Các loại hợp đồng nhà đất thông dụng

Nhà đất là những tài sản có giá trị lớn, bởi vậy những giao dịch liên quan đến nhà đất thông qua hợp đồng nhà đất đều phải hết sức thận trọng để tránh các rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra. Bài viết dưới đây chúng tôi xin tổng hợp một số nội dung liên quan đến hợp đồng nhà đất để quý bạn đọc nắm được.

1. Hợp đồng nhà đất là gì?

Hiện nay chưa có một văn bản pháp luật nào quy định về hợp đồng nhà đất nhưng có thể hiểu hợp đồng nhà đất là một loại hợp đồng dân sự, là sự thoả thuận giữa các chủ thể tham gia hợp đồng về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ liên quan đến nhà đất. Theo đó, Hợp đồng nhà đất sẽ chịu sự điều chỉnh của các văn bản pháp luật sau:
  • Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành
  • Luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành
  • Luật kinh doanh bất động sản 2014, được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 61/2020/QH14 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

2. Các loại hợp đồng nhà đất

Hợp đồng nhà đất rất đa dạng và phong phú bao gồm rất nhiều loại. Mỗi loại hợp đồng nhà đất đều có điểm đặc trưng riêng và tuỳ vào từng loại hợp đồng nhà đất mà nội dung hợp đồng cũng được soạn thảo khác nhau để đảm bảo mục đích của các bên tham gia hợp đồng.

Ví dụ các hợp đồng về đất như:

Ví dụ các hợp đồng về nhà như:

3. Hợp đồng nhà đất có bắt buộc phải công chứng chứng thực không?

Công chứng, chứng thực là một công cụ hữu ích giúp phòng ngừa rủi ro, tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia hợp đồng,

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, thì những Hợp đồng liên quan đến đất sau đây bắt buộc phải công chứng, chứng thực

  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
  • Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
  • Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
  • Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì những hợp đồng về nhà sau đây bắt buộc phải công chứng, chứng thực:

  • Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
  • Hợp đồng tặng cho nhà ở thương mại
  •  Hợp đồng đổi, góp vốn nhà ở thương mại
  • Hợp đồng thế chấp nhà ở nhà ở thương mại
  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Việc công chứng hợp đồng về đất hoặc về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà đất ở.

Như vậy, đối với các loại Hợp đồng nhà đất theo quy định trên thì pháp luật yêu cầu bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực thì Hợp đồng mới có giá trị pháp lý.

Theo quy định tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định phí công chứng hợp đồng nhà đất được tính như sau

TT

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

Mức thu

(đồng/trường hợp)
1 Dưới 50 triệu đồng 50 nghìn
2 Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng 100 nghìn
3 Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4 Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5 Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6 Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7 Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8 Trên 100 tỷ đồng 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Ngoài tiền phí công chứng theo quy định nêu trên, một khoản tiền nữa mà người yêu cầu công chứng sẽ phải nộp cho tổ chức hành nghề công chứng đó là giá dịch vụ theo yêu cầu liên quan đến việc công chứng theo khoản 2 Điều 32 Luật Công chứng năm 2014 (sửa đổi tại Luật Giá năm 2023).

Theo đó người yêu cầu công chứng phải trả giá dịch vụ theo yêu cầu liên quan đến việc công chứng khi yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng thực hiện việc soạn thảo hợp đồng, giao dịch, đánh máy, sao chụp, dịch giấy tờ, văn bản và các việc khác liên quan đến việc công chứng.

4. Loại hợp đồng về đất nào không bắt buộc công chứng, chứng thực?

Căn cứ quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các hợp đồng sau đây không bắt buộc phải công chứng, chứng thực

  • Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
  • Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trường hợp các bên có yêu cầu công chứng, chứng thực các hợp đồng nêu trên thì các hợp đồng này vẫn được công chứng, chứng thực.

hợp đồng nhà đất
Các hợp đồng nhà đất cần được luật sư rà soát, tư vấn để tránh rủi ro tiềm ẩn. – ảnh minh hoạ: Luật Thái An

5. Loại hợp đồng kinh doanh bất động sản liên quan đến nhà nào không bắt buộc công chứng, chứng thực?

Theo Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản sau đây không bắt buộc phải công chứng, chứng thực bao gồm:

  • Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
  • Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
  • Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
  • Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
  • Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Việc công chứng, chứng thực các hợp đồng nêu trên do các bên thoả thuận. Lưu ý nếu là hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì phải công chứng hoặc chứng thực.

7. Loại Hợp đồng về nhà ở nào không bắt buộc công chứng, chứng thực?

Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định đối với trường hợp sau đây, hợp đồng về nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực (trừ trường hợp các bên có nhu cầu):

  • Hợp đồng tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
  • Hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
  • Hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư;
  • Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức;
  • Hợp đồng cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở

8. Những rủi ro có thể gặp khi ký Hợp đồng nhà đất

Khi ký hợp đồng nhà đất chủ thể có thể gặp một số rủi ro sau đây:

  • Rủi ro về pháp lý: Một số loại hợp đồng nhà đất nếu không được lập thành văn bản, công chứng, chứng thực bởi cơ quan chức năng có thẩm quyền thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý. Do đó, khi ký hợp đồng nhà đất cần hết sức lưu ý xem các quy định pháp luật có bắt buộc hợp đồng này phải công chứng, chứng thực không. Từ đó để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật
  • Rủi ro về thông tin đất đai, nhà ở: Nếu bên có quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, nhà ở không cung cấp chính xác và đầy đủ thông tin đất đai, nhà ở (vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý) thì bên còn lại của hợp đồng có thể sẽ bị thiệt hại.
  • Rủi ro về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ trong Hợp đồng nhà đất: Các bên trong hợp đồng nhà đất cần thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình để tránh trường hợp gây thiệt hại cho bên kia và phải bồi thường.
  • Rủi ro về bàn giao nhà đất, giấy tờ nhà đất: Rất nhiều trường hợp việc bàn giao nhà đất, giấy tờ nhà đất không được thực hiện theo đúng thoả thuận. Trường hợp không bàn giao đúng hạn, bên có quyền có quyền yêu cầu bên còn lại phải bồi thường thiệt hại.
  • Rủi ro về tranh chấp: Trong thời gian thực hiện hợp đồng nhà đất, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cần thỏa thuận giải quyết trên cơ sở thương lượng, hòa giải. Nếu không thể tự hòa giải, các bên có thể yêu cầu tòa án giải quyết.

9. Làm gì để hạn chế rủi ro khi ký Hợp đồng nhà đất

Để tránh gặp phải các rủi ro về nhà đất nêu trên, các bên tham gia ký hợp đồng nhà đất cần lưu ý tìm hiểu kỹ thông tin về nhà đất, hồ sơ pháp lý về nhà đất đai như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng … và một điều quan trọng là lựa chọn đơn vị tư vấn Hợp đồng nhà đất uy tín. 

Công ty Luật Thái An tự hào là đơn vị đã tư vấn hàng trăm hợp đồng nhà đất và các vấn đề pháp lý có liên quan đến nhà đất cho rất nhiều khách hàng trên cả nước. Đến với dịch vụ của Công ty Luật Thái An, khách hàng sẽ được:

  • Tư vấn về các quy định pháp luật về hợp đồng nhà đất
  • Tư vấn về thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng nhà đất nếu cần
  • Tư vấn về quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng nhà đất
  • Soạn thảo dự thảo hợp đồng, thỏa thuận trước khi ký kết theo yêu cầu
  • Rà soát, chỉnh sửa các hợp đồng nhà đất được các bên soạn thảo
  • Phân tích rủi ro và thẩm định hợp đồng nhà đất trước khi ký kết, sau khi ký kết;
  • Tư vấn, đại diện theo ủy quyền tham gia thương lượng, đàm phán ký kết hợp đồng nhà đất
  • Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng nhà đất;
  • Tư vấn, đại diện theo ủy quyền tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng nhà đất
  • Tư vấn các vấn đề phát sinh ngoài hợp đồng nhà đất khi khách hàng có yêu cầu

Chắc chắn khi đến với dịch vụ tư vấn Hợp đồng nhà đất của Công ty Luật Thái An, khách hàng sẽ cảm thấy hài lòng với chất lượng cũng như phí dịch vụ. Bởi Luật Thái An sẽ khiến các giao dịch liên quan đến nhà đất được diễn ra an toàn, quyền lợi ích của khách hàng được bảo đảm tối đa, các rủi ro được đề phòng ngay từ đầu. Xem thêm: DỊCH VỤ TƯ VẤN SOẠN THẢO HỢP ĐỒNG

 

HÃY LIÊN HỆ NGAY VỚI CHÚNG TÔI ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN VÀ SỬ DỤNG DỊCH VỤ

Đàm Thị Lộc
Bài viết mới nhất của Đàm Thị Lộc (Xem tất cả)