Những rủi ro khi mua bán nhà đất và 05 lưu ý quan trọng khi mua bán nhà đất

Nhà đất là tài sản rất có giá trị. Nhu cầu mua bán, chuyển nhượng nhà đất diễn ra hàng ngày với giá trị mỗi hợp đồng từ vài trăm triệu đồng đến hàng chục tỷ đồng hoặc hơn nữa. Nếu thiếu hiểu biết pháp luật, bạn rất dễ gặp rủi ro khi mua bán nhà đất và sập bẫy bởi các siêu lừa đảo với những thủ đoạn ngày càng tinh vi… Sau đây là 05 lưu ý khi mua bán nhà đất.

Gần đây sau đại dịch Covid-19 hoạt động mua bán nhà đất đã bắt đầu sôi động trở lại với mỗi giao dịch giá trị trung bình vài tỷ đồng. Nếu thiếu hiểu biết pháp luật, thiếu tỉnh tảo, chủ quan… bạn rất có thể rơi vào những tình cảnh vô cùng éo le do bị lừa đảo rất tinh vi.

1. Những rủi ro khi mua bán nhà đất và chiêu lừa đảo

a. Rủi ro khi mua bán nhà đất: một thửa đất, một ngôi nhà được rao bán cho nhiều người

Hình thức lừa đảo này có từ lâu, tuy đơn giản nhưng người mua dễ dàng “sập bẫy”. Người mua thường mắc là do “tham rẻ” do đối tượng đăng tin rao bán nhà đất với giá thấp “bất ngờ” so với thị trường, cùng các thông tin, phương thức thanh toán hấp dẫn khác.

Trong trường hợp đối tượng đã tiếp xúc được với bên mua thì họ thường nêu những lý do để bên mua đặt cọc hoặc thanh toán trước với cam kết viết tay. Khi nhận được tiền và có nguy cơ bị phát hiện thì họ đã chạy biến mất.

b. Rủi ro khi mua bán nhà đất: dùng giấy tờ giả để bán nhà đất

Cách này nhằm cả vào bên bán và bên mua. Đối với bên bán, đối tượng lừa đảo sẽ với tư cách người mua để yêu cầu chính chủ cho xem sổ đỏ, nhằm lấy thông tin sổ và lợi dụng thông tin đó để làm một sổ đỏ giả, lập hồ sơ giả. Bước tiếp theo, vẫn cách này, khi tiếp xúc với chính chủ, bằng cách nào đó họ đánh tráo sổ đỏ giả và sổ thật.

Đối với bên mua, đối tượng lừa đảo sẽ đóng vai người bán dưới hình thức chính chủ hoặc ủy quyền. Cũng có khi họ làm nhiều bộ hồ sơ giả, để bán cho nhiều người cùng lúc. Đến khi bên mua thanh toán  đủ tiền, nhận sổ đỏ để làm thủ tục sang tên thì mọi việc đã rồi.

===>>> Xem thêm: Hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy viết tay

c. Rủi ro khi mua bán nhà đất: Giấy tờ đang thế chấp

Đây cũng là một rủi ro khi mua bán nhà đất rất phổ biến. Nhiều người do nợ nần nên đem nhà đất đi thế chấp nhưng không có khả năng chi trả. Họ đã chọn cách rao bán nhà đất. Về tính pháp lý giấy tờ về đất thì bạn có thể yên tâm bởi ngân hàng sẽ thực hiện thẩm định xong mới nhận tài sản thế chấp. Tuy nhiên, để mua nhà đất trong trường hợp này nếu không cẩn thận bạn sẽ phải chịu rủi ro khi mua bán nhà đất.

Thông thường, chủ đất sẽ ra giá cho bạn nhà đất và yêu cầu bạn phải thanh toán trước số tiền nợ ngân hàng cho họ thì mới được rút sổ đỏ. Nhưng khi nhận tiền họ lại không mang tiền đi trả nợ thì bạn sẽ gặp phải rủi ro khi mua bán nhà đất.

Ví dụ: A bán cho B mảnh đất giá 10 tỷ, A đang vay ngân hàng 5 tỷ mà mảnh đất đó đã thế chấp. B đưa cho A 5 tỷ để trợ nợ ngân hàng và rút sổ thực hiện chuyển nhượng. Nhưng A không mang 5 tỷ đó đi trả nợ mà mua ô tô và tiền của B đã chuyển nhưng việc được cấp sổ đỏ còn gian nan.

