Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Nhà nước ta cho phép người dân vay vốn phục vụ sản xuất, đáp ứng nhu cầu cần thiết, chính đáng của mình, theo đó pháp luật cho phép người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng. Trong bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp đầy đủ các thông tin cần biết về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất) theo đúng quy định pháp luật.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất)

Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất) là các văn bản pháp luật sau:

• Bộ luật dân sự năm 2015;
• Luật Đất đai năm 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
• Nghị định 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 về đăng ký biện pháp bảo đảm;
• Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 hướng dẫn Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

2. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất) là gì?

 Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:

“Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

Theo đó, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất) được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên đi vay (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp).  Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.

>>> Xem thêm:Thế chấp quyền sử dụng đất

3. Hình thức của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất)

Theo quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 thì hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất) nói riêng phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với các quy định của pháp luật. Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định các bên đã tham gia vào hợp đồng.

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể về vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.”

Theo đó, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất) phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

4. Chủ thể của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất)

Các bên tham gia Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất) gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất.

Bên thế chấp quyền sử dụng đất:

Bên thế chấp quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân Việt Nam sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ.

Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất:

Đối tượng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được quy định tương: không chỉ là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam mà còn có các tổ chức kinh tế hoặc các cá nhân.

Theo Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều này.

Như vậy, khi có nhu cầu thế chấp sổ đỏ, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có thể thế chấp tại hộ gia đình, cá nhân (trong trường hợp hộ gia đinh, cá nhân đủ điều kiện) hoặc ở các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

5. Đối tượng của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất)

Thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, đối tượng của nó là toàn bộ hoặc một phần quyền sử dụng đất.

Đối tượng của thế chấp là đất nông nghiệp và đất ở.

Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 179 Luật đất đai thì hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân nếu thuộc các loại đất sau đây: đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

Điều 144 Luật Nhà ở 2014 quy định về Bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở, tại khoản 2 điều này quy định:

Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”…

Như vậy, đối tượng của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất) có thể là một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất tùy theo sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Đối tượng của thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở.

6. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất) có hiệu lực khi nào?

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất) là một hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 22 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, quy định về hiệu lực của hợp đồng:

“1. Hợp đồng bảo đảm được công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc theo yêu cầu thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực.

2. Hợp đồng bảo đảm không thuộc khoản 1 Điều này có hiệu lực từ thời điểm do các bên thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được giao kết”.

Và theo quy định tại khoản 1 Điều 319 Bộ luật dân sự 2015  thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có quy định khác “Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”.

Như vậy, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất) có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết hợp đồng, hoặc theo yêu cầu có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực.

7. Nội dung cơ bản của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất)

Pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về mẫu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất). Tuy nhiên, thông thường Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất) thường có các nội dung cơ bản dưới đây:

• Thông tin của các bên thế chấp, gồm: Họ tên, năm sinh, Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, địa chỉ, số điện thoại…;
• Thông tin về thửa đất thế chấp: Số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, loại đất, hình thức sử dụng…
• Giá trị tài sản thế chấp và thời hạn thế chấp: Theo thỏa thuận hoặc cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Đăng ký thế chấp và nộp lệ phí: Quy định rõ thuộc trách nhiệm của ai; nộp những khoản phí, lệ phí nào?…
• Xử lý tài sản thế chấp: Phương thức xử lý tài sản thế chấp, số tiền thu được từ việc xử lý tài sản thế chấp sẽ được thanh toán theo thứ tự như thế nào;…
• Giải quyết tranh chấp;
• Các điều khoản bảo mật, bất khả kháng;
• Hiệu lực và chấm dứt hợp đồng;
• Các thỏa thuận khác phù hợp quy định pháp luật.

>>> Xem thêm:

• Xây dựng điều khoản bất khả kháng trong hợp đồng
• Điều khoản phạt vi phạm hợp đồng áp dụng thế nào?

8. Quyền và nghĩa vụ của các bên

8.1 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

* Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất

• Được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp (đây là điều khác biệt so với thế chấp tài sản thông thường).
• Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thoả thuận;
• Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp.
• Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;
• Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp.

* Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất

• Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp.
• Làm thủ tục đăng kí việc thế chấp; xoá việc đăng kí thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt;
• Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp;
• Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng.

8.2. Quyền và nghĩa vụ bên nhận thể chấp

* Bên nhận thế chấp có quyền:

• Kiểm tra, nhắc nhở bên thể chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;
• Được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử lí quyền sử dụng đất đã thế chấp.

* Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

• Cùng với bên thế chấp đăng kí việc thế chấp;
• Giữ và bảo quản GCN quyền sử dụng đất, trong trường hợp làm mất, hư hỏng, thì phải bồi thường thiệt hại cho bên thế chấp;
• Trả lại giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên thế chấp khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ đảm bảo bằng thế chấp.

Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lí theo thoả thuận; nếu không có thoả thuận hoặc không xử lí được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại toà án.

9. Các tranh chấp Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất) thường gặp

Thực tế ghi nhận một số loại tranh chấp hợp đồng cho thuê lại nhà thường gặp như sau:

• Tranh chấp liên quan đến chủ thể ký kết hợp đồng (chủ thể ký kết và thẩm quyền ký kết hợp đồng);
• Tranh chấp liên quan đến tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất: ví dụ không đúng thông tin thửa đất, giấy tờ pháp lý về thửa đất;
• Tranh chấp về việc xử lý tài sản thế chấp;
• Tranh chấp liên quan đến bên thứ ba;
• Tranh chấp hợp đồng liên quan đến bồi thường thiệt hại, phạt hợp đồng do vi phạm hợp đồng.

10. Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Trên thực tế, khi có tranh chấp Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất) thì các bên thường lựa chọn hai cách thức sau để giải quyết: Thương lương, hoà giải hoặc khởi kiện ra Toà án.

• Thương lượng: Đây là biện pháp giải quyết tranh chấp thông qua việc các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh để loại bỏ tranh chấp mà không cần có sự trợ giúp hay phán quyết của bất kỳ bên thứ ba nào. Tuy nhiên thương lượng phải phụ thuộc vào ý chí của các bên, có muốn hợp tác, tuân thủ theo giao ước hay không. Nếu một trong các bên không hợp tác giải quyết thì không thể giải quyết được tranh chấp.
• Hòa giải: Khác với các tranh chấp về đất đai hoà giải tại ủy ban nhân dân là thủ tục bắt buộc thì tranh chấp Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất) là tranh chấp liên quan đến đất đai nên không bắt buộc phải hòa giải, mà đây là mong muốn của cả hai bên.
• Toà án: Các bên cũng có thể chọn khởi kiện tại Toà án sau khi đã thảo thuận, thương lượng nhưng không đi đến kết quả cuối cùng được. Hoặc cũng có thể chọn khởi kiện dân sự tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngay từ đầu mà không cần phải tiến hành thương lượng. Đây được xem là cách giải quyết tối ưu nhất vì Toà án nhân danh quyền lực Nhà nước thực thi pháp luật do đó sẽ xét xử đúng quy định.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng như thế nào ?

Trên đây là tổng hợp các quy định về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất) – những điều cần biết. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

11.  Dịch vụ luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng và giải quyết tranh chấp hợp đồng của Luật Thái An

Nếu bạn đang lo lắng chưa biết cách soạn Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Hợp đồng thế chấp đất) hay vướng phải một vụ tranh chấp hợp đồng mà không biết nên lựa chọn công ty luật uy tín nào để được tư vấn giải quyết thì hãy lựa chọn Công ty Luật Thái An.

Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật, soạn thảo hợp đồng luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng. Đến với chúng tôi bạn sẽ được:

• Tư vấn kỹ càng, dễ hiểu các vấn đề pháp lý trong tranh chấp hợp đồng từ đội ngũ Luật sư, chuyên viên uy tín giàu kinh nghiệm, đảm bảo giải quyết được vấn đề của khách hàng một cách tốt nhất;
• Bảo vệ lợi ích tối đa cho khách hàng;
• Bảo mật thông tin khách hàng một cách nghiêm ngặt,;
• Chi phí hợp lý.

>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn hợp đồng