Hợp đồng mua bán đất: Các quy định và nội dung

Trong một thị trường bất động sản đang phát triển nhanh chóng như Việt Nam, việc mua và bán đất trở nên phổ biến hơn bao giờ hết. Để đảm bảo quá trình này diễn ra một cách suôn sẻ và hợp pháp, việc hiểu rõ về hợp đồng mua bán đất là vô cùng quan trọng. Cùng tìm hiểu về hợp đồng mua bán đất/ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An.

1. Khái niệm về Hợp đồng mua bán đất/ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định về chuyển quyền sử dụng đất như sau:

“10. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

Theo Điều 167 Luật đất đai 2013 thì: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Như vậy người sử dụng đất có quyền định đoạt quyền sử dụng đất bằng việc chuyển nhượng thông qua hợp đồng.

Hợp đồng mua bán đất/ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

  • Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện trên thì người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.

Lưu ý: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

3. Hình thức hợp đồng mua bán đất/hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế nào?

Căn cứ tại Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

 “1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2.Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Đồng thời khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng quy định như sau:

“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3.Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Theo đó, hợp đồng mua bán đất/ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai.

Trường hợp hợp đồng chỉ do hai bên ký kết, không được công chứng thì hợp đồng đó phải bảo đảm yếu tố hai bên đều tự nguyện và việc ký kết phải trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) để tùy từng trường hợp áp dụng Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP Tòa án nhân dân tối cao cho phù hợp.

Nếu hợp đồng được chứng thực phải thực hiện theo thủ tục quy định tại Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, chứng thực hợp đồng, giao dịch.

4.Các bước cơ bản để lập hợp đồng mua bán đất/ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Soạn thảo hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất là quá trình cần thiết và phức tạp, yêu cầu sự chính xác và tuân thủ pháp luật. Dưới đây là các bước cơ bản để soạn thảo hợp đồng này theo pháp luật Việt Nam:

Bước 1: Thu thập thông tin và tài liệu cần thiết

  • Thông tin của các bên tham gia: Tên, địa chỉ, số chứng minh nhân dân/CCCD, số điện thoại, email, v.v.
  • Thông tin về quyền sử dụng đất: Số tờ bản đồ, số thửa đất, diện tích, vị trí, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, và các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất.
  • Giấy tờ pháp lý: Sổ đỏ/Sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của người bán.

Bước 2: Xác định rõ các điều khoản của Hợp đồng

  • Điều khoản về giá cả và phương thức thanh toán: Thỏa thuận về giá mua và lịch trình thanh toán cụ thể.
  • Điều khoản về trách nhiệm của các bên: Quy định rõ ràng nghĩa vụ của người bán và người mua.
  • Điều khoản về bàn giao và nhận chuyển nhượng: Thời hạn và điều kiện bàn giao đất.
  • Điều khoản về vi phạm hợp đồng và cách giải quyết tranh chấp.

Bước 3: Soạn thảo bản thảo Hợp đồng

Sử dụng thông tin và điều khoản đã xác định để soạn thảo bản thảo hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất.

Bước 4: Rà soát và sửa đổi bản thảo Hợp đồng

Rà soát hợp đồng để đảm bảo không có sai sót và mọi điều khoản đều rõ ràng, cụ thể và không mâu thuẫn với nhau hoặc với quy định của pháp luật.

Bước 5: Thỏa thuận và điều chỉnh Hợp đồng

Hai bên thảo luận và thỏa thuận về bản thảo, sẵn sàng điều chỉnh nếu cần thiết để đáp ứng yêu cầu và quyền lợi của cả người mua và người bán.

Bước 6: Ký kết Hợp đồng

Khi đã đạt được sự đồng thuận, hai bên tiến hành ký kết hợp đồng. Việc ký kết cần có sự chứng kiến của những người làm chứng hoặc có thể cần đến sự chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền.

Bước 7: Công chứng/ chứng thực

Để có giá trị pháp lý, hợp đồng cần được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bước 8: Đăng ký giao dịch và chuyển quyền sử dụng đất

Sau khi hợp đồng được ký kết và công chứng, cần tiến hành đăng ký giao dịch tại Văn phòng đăng ký đất đai để chính thức chuyển quyền sử dụng đất cho người mua.

