Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng phổ biến, thu hút nhà đầu tư trong nhiều năm trở lại đây. Cùng với đó, nhiều câu hỏi đặt ra là nếu muốn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì có được không và phải đáp ứng các điều kiện, thủ tục thế nào? Các vấn đề trên sẽ được làm rõ trong bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các văn bản pháp luật sau:

2. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

“19. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”

Theo đó, có thể hiểu, Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận của giữa Bên bán và Bên mua về việc bên bán bàn giao quyền sở hữu đối với nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng cho Bên mua, còn Bên mua thanh toán tiền cho Bên bán.

3. Ai có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Theo khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì “Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.

4. Hình thức của việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thế nào?

Theo khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

5. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản thì: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư.

Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

6. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Thứ nhất, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Nguồn: Luật Thái An

Thứ hai, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

  • Có hợp đồng mua bán được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết;
  • Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);
  • Hợp đồng mua bán nhà ở phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;
  • Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Thứ ba, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng.

Trường hợp mua bán nhiều căn nhà trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán nhà hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định này.

===>>> Xem thêm:Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai

7. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ khoản 1 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Cụ thể, căn cứ theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn Luật 65/2014/QH13 về nhà ở quy định như sau :

Bước 1: Soạn thảo,  kí kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Trước hết, Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD.

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.

Hai là: Nộp hồ sơ yêu cầu ng chứng tại Văn phòng ng chứng hoặc Phòng ng chứng nơi có bất động sản. Hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

  • 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
  •  Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở của bên chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư;
  • Bản sao chứng thực căn cước ng dân; giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận.

===>>> Xem thêm:Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

===>>> Xem thêm:Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai

Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế.

Bước 3. Bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau:

+ 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở;

+ Biên lai nộp thuế;

+ Bản sao chứng thực giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước ng dân.

Saukhi nhận bộ hồ sơ trên, chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.

Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục tương tự như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.

Bước 4: Thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận. Ngoài các giấy tờ theo hướng dẫn của pháp luật đất đai, người nhận chuyển nhượng cần phải nộp kèm theo các loại tài liệu sau:

Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Nguồn: Luật Thái An
  • Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
  • Trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó;
  •  Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;
  • Trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở. Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

Bước 5: Nhận kết quả

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

Lưu ý:

Căn cứ khoản 1 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP  thì:

3. Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng hợp đồng thì trong thời hạn tối đa 05 ngày, kể từ ngày hoàn thành việc nhận chuyển nhượng quy định tại điểm đ khoản 2 Điều này phải gửi văn bản thông báo về việc nhận chuyển nhượng hợp đồng (bao gồm tên, địa chỉ dự án bất động sản, tên doanh nghiệp chuyển nhượng hợp đồng, số lượng hợp đồng, số lượng nhà ở, công trình xây dựng theo hợp đồng chuyển nhượng) đến cơ quan quản lý nhà ở của Trung ương để tổng hợp, theo dõi.”

Trên đây là tổng hợp các quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

===>>> Xem thêm:Mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản: Những điều cần biết

===>>> Xem thêm:A-Z về bất động sản hình thành trong tương lai

8.  Dịch vụ luật sư tư vấn kinh doanh bất động sản và giải quyết tranh chấp của Luật Thái An

Hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai thông qua việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án bất động sản ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng dự án bất động sản và chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp lý nên các nhà đầu tư thường gặp nhiều khó khăn khi thực hiện.

Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai, nhà ở, tư vấn kinh doanh bất động sản là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng.

===>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đất đai.

>>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI!

Đàm Thị Lộc

HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG 

Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.

  • Để được Giải đáp pháp luật nhanh - Hãy gọi Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí 1900 633 725
  • Để được Tư vấn luật bằng văn bản – Hãy điền Form gửi yêu cầu (phí tư vấn từ 3.000.000 đ)
  • Để được Cung cấp Dịch vụ pháp lý trọn gói – Hãy điền Form gửi yêu cầu (Phí dịch vụ tuỳ thuộc tính chất vụ việc)






    1900633725
    Yêu cầu dịch vụ

    Gọi điện cho luật sư
    Gọi cho luật sư

    Tư vấn văn bản
    Tư vấn văn bản

    Dịch vụ trọn gói
    Dịch vụ trọn gói