Để hạn chế rủi ro khi mua bán nhà đất trong trường hợp này, thì  bạn cần xác minh lại với ngân hàng khoản nợ của chủ nhà đất. Việc đưa tiền cho chủ nhà đất trả nợ sẽ được thực hiện tại ngân hàng để giải chấp và được lập thành văn bản có chữ ký của ba bên và làm hợp đồng mua bán có công chứng ngay lúc đó.

Giải pháp như trên chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của ngân hàng chứ không chỉ phụ thuộc vào ý chí hai bên. Vậy nên bạn phải chắn chắn rằng tài sản sẽ được giải chấp và không nên đưa trước tiền cho bên bán nhà đất.

c. Rủi ro khi mua bán nhà đất: Dùng nhà đất của người khác để thế chấp vay tiền

Khi người có nhà đất có nhu cầu vay tiền. Lợi dụng lòng tin của bạn, đối tượng và bạn ký hợp đồng mua bán nhà đất với hình thức cam kết tạm thời giữa bạn và đối tượng hoặc để đối tượng dùng tài sản đó thay bạn vay ngân hàng.

Kết quả là đối tượng vừa được bạn bán tài sản hoặc ủy quyền tiến hành mua bán rồi chiếm đoạt số tiền đó. Nhiều khi đối tượng vay ngân hàng số tiền nhiều hơn bạn cần. Đối tượng cố tình chiếm đoạt số tiền này, mặc ngân hàng phát mãi tài sản thế chấp của bạn.

===>>> Xem thêm:Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

d. Rủi ro khi mua bán nhà đất: Mua bán nhà đất qua vi bằng

Hình thức lừa đảo mua bán nhà đất này khá phổ biến gần đây. Lợi dụng sự thiếu hiểu biết về vi bằng của bên mua, đối tượng muốn bán cho bạn những thửa đất phân lô trái phép hoặc nhà đất không đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng… bằng cách lập vi bằng. Rủi ro vô cùng lớn từ việc mua bán đất bất hợp pháp bằng cách lập vi bằng có thể làm cho bạn trắng tay.

Vi bằng cần được hiểu không phải là hợp đồng hay giao dịch. Vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập nhằm ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức và được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.

Lập vi bằng ghi nhận việc bàn giao tiền, tài sản, hiện trạng nhà đất… để làm chứng cứ nếu có tranh chấp sau này.  Mọi việc liên quan đến mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật và đều phải thực hiện qua hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng, chứ không được thông qua cách lập vi bằng.

e. Rủi ro khi mua bán nhà đất: Đánh tráo hồ sơ nhà đất

Hình thức này mới xuất hiện trong thời gian gần đây. Thủ đoạn của các đối tượng này là theo dõi các thông tin về “sổ đỏ” được đăng tin rao bán trên mạng. Tiếp đó họ đóng giả là môi giới để tiếp cận với chính chủ yêu cầu gửi trước bản photo các giấy tờ nhà đất và thông tin bên bán.

Sau đó chúng làm giả toàn bộ các giấy tờ này đến gặp chính chủ đòi xem sổ đỏ gốc. Nhân chính chủ sơ hở, chúng đánh tráo toàn bộ hồ sơ và đóng giả chính chủ để lừa đảo người mua.

f. Rủi ro khi mua bán nhà đất: hiện trạng nhà đất không đúng với GCN

Rủi ro khi mua bán nhà đất trong trường hợp này thường sẽ xảy ra với hình thức mua đất phân lô bán nền. Để thu hút nhiều người mua và bán với giá cao thì người bán sẽ giới thiệu cho bạn một vị trí đắc địa, hướng đất tốt, bằng phẳng, không bị cản trở, nhà ở mới, các công trình phụ cũng như hệ thống kỹ thuật tốt.

Nếu bạn không đến tận nơi xem hiện trạng thửa đất có như lời giới thiệu cũng như đối chiếu lại thông tin về đất: hình dạng, kích thước, đất, xem tận mắt nhà.. mà đã ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán thì rủi ro khi mua bán nhà đất là rất lớn.

===>>> Xem thêm: Điều kiện bán nhà ở xã hội

g. Rủi ro khi mua bán nhà đất: Mua nhà đất mà dự án treo

Có lẽ đây là rủi ro khi mua bán nhà đất mà gây nên nhiều bức xúc, kiện cáo gần đây. Dự án treo hiện nay là rất nhiều , xuất phát từ nhiều nguyên nhân như chủ đầu tư không thể gom đủ số tiền huy động vốn từ người mua để thực hiện dự án này hoặc chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật, bị truy cứu trách nhiệm hình sự, … dẫn tới không thể tiếp tục thực hiện dự án. Dự án thì vẫn ở đó mà người mua đã đặt cọc tiền thì không biết kêu cứu ai.

===>>> Xem thêm: Những điều cần biết khi đặt cọc mua nhà đất

h. Rủi ro khi mua bán nhà đất: mua bán nhà đất chung sổ

Rủi ro khi mua bán nhà đất chung sổ cũng không còn xa lạ khi chỉ một một GCN nhưng lại có nhiều chủ sở hữu quyền sử dụng nhà đất. Bạn cần lưu ý về vấn đề có tranh chấp hay không giữa những người chủ nhà đất. Việc tranh chấp rất dễ xảy ra kể cả trước, trong, sau khi mua đất. Ngoài ra, nếu muốn mua nhà đất thì phải thực hiện thủ tục tách sổ cũng không dễ dàng nhất là vấn đề sử dụng khi là của chung.

2. 05 lưu ý quan trọng khi mua bán nhà đất để phòng tránh lừa đảo khi mua bán nhà đất là gì?

Thời gian gần đây các vụ lừa đảo mua bán nhà đất nhắm tới cả bên bán và bên mua xuất hiện ngày một nhiều với các thủ đoạn tinh vi. Bởi vậy, việc trang bị cho mình đủ kiến thức và kinh nghiệm cần thiết để không rơi vào cảnh nửa khóc nửa cười… Dưới đây là các biện pháp phòng tránh lừa đảo khi mua bán nhà đất.

===>>> Xem thêm: Điều kiện thực hiện giao dịch dân sự về nhà ở. 

a. Lưu ý khi mua bán nhà đất #1: Kiểm tra đầy đủ thông tin, bao gồm:

Thông tin về quy hoạch: Về nguyên tắc, không được chuyển nhượng, mua bán nếu nhà, đất nằm trong quy hoạch.

• Tìm hiểu ngôi nhà, thửa đất định mua có đang nằm trong quy hoạch dự án nào hay không.
• Bên bán nhà có thể không biết nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch, do quy hoạch cách đây quá lâu (quy hoạch treo).
• Bên mua có thể mang bản photo “sổ đỏ” đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi thông tin.
• Ngoài thông tin về quy hoạch cần thiết nắm được thông tin về thực trạng sổ đỏ và nhà đất, vị trí thửa đất, sự trùng khớp giữa sổ đỏ và thực trạng đo đạc thửa đất

Thông tin về tranh chấp:

• Đối với những tranh chấp liên quan đến nhà đất dự định mua, bên mua có thể tìm kiếm thông tin qua địa phương, hàng xóm hoặc thông qua internet, truyền hình, hay cơ sở dữ liệu của công chứng
• Nhưng những tranh chấp nhà đất nhỏ như tranh chấp lối đi, ranh giới bờ tường, đường thoát nước…với hàng xóm thì có thể hỏi tổ trưởng tổ dân phố, UBND phường, xã nơi có nhà đất.

Thông tin vay nợ thế chấp

• Trường hợp “sổ đỏ” đã được thế chấp ngân hàng thì chỉ cần xem trang 4 là biết. Hoặc có thể có đính kèm 1 tờ giấy riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan có thẩm quyền về đăng ký đất đai.
• Ngoài ra, để biết xem nhà đất đó có đang được thế chấp ở đâu không, có thể tra cứu qua mạng công chứng.
• Sẽ gặp khó khăn truy cứu nguồn gốc nhà đất nếu sổ đỏ đó được thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cầm đồ.
• Mặc dù việc cho vay nóng hoặc cho vay nặng lãi có cầm cố, thế chấp sổ đỏ sẽ không  được pháp luật công nhận, nhưng trên thực tế lại ảnh hưởng rất lớn đến việc mua bán nhà đất. Thông thường trong trường hợp này bên mua cũng chịu rủi ro cao.

