Thuê và cho thuê quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013

Hiện nay, để khuyến khích khai thác tiềm năng đất đai, Nhà nước đang có xu hướng mở rộng quyền năng của người sử dụng đất, trong đó có việc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi một cách ngắn gọn là “thuê đất”). Tuy nhiên, việc thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Trong bài viết dưới đây, Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp các thông tin từ A-Z về thuê và cho thuê quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh các quy định về cho thuê quyền sử dụng đất

Cơ sở pháp lý điều chỉnh các quy định về giao đất, cho thuê đất là các văn bản pháp lý sau đây:

• Bộ luật dân sự năm 2015;
• Luật Đất đai năm 2013;
• Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

2. Cho thuê quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc cho thuê quyền sử dụng đất như sau:

“Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất(sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.”

Theo đó, cho thuê quyền sử dụng đất có thể hiểu là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

3. Các căn cứ cho thuê quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 52 Luật đất đai năm 2013 đã nêu ra các căn cứ cho thuê sử dụng đất như sau:

• Một là căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hai là căn cứ nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất.

Theo đó cần xác định hai vấn đề: thứ nhất là nhu cầu đó thể hiện ở những loại dự án nào? và thứ hai, nhu cầu sử dụng đất ghi nhận trong đơn xin giao đất, thuê đất của những chủ thể sử dụng đất thì cần thiết phải có cơ quan nhà nước xác nhận nhu cầu đó không?

Các loại dự án cần phải phân biệt thành:

• Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã đứợc cơ quan nhà nước có thầm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư.
• Dự án đầu tư của tổ chức không sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải dự án có vốn đầu tư nước ngoài thì phải có văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất của sỏ’ tài nguyên và môi trường nơi thực hiện dự án;
• Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trang ương xét duyệt.

Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất thì trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhất thiết phải có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn về nhu cầu sử dụng đất.

4. Trình tự, thủ tục thuê và cho thuê quyền sử dụng đất

Khi các bên thoả thuận việc thuê/cho thuê quyền sử dụng đất thì họ ký kết hợp đồng thuê đất, đăng ký việc thuê quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Về trình tự, thủ tục thực hiện việc cho thuê quyền sử dụng đất, Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất gồm có:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.
• Hợp đồng về việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

>>> Xem thêm:Mẫu hợp đồng thuê đất nông nghiệp

• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
• Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư.

Bước 2: Nộp hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Thông thường Hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu. UBND cấp xã sẽ chuyển hồ sơ tới Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên Môi trường.

Lưu ý: Trường hợp cho thuê một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ, giải quyết yêu cầu và trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND xã, phường, thị trấn để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, phường, thị trấn.

Thời gian thực hiện: Không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 13 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

5. Các hình thức và đối tượng cho thuê quyền sử dụng đất

5.1. Các hình thức cho thuê quyền sử dụng đất

Pháp luật đất đai quy định có hai hình thức cho thuê quyền sử dụng đất là thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

5.2. Các đối tượng cho thuê quyền sử dụng đất

Thứ nhất, theo khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước cho phép mọi chủ thể sử dụng đất bất kể là tổ chức, cá nhân trong nước hay nước ngoài đều được lựa chọn việc trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần trong các trường hợp sau:

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

• Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai;

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

• Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

• Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

Thứ hai, theo Khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

6. Thẩm quyền cho thuê quyền sử dụng đất

Theo Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 thì các cơ quan có thẩm quyền cho thuê quyền sử dụng đất bao gồm:

6.1. Thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Theo quy định tại khoản 1 Điều 59 Luật đất đai năm 2013, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có các thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sau đây:

• Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước trên cơ sở công nhận diện tích mà hiện nay họ đang sử dụng hoặc vào mục đích phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất.
• Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 Luật đất đai. Quy định này tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi thực hiện các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài xây dựng các công trình sự nghiệp.
• Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam có thế là: Các cơ quan đại diện ngoại giao, các văn phòng đại diện của các tổ chức quốc tế tại Việt Nam. Các đối tượng này trước đây đều do Chính phủ quyết định cho thuê đất, nay thực hiện theo Luật đất đai năm 2013 do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định.

6.2. Thẩm quyền cho thuê quyền sử dụng đất của UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

Căn cứ khoản 2 Điều 59 Luật đất đai quy định thẩm quyền cho thuê quyền sử dụng đất của UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh như sau:

“UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyến mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.”

6.3. Thẩm quyền cho thuê đất của UBND xã, phường, thị trấn

Theo Khoản 3 Điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.”

7. Tiền thuê đất tính như thế nào?

Tiền thuê đất là khoản tiền mà cá nhân, tổ chức thuê đất phải trả khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất. Việc tiến hành thủ tục thuê đất, cho thuê đất được tiến hành theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Căn cứ theo quy định tại Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất cách tính như sau:

7.1. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

Đối với trường hợp không qua đấu giá cho thuê đất, đối với trường hợp đấu giá cho thuê đất, đối với trường hợp đất xây dựng công trình ngầm, đối với trường hợp thuê đất có mặt nước thì:

Tiền thuê đất thu một năm được tính bằng diện tích phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất

7.2. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Tiền thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê được tính bằng diện tích đất phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Tiền thuê đất có mặt nước thu một lần cho cả thời gian thuê được tính bằng diện tích đất có mặt nước phải nộp tiền thuê nhân (x) với đơn giá thuê đất có mặt nước thu một lần cho cả thời gian thuê.

Lưu ý: Đối với trường hợp thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; phần diện tích đất có mặt nước sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất có mặt nước sử dụng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư thì đơn giá thuê đất có mặt nước được xác định bằng 50% đơn giá thuê của loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng.

Đối với trường hợp không thuộc phạm vi quy định tại điểm a khoản này, đơn giá thuê đất có mặt nước được xác định không thấp hơn 50% đơn giá thuê của loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng

8. Thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Thời hạn thuê đất là khoảng thời thời gian mà hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức được nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua quyết định cho thuê đất. Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà thời hạn thuê đất sẽ có sự khác biệt nhất định. Chẳng hạn:

• Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì thời hạn thuê đất không quá 50 năm.
• Thời hạn thuê đất đối với tổ chức kinh tế trong nước và các tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp hay thương mại dịch vụ không quá 50 năm.
• Đối với các dự án đầu tư với số vốn lớn, khả năng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào vùng điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời hạn thuê đất có thể kéo dài hơn, nhưng không được vượt quá 70 năm.
• Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.

9. Điều kiện cho thuê lại quyền sử dụng đất

Khi cá nhân, tổ chức được thuê quyền sử dụng đất từ Nhà nước thì họ cũng có quyền cho thuê lại đất cho các đối tượng khác. Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì Người sử dụng đất được thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp cá nhân, hộ gia đình cho thuê lại đất TRẢ TIỀN THUÊ ĐẤT HÀNG NĂM thì không được cho thuê lại đất mà chỉ được cho thuê lại tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp tổ chức cho thuê lại đất TRẢ TIỀN THUÊ ĐẤT HÀNG NĂM thì chỉ được cho thuê lại tài sản gắn liền với đất hoặc đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Trên đây là tổng hợp các quy định cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

10.  Dịch vụ luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Thái An

Sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình và biết cách xử lý khi quyền lợi của mình bị xâm phạm.

Với kinh nghiệm nhiều năm trong tư vấn và giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai, Công ty luật Thái An hội tụ được nhiều luật sư giỏ, hành nghề lâu năm kết hợp với các luật sư trẻ nhiệt tình cùng các chuyên viên pháp lý năng động… luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng trong lĩnh vực pháp lý.

>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đất đai.

Trường hợp bạn có những khúc mắc, thậm chí là tranh chấp liên quan tới đất đai thì luật sư sẽ giúp bạn xử lý các trường hợp đó một cách chuyên nghiệp và có lợi nhất trong khuôn khổ pháp luật cho phép.

>>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI!