thuộc trường hợp:
• Quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định;
• Quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao đất;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại.

Để tìm hiểu thêm về doanh nghiệp nước ngoài sở hữu đất đai, nhà ở tại Việt Nam, bạn hãy đọc bài viết này:

Doanh nghiệp nước ngoài có được sở hữu đất đai, nhà ở tại Việt Nam ?

4. Những trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất / mua bán đất 

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất / mua bán đất là một trong những quyền của chủ đất. Tuy nhiên, pháp luật lại đặt ra những giới hạn nhất định đối với quyền này bằng việc quy định những trường hợp không được mua bán đất. Đó là các trường hợp sau:

• Đất không đủ điều kiện mua bán
• Đất trồng lúa, đất trồng rừng chỉ được chuyển nhượng cho một số đối tượng
• Người nước ngoài, các tổ chức nước ngoài, Việt kiều không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có nhà ở

Chi tiết có tại bài viết sau:

Những trường hợp không được mua bán đất

5. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất / mua bán đất được thực hiện như thế nào?

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất / mua bán đất được thực hiện theo trình tực như sau:

• Tìm người mua đất, tìm thửa đất phù hợp trong quy trình mua bán đất
• Kiểm tra, xác minh tính hợp pháp và xác thực hiện trạng của đất trong quy trình mua bán đất
• Ký kết hợp đồng đặt cọc
• Đàm phán ký kết hợp đồng mua bán đất
• Nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai
• Thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi mua bán đất

Chi tiết có tại bài viết sau:

Quy trình mua bán đất với những bước không thể bỏ qua

6. Những loại thuế, phí cần phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất, phải nộp một số loại thuế, phí sau để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất, cụ thể:

a. Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 4 Văn bản hợp nhất Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2014 về thu nhập được miễn thuế, thì hai thu nhập từ chuyển nhượng sau sẽ được miễn thuế:

• Thứ nhất, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Thứ hai, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Tại Điểm c Tiểu mục 1.2 Mục 1 Công văn 17526/BTC-TCT quy định: Từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể :

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng (không thấp hơn bảng giá đât do UBND tỉnh ban hành)

b. Lệ phí trước bạ

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP,  thì nhà, đất là một trong những đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ. Vì vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất /mua bán đất phải nộp lệ phí trước bạ.

Về mức thu lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 0,5%. (căn cứ Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP)

Về cách tính lệ phí trước bạ đối với đất:

Trường hợp giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định: Lệ phí trước bạ = Mức thu lệ phí trước bạ (0,5%)  x Giá chuyển nhượng

Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất: Lệ phí trước bạ = Mức thu lệ phí trước bạ (0,5%) x Diện tích x Giá 01 m2 tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành

c. Phí công chứng

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí đối với việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính như sau:

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

d Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tuỳ từng địa phương sẽ quy định mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp.

e. Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ được thu dựa trên các căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể cho từng trường hợp.

7. Những vấn đề cần lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất

Để tránh những thiệt hại có thể xảy ra trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất/ mua bán đất cần lưu ý một số vấn đề sau:

Thứ nhất: Kiểm tra kỹ pháp lý của thửa đất dự định nhận chuyển nhượng

 Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất cần kiểm tra các Giấy tờ pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, căn cước công dân….Kiểm tra xem đó là giấy tờ thật hay giả. Cần phải kiểm tra kĩ các thông tin trên các loại giấy tờ để đảm bảo việc chuyển nhượng không vi phạm quy định của pháp luật.

Thứ hai: Kiểm tra các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều này là rất quan trọng, bởi nếu không đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất thì việc chuyển nhượng đất sẽ không thực hiện được.

Ví dụ như không được chuyển nhượng/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:

• Không có đủ điều kiện thực hiện giao dịch mua bán đất
• Không được nhận chuyển nhượng/mua đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
•  Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống ngoài phân khu đó.
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống ngoài khu vực rừng phòng hộ đó.
• Tổ chức kinh tế, cá nhân không được mua đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ là đồng bào dân tộc thiểu số trong thời hạn 10 năm kể từ khi có quyết định giao đất của Chính phủ.

Thứ ba: Kiểm tra thông tin của chủ sử dụng đất

Khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần phải xác định xem nhà, đất được chuyển nhượng là của ai, đó là tài sản chung hay tài sản riêng. Trường hợp đó là tài sản chung của cá nhân/tổ chức/hai vợ chồng /hộ gia đình thì khi chuyển nhượng cần sự có mặt và kí kết của những người có quyền sử dụng đất. Nếu có người vắng mặt thì phải có giấy ủy quyền được công chứng. Thủ tục này là bắt buộc, tránh trường hợp sau khi chuyển nhượng phát sinh tranh chấp khiến hợp đồng vô hiệu.

Thứ tư: Kiểm tra quy hoạch tại địa chỉ thửa đất chuyển nhượng/mua bán

Việc tra cứu quy hoạch đất đai có ý nghĩa rất lớn đến khả năng chuyển nhượng; mua bán cũng như giá trị kinh tế của thửa đất trong thời gian dài. Vì vậy đây là một điều rất quan trọng khi tìm hiểu về bất cứ thửa đất nào mà người mua dự định nhận chuyển nhượng.

>>> Xem thêm: Lưu ý khi mua bán nhà đất để tránh rủi ro

Thứ năm: Lưu ý về quá trình thanh toán, bàn giao giấy tờ và sổ đỏ gốc

• Khi bên mua và bên bán đã ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng được công chứng thì về nguyên tắc, giao dịch đã có hiệu lực. Lúc này bên mua thông thường chưa giao tiền, bên bán vẫn chưa giao hồ sơ và sổ đỏ gốc.
• Các bên cần phải thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng tại thời điểm khi bên mua chưa giao tiền, còn bên bán chưa giao giấy tờ kèm theo sổ đỏ gốc.
• Các bên có thể nhờ công chứng viên giữ hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ gốc.

Thứ sáu: Lưu ý khi sang tên sổ đỏ

• Sau khi các bên đã thanh toán và bàn giao hồ sơ cùng sổ đỏ gốc thì cần hoàn tất giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất.
• Các bên có thể nhờ Văn phòng công chứng hoặc Công ty luật thực hiện thủ tục này để đỡ mất thời gian, giảm chi phí, lại phòng ngừa được rủi ro. Chỉ khi nào bạn hoàn thành nghĩa vụ thuế, lệ phí trước bạ… đối với Nhà nước và sổ đỏ được sang tên bạn thì lúc đó mới thực sự an tâm.

8. Sự cần thiết sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn, thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất)

Sự cần thiết của việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất lớn, đặc biệt trong bối cảnh pháp luật và thủ tục hành chính phức tạp. Dưới đây là những lý do cụ thể:

• Hiểu biết sâu rộng về pháp luật Đất đai: Luật sư  có kiến thức chuyên sâu về luật đất đai và các quy định liên quan. Họ giúp đảm bảo rằng quá trình chuyển nhượng tuân thủ đúng theo các quy định pháp luật hiện hành.
• Soạn thảo và đánh giá Hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được soạn thảo một cách cẩn thận để bảo vệ quyền lợi cho cả bên bán và bên mua. Luật sư giúp đảm bảo rằng tất cả các điều khoản và điều kiện đều rõ ràng, công bằng và không vi phạm pháp luật.
• Giảm thiểu Rủi ro pháp lý và Tranh Chấp: Trong giao dịch bất động sản, có nhiều rủi ro pháp lý và khả năng xảy ra tranh chấp. Luật sư có thể giúp nhận diện và tư vấn các biện pháp phòng ngừa hoặc giải quyết các vấn đề pháp lý phát sinh.
• Hỗ trợ trong quá trình đăng ký và thực hiện thủ tục: Việc đăng ký chuyển nhượng và hoàn tất các thủ tục hành chính có thể rất phức tạp. Luật sư giúp hướng dẫn và đồng hành cùng khách hàng trong suốt quá trình này, giúp việc chuyển nhượng diễn ra suôn sẻ.
• Tư vấn về tài chính và thuế: Có những vấn đề tài chính và thuế liên quan đến chuyển nhượng đất đai mà không phải ai cũng hiểu rõ. Luật sư có thể cung cấp tư vấn chính xác về các nghĩa vụ tài chính và thuế để khách hàng tuân thủ đúng pháp luật.
• Cập nhật Pháp luật mới: Luật đất đai thường xuyên có những thay đổi và cập nhật. Một luật sư chuyên nghiệp sẽ luôn cập nhật với những thay đổi này và tư vấn cho khách hàng một cách chính xác nhất.

Tóm lại, việc sử dụng dịch vụ của một luật sư chuyên nghiệp không chỉ giúp đảm bảo tính pháp lý của giao dịch mà còn giúp khách hàng tiết kiệm thời gian, công sức và giảm thiểu rủi ro.

Sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về luật đất đai, mua bán đất/chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Công ty Luật Thái An là lựa chọn chính xác. Các luật sư,chuyên gia pháp lý giàu kinh nghiệm, hiểu biết luật đất đai sâu rộng của Công ty Luật Thái An sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình, từ đó biết cách xử lý đúng đắn trong các tình huống liên quan.