Bước 9: Thanh toán và bàn giao đất

Người mua thực hiện thanh toán theo đúng điều khoản đã thỏa thuận và người bán tiến hành bàn giao đất.

Bước 10: Theo dõi và quản lý Hợp đồng

Duy trì việc theo dõi hợp đồng để đảm bảo mọi điều khoản đều được tuân thủ và xử lý mọi vấn đề phát sinh sau bán.

5. Các điều khoản quan trọng trong Hợp đồng mua bán đất

Hợp đồng mua bán đất
Các điều khoản quan trọng trong Hợp đồng mua bán đất – Nguồn: Luật Thái An

Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất tại Việt Nam là một thỏa thuận pháp lý quan trọng và phải tuân theo quy định của pháp luật đất đai. Dưới đây là các điều khoản cơ bản mà một hợp đồng mua bán đất thường bao gồm:

5.1. Thông tin các bên tham gia Hợp đồng

  • Tên và địa chỉ của người bán và người mua: Bao gồm tên đầy đủ, địa chỉ thường trú, số chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu.
  • Tình trạng hôn nhân của các bên liên quan: Đặc biệt quan trọng trong trường hợp đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng.

5.2. Thông tin về lô đất

  • Vị trí của lô đất: Địa chỉ cụ thể nơi lô đất tọa lạc.
  • Diện tích đất: Được xác định thông qua đo đạc và ghi chép trong Sổ Đỏ hoặc giấy tờ tương đương.
  • Mục đích sử dụng: Cách thức mà lô đất được phép sử dụng, ví dụ như cho mục đích ở, kinh doanh, nông nghiệp, v.v.
  • Thời hạn sử dụng: Đối với đất thuê, cần chỉ rõ thời hạn của quyền sử dụng.
  • Các tài sản gắn liền với đất là gì ? Đặc điểm ? Các tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng và không chuyển nhượng
  • Các quyền lợi liên quan đến lô đất: Như quyền khai thác tài nguyên, quyền xây dựng, v.v.

5.3. Giá cả và phương thức thanh toán

  • Giá mua bán: Con số cụ thể và cách thức xác định giá.
  • Lịch trình thanh toán: Cách thức và thời gian thanh toán, bao gồm cả tiền cọc, tiền đặt cọc hoặc các đợt thanh toán khác.
  • Phương thức thanh toán: Bằng tiền mặt, chuyển khoản, hoặc các phương thức khác.

5.4. Trách nhiệm và quyền lợi của các bên

  • Nghĩa vụ của người bán: Bao gồm việc cung cấp giấy tờ hợp lệ, thông tin chính xác về tình trạng pháp lý của đất, và bàn giao đất đúng hạn.

Lưu ý quan trọng: 

  • Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu đối với tài sản đã chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng không bị người thứ ba tranh chấp.
  • Trường hợp tài sản bị người thứ ba tranh chấp mà 2 bên cùng biết thì bên chuyển nhượng phải đứng về phía bên nhận chuyển nhượng để bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng;
  • Trường hợp tài sản bị người thứ ba tranh chấp mua bên nhận chuyển nhượng không thể biết thì có quyền hủy bỏ hợp đồng, yêu cầu bên chuyển nhượng bồi thường thiệt hại nếu có.
  • Trường hợp bên nhận chuyển nhượng biết hoặc phải biết tài sản mua bán thuộc sở hữu của người thứ ba mà vẫn mua thì phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu và không có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.

5.5 Thời hạn giao dịch và bàn giao

  • Thời gian hoàn tất giao dịch: Cần xác định rõ ràng ngày bàn giao đất và ngày hoàn tất thanh toán.
  • Điều kiện bàn giao: Điều kiện của lô đất khi bàn giao, như đã giải phóng mặt bằng hoặc không.

5.6 Chuyển giao và đăng ký quyền sở hữu quyền sử dụng đất

Bao gồm: thời điểm chuyển giao quyền, các giấy tờ, tài sản liên quan, nghĩa vụ đăng kí

  • Về chuyển giao quyền: cần ghi rõ,thời điểm và địa điểm chuyển giao tài sản, các giấy tờ, tài liệu liên quan.
  • Về đăng kí quyền sở hữu: các bên thỏa thuận rõ bên nào thực hiện việc đăng kí quyền sở hữu và chi phí phải chịu trong quá trình thực hiện

5.7 Điều khoản về vi phạm Hợp đồng

  • Quy định xử lý khi có vi phạm: Các hình thức phạt hoặc biện pháp khắc phục nếu một trong hai bên không tuân thủ hợp đồng.

5.8 Các điều khoản khác

  • Điều kiện chung và đặc biệt: Những điều khoản khác có thể áp dụng cho trường hợp cụ thể của hợp đồng.
  • Quy định về giải quyết tranh chấp: Phương thức và cơ quan pháp lý được lựa chọn để giải quyết mọi tranh chấp phát sinh từ hợp đồng.

5.9 Hiệu lực của Hợp đồng

  • Thời điểm bắt đầu hiệu lực: Thông thường sau khi hợp đồng được ký kết và công chứng.
  • Điều kiện chấm dứt hợp đồng: Trường hợp nào hợp đồng sẽ chấm dứt hiệu lực.

5.10 Giấy tờ liên quan cần đi kèm

Một hợp đồng mua bán đất chỉ có giá trị khi có đầy đủ các giấy tờ liên quan, bao gồm:

  • Sổ đỏ: Đây là bằng chứng về quyền sở hữu đất.
  • Giấy phép xây dựng: Nếu đất đã được cấp phép xây dựng, người mua cần yêu cầu giấy phép này.

7. Vấn đề thường gặp khi soạn thảo và giao kết hợp đồng mua bán đất/hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giao dịch mua bán đất đai tại Việt Nam có thể đối mặt với nhiều vấn đề phức tạp do sự khác biệt trong quy định pháp luật, những không rõ ràng trong quy hoạch, cũng như do các bất đồng giữa các bên liên quan. Dưới đây là một số vấn đề thường gặp:

7.1. Vấn đề về pháp lý của quyền sử dụng đất:

  • Quyền sở hữu không rõ ràng: Nếu quyền sử dụng đất không được chứng minh một cách rõ ràng qua các giấy tờ hợp pháp, như Sổ Đỏ/Sổ Hồng, có thể dẫn đến tranh chấp.
  • Quy định về quy hoạch: Một số lô đất có thể nằm trong khu vực quy hoạch của nhà nước, dẫn đến việc không thể chuyển nhượng hoặc hạn chế việc sử dụng.

7.2. Vấn đề liên quan đến thông tin về đất:

  • Thông tin không đầy đủ hoặc không chính xác: Sai lệch về diện tích, vị trí, hoặc tình trạng pháp lý của đất có thể gây ra khó khăn trong việc giao dịch.
  • Giấy tờ giả mạo hoặc thông tin sai lệch: Giao dịch dựa trên thông tin không chính xác hoặc giấy tờ giả có thể bị coi là vô hiệu và có thể dẫn đến các rủi ro pháp lý.

7.3. Rủi ro tài chính và giá cả:

  • Biến động giá: Sự thay đổi nhanh chóng về giá đất có thể khiến cho một trong hai bên cảm thấy bất lợi sau khi giao dịch đã ký kết.
  • Nguồn tài chính không ổn định: Nếu người mua không có khả năng thanh toán đúng hạn, điều này có thể dẫn đến việc hủy bỏ hợp đồng hoặc phát sinh các khoản phạt.

7.4. Vấn đề liên quan đến thực hiện hợp đồng:

  • Tranh chấp khi bàn giao: Bất đồng về tình trạng đất lúc bàn giao có thể phát sinh, ví dụ như không giải phóng mặt bằng hoặc có sự cố về môi trường.
  • Chậm trễ trong việc đăng ký giao dịch: Sự chần chừ hoặc sai sót trong quá trình đăng ký có thể làm chậm quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

7.5. Các vấn đề khác:

  • Sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền: Đối với một số giao dịch, cần có sự chấp thuận của các cơ quan chính phủ, mà đôi khi việc này không được thực hiện một cách minh bạch.
  • Mâu thuẫn giữa các bên trong hợp đồng: Có thể phát sinh do hiểu lầm các điều khoản hợp đồng, hoặc do sự thay đổi về quy hoạch, quy định pháp lý.
  • Rủi ro về đầu tư: Đất có thể bị đánh giá quá cao hoặc các dự án quy hoạch có thể không được triển khai như kỳ vọng, dẫn đến mất giá.

Để hạn chế các rủi ro này, người mua và người bán cần tiến hành soạn thảo một cách cẩn thận, tìm hiểu kỹ về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất liên quan đến thửa đất mua bán.

hợp đồng mua bán đất/hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Vấn đề thường gặp khi soạn thảo và giao kết hợp đồng mua bán đất/ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Nguồn: Luật Thái An

8. Sự cần thiết sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng mua bán đất

Việc sử dụng dịch vụ luật sư để tư vấn và soạn thảo hợp đồng mua bán đất đai không chỉ giúp đảm bảo tính pháp lý của giao dịch mà còn bảo vệ quyền lợi của cả người mua và người bán. Dưới đây là một số lý do chính đằng sau sự cần thiết của việc sử dụng dịch vụ luật sư:

  • Kiến thức chuyên môn sâu rộng: Luật sư có kiến thức sâu về luật đất đai và thực tiễn pháp lý, từ đó có thể tư vấn về những điều khoản cần thiết và lợi ích khi soạn thảo hợp đồng, giúp tránh những sai sót có thể dẫn đến tranh chấp pháp lý sau này.
  • Xác định và phân tích rủi ro: Luật sư có khả năng xác định rủi ro pháp lý từ các điều kiện giao dịch và có thể đề xuất các biện pháp để giảm thiểu rủi ro cho khách hàng.
  • Đàm phán hợp đồng: Trong quá trình đàm phán, luật sư có thể đại diện hoặc hỗ trợ khách hàng thảo luận với bên kia để đạt được những thỏa thuận có lợi nhất và ngăn ngừa những bất đồng sau này.
  • Tư vấn về quy định pháp luật: Luật sư cập nhật thường xuyên về những thay đổi trong luật đất đai, từ đó có thể tư vấn về những điều kiện pháp lý mới nhất liên quan đến quyền sử dụng đất và giao dịch mua bán.
  • Hỗ trợ trong công chứng và đăng ký giao dịch: Luật sư có thể hỗ trợ trong việc chuẩn bị hồ sơ cần thiết, thực hiện các thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch để đảm bảo hợp đồng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
  • Giải quyết tranh chấp: Nếu xảy ra tranh chấp, luật sư có thể đại diện cho khách hàng tham gia vào quá trình thương lượng, hòa giải hoặc tố tụng trước tòa án.
  • Bảo vệ quyền lợi: Luật sư có thể đảm bảo rằng tất cả các điều khoản của hợp đồng mua bán đất đều tuân thủ pháp luật và bảo vệ quyền lợi tối đa cho khách hàng của mình.
  • Tư vấn về tài chính và thuế: Luật sư còn có thể tư vấn về các vấn đề liên quan đến tài chính, ngân hàng và thuế vụ để khách hàng có thể hiểu rõ các nghĩa vụ tài chính của mình khi thực hiện giao dịch.

Trong một thị trường đất đai ngày càng phức tạp như Việt Nam, sự tư vấn từ một luật sư có kinh nghiệm không chỉ là một lựa chọn khôn ngoan mà còn là một biện pháp thiết yếu để bảo vệ các bên khỏi những rủi ro không đáng có.

9. Kết luận

Việc mua và bán đất là một quá trình phức tạp đòi hỏi sự cẩn trọng và am hiểu. Để đảm bảo quyền lợi, cả hai bên cần hiểu rõ và tuân thủ nghiêm ngặt theo điều khoản của hợp đồng mua bán đất/ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nguyễn Văn Thanh
Bài viết mới nhất của Nguyễn Văn Thanh (Xem tất cả)