Tìm hiểu thông tin người bán, người mua

• Cần xác định chính chủ mua, bán.
• Trường hợp người bán là chính chủ, khi tiếp xúc trao đổi bạn cần xác định mức độ tin cậy và trung thực của họ. Nếu phán đoán, đánh giá sai về mức độ trung thực và tin cậy thì bạn có thể phải trả giá đắt như trường hợp đánh giá sai tính pháp lý của giấy tờ nhà đất…

Trường hợp mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền:

• Bạn nên liên hệ với các cơ quan công chứng, nơi ban hành hợp đồng ủy quyền, để xác định hợp đồng ủy quyền đó có hợp pháp không. Ngoài ra, bạn cần kiểm tra các giấy tờ liên quan như CMND, căn cước công dân, hộ khẩu…
• Cần nhớ: Bên môi giới chỉ là bên trung gian, nếu họ không được bên bán ủy quyền hợp lệ để bán nhà đất.
• Ngoài việc kiểm tra các thông tin trên, rất nên tìm hiểu thông tin liên quan đến bên bán hoặc bên mua, như vợ, chồng, con, người thân của họ hoặc hỏi những người hàng xóm…Xử lý những thông tin này kết hợp với sự nhạy bén của bạn sẽ hạn chế rủi ro trong giao dịch nhà đất.

b. Lưu ý khi mua bán nhà đất #2: Chuẩn bị giấy tờ công chứng

• Nhà đất là tài sản phải đăng ký theo quy định của pháp luật. Việc mua bán nhà đất bắt buộc phải qua công chứng, chứng thực.
  Thông thường việc lựa chọn văn phòng công chứng do một bên đảm nhận hoặc theo thỏa thuận trước của các bên. Khi đã lựa chọn được một văn phòng công chứng thì bạn nên chủ động đến trực tiếp hoặc gọi điện để được hướng dẫn những giấy tờ cần thiết trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất.
• Trước khi ký hợp đồng công chứng, công chứng viên sẽ kiểm tra toàn bộ giấy tờ gốc của bên mua, bên bán.
• Sẽ là sai lầm nếu bên mua hoàn toàn yên tâm vào việc công chứng viên giúp bạn kiểm tra giấy tờ thật hay giả. Theo Điều 8 Luật Công chứng, người yêu cầu công chứng phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc công chứng. Thế nên, trường hợp trong hồ sơ công chứng có giấy tờ giả mạo thì công chứng viên không chịu trách nhiệm.

Hơn nữa, do công nghệ ngày càng phát triển, việc làm giả một cách tinh vi kiến cho công chứng viên cũng rất khó phân biệt được giấy tờ nào là thật, loại nào là giả.

c. Lưu ý khi mua bán nhà đất #3: Ký hợp đồng tại văn phòng công chứng

• Hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý quan trọng nhất đối với giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Thiếu hợp đồng công chứng thì không thể làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
• Các thông tin bạn cần đặc biệt chú ý khi ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất: Thông tin người bán, người mua; Giá trị hợp đồng; Thông tin trên sổ đỏ; Vị trí nhà đất; Phương thức thanh toán và giao giấy tờ… Điều khoản về đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng cần xem xét kỹ lưỡng để tránh bất lợi cho mình.

d. Lưu ý khi mua bán nhà đất #4: Thanh toán, giao giấy tờ và sổ đỏ gốc

• Khi bên mua và bên bán đã ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng được công chứng thì về nguyên tắc, giao dịch đã có hiệu lực. Lúc này bên mua thông thường chưa giao tiền, bên bán vẫn chưa giao hồ sơ và sổ đỏ gốc.
• Các bên cần phải thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng tại thời điểm khi bên mua chưa giao tiền, còn bên bán chưa giao giấy tờ kèm theo sổ đỏ gốc.
• Các bên có thể nhờ công chứng viên giữ hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ gốc.

e. Lưu ý khi mua bán nhà đất #5: Sang tên sổ đỏ

• Sau khi các bên đã thanh toán và bàn giao hồ sơ cùng sổ đỏ gốc thì cần hoàn tất giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất.
• Bạn có thể nhờ Văn phòng công chứng hoặc Công ty luật thực hiện thủ tục này để đỡ mất thời gian, giảm chi phí, lại phòng ngừa được rủi ro. Chỉ khi nào bạn hoàn thành nghĩa vụ thuế, lệ phí trước bạ… đối với Nhà nước và sổ đỏ được sang tên bạn thì lúc đó mới thực sự an tâm.

KẾT LUẬN: