Bồi thường thu hồi đất – Những quy định cần chú ý

Bồi thường thu hồi đất là một trong những vấn đề quan trọng có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi. Do đó việc bồi thường thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, công khai, khách quan, công bằng và đúng quy định của pháp luật. Theo dõi ngay bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An để biết thêm chi tiết các quy định về bồi thường thu hồi đất.

1. Cơ sở pháp lý quy định vấn đề bồi thường thu hồi đất

Cơ sở pháp lý quy định vấn đề bồi thường thu hồi đất là các văn bản pháp luật sau đây:

• Luật Đất đai 2013;
• Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

2. Ý nghĩa của việc bồi thường thu hồi đất

Việc bồi thường thu hồi đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với người bị thu hồi cũng như đối với Nhà nước và xã hội, đó là:

Thứ nhất: Đảm bảo chia sẻ lợi ích và bù đắp những thiệt hại cho người bị thu hồi đất, cân bằng lợi ích ba bên” là Nhà nước- Người bị thu hồi đất – Người nhận lại quyền sử dụng đất, đảm bảo cho người bị thu hồi đất ổn định cuộc sống, ổn định việc làm để có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn trước khi bị thu hồi đất.

Thứ hai: Khuyến khích người bị thu hồi đất tự nguyện bàn giao đất. Thực tế người bị thu hồi đất không muốn bàn giao đất vì không muốn xáo trộn cuộc sống. Tuy nhiên nếu bồi thường thu hồi đất thoả đáng thì người bị thu hồi đất sẽ tự nguyện bàn giao đất.

Thứ ba: Bồi thường thu hồi đất đã góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, chuyển đổi nghề nghiệp cho người bị thu hồi, nhất là đối với người nông dân. Đồng thời cũng góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng phát triển nhà ở, phát triển kinh tế xã hội.

3. Nguyên tắc bồi thường về đất khi thu hồi đất

Theo quy định tại Điều 74 Luật đất đai 2013 thì nguyên tắc bồi thường về đất khi thu hồi đất đó là:

• Người sử dụng đất có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật đất đai 2013 thì được bồi thường (trình bầy chi tiết ở phần sau)
• Bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
• Bồi thường phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

4. Bồi thường thu hồi đất như thế nào ?

Tuỳ từng trường hợp mà Nhà nước sẽ bồi thường về đất và / hoặc bồi thường về chi phí đầu tư vào đất. Ngoài ra nếu việc thu hồi đất gây ra thiệt hại cho người sử dụng đất về tài sản và/hoặc do phải ngừng sản xuất kinh doanh thì Nhà nước cũng sẽ bồi thường:

4.1 Bồi thường về đất

Căn cứ quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2013 thì điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

Đối với cá nhân, hộ gia đình

• Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
• Có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đối với Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng

• Đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê
• Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định mà chưa được cấp.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

• Đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế,
• Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định mà chưa được cấp.

Đối với tổ chức

• Đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước,
• Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định mà chưa được cấp.

Đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

• Đã được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
• Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định mà chưa được cấp.

Đối với Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

• Đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
• Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định mà chưa được cấp.

4.2 Bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất

Đây là các trường hợp nhà nước bồi thường thu hồi đất cả về đất lẫn chi phí đầu tư vào đất còn lại, áp dụng khi đủ điều kiện được bồi thường vào đất (nêu trên) và khi người sủ dụng đất đã đầu tư vào đất. Pháp luật quy định cụ thể trong từng trường hợp (trình bầy ở phần sau của bài viết).

4.3 Không bồi thường về đất nhưng bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

Các trường hợp không bồi thường về đất nhưng bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại, được quy định tại Điều 76 và Điều 82 Luật đất đai 2013 bao gồm:

• Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật đất đai 2013;
• Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
• Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
• Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
• Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
• Đất được Nhà nước giao để quản lý;
• Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai (quy định tại Điều 64 Luật đất đai 2015);
• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (quy định tại Điều 65  Luật đất đai 2015);
• Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật đất đai (Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp)

Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau (căn cứ Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP) :

• Chi phí san lấp mặt bằng;
• Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
• Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
• Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

4.4 Bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh 

Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường. Quy định này tại điều 88 Luật Đất đai 2013 áp dụng đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Loại bồi thường này gồm:

• Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất bị thu hồi
• Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi
• Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất
• Bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn: Khi Nhà nước xây dựng công trình công cộng, quốc phòng, an ninh có hành lang bảo vệ an toàn mà không thu hồi đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn thì người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất.

Cần lưu ý những trường hợp thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất (điều 92 Luật Đất đai 2013):

• Tài sản gắn liền với đất bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai (quy định tại Điều 64 Luật đất đai 2015);
• Tài sản gắn liền với đất bị hu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (quy định tại Điều 65 Luật đất đai 2015);
• Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.

5. Bồi thường thu hồi đất trong các trường hợp cụ thể

Pháp luật quy định mức bồi thường thu hồi đất khác nhau đối với đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp. Bên cạnh đó, mức bồi thường cũng sẽ khác nhau khi thu hồi từ hai nhóm (i) cá nhân, hộ gia đình (ii) tổ chức. Cụ thể như sau:

5.1 Bồi thường thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Theo quy định tại Điều 77 Luật đất đai 2013 thì Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

• Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định và diện tích đất do được nhận thừa kế;
• Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
•  Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ;
• Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định.

5.2 Bồi thường thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức 

Căn cứ quy định tại Điều 78 Luật đất đai 2013 thì:

• Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật đất đai 2013 thì được bồi thường về đất;
• Mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại;
• Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng đất nông nghiệp thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

Lưu ý: Trường hợp đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất thì hộ gia đình, cá nhân nhận khoán không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

• Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại tại Điều 75 của Luật đất đai 2013 thì được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ.

5.3 Bồi thường thu hồi đất ở của Hộ gia đình, cá nhân

Việc bồi thường thu hồi đất ở được quy định tại Điều 79 Luật đất đai 2013 và hướng dẫn bởi Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Điều kiện để được bồi thường thu hồi đất ở là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Cụ thể việc bồi thường thu hồi đất ở được quy định như sau:

• Bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư:  Nếu thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi.
• Bồi thường bằng tiền: Nếu thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi. Trường hợp này nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
• Trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.
• Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền.
• Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

Lưu ý: Nếu sau khi thu hồi đất ở còn  diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.

5.4 Bồi thường thu hồi đất ở của tổ chức

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

• Bồi thường bằng tiền đối với phần diện tích đất thu hồi: Đối với trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án
• Bồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng tiền: Đối với trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án
• Bồi thường bằng tiền: Đối với dự án đã đưa vào kinh doanh

»»»Xem thêm: Bồi thường thu hồi đất ở như thế nào? 

5.5 Bồi thường thu hồi đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật đất đai thì được bồi thường như sau:

• Bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng. Trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn.
• Không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại: Đối với trường hợp đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất,  trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng.

5.6 Bồi thường thu hồi đất phi nông nghiệp của tổ chức 

Tuỳ từng chủ thể sử dụng đất, tuỳ từng mục đích sử dụng đất , khi thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, nếu đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2013 thì sẽ được bồi thường như sau: 

• Được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại
• Được bồi thường về đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại.
• Được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

(Cụ thể quy định chi tiết tại Điều 81 Luật đất đai 2013)

»»»Xem thêm: Bồi thường thu hồi đất phi nông nghiệp như thế nào? 

6. Tư vấn bồi thường thu hồi đất theo quy định pháp luật

Bồi thường thu hồi đất là một trong những vấn đề khá nhức nhối hiện nay. Để đảm bảo việc bồi thường thu hồi đất được tuân thủ đúng quy định pháp luật, không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất thì khi gặp bất kỳ rắc rối nào liên quan đến vấn đề bồi thường thu hồi đất hay liên quan đến pháp luật đất đai, người dân nên tìm kiếm sự tư vấn pháp luật từ các Luật sư, chuyên gia pháp lý.

Tự hào là một trong những Công ty Luật hàng đầu tại Việt Nam chuyên tư vấn vấn đề bồi thường thu hồi đất cũng như Luật đất đai, Công ty Luật Thái An chúng tôi sẽ giúp khách hàng giải quyết nhanh chóng mọi vấn đề pháp lý, để quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng luôn được đảm bảo tốt nhất.

Hãy liên hệ ngay với Chúng tôi để biết thêm chi tiết.