Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Tổng hợp các quy định

Hầu hết các loại đất không phải đất nông nghiệp là đất phi nông nghiệp. Việc sử dụng đất đều phải chịu thuế. Trong bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ trình bầy các quy định của pháp luật các vấn đề liên quan tới thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, bao gồm đối tượng chịu thuế, đối tượng không phải chịu thuế, người nộp thuế, công thức tính thuế, nộp thuế… 

1. Cơ sở pháp lý quy định thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

Cơ sở pháp lý điều chỉnh là các văn bản pháp luật sau:

• Luật đất đai 2013
• Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010
• Thông tư 153/2011/TT-BTC Hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

2. Đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm:

• Đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, đất khai thác, chế biến khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

3. Các loại đất phi nông nghiệp không chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

Các loại đất phi nông nghiệp không chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm:

• Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm: đất giao thông, thủy lợi, đất xây dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử- vă hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng công trinh công cộng khác theo quy định của Chính phủ.
• Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng
• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa
• Đất sông ngòi, kênh rạch, suối và mặt nước chuyên dùng
• Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp,đất sử dụng vào mực đích quốc phòng, an ninh
• Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên các trường hợp đất không chịu thuế nêu trên nếu được sử dụng vào mục đích kinh doanh sẽ trở thành đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

4. Người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất được hiểu là trường hợp các chủ thể này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Théo đó, nếu sau khi được cấp GCNSDĐ hoặc có quyết định cho thuê đất mà các chủ thể này không sử dụng thì vẫn phải nộp thuế.
• Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa có quyền sử dụng đất thì người đang trực tiếp sử dụng đất là người nộp thuế.
• Trường hợp đất đang tranh chấp, thì người đang trực tiếp sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất. quy định này thể hiện bản chất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là đánh vào hành vi sử dụng đất.

5. Công thức tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

Công thức chung:

Trường hợp đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh mà không xác định được diện tích đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thì số thuế phát sinh được xác định như sau:

Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng:

Nếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất tính thuế được xác định căn cứ vào diện tích đất có quyền sử dụng quy định trong GCN.

Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận, thì diện tích đất tính thuế chính là diện tích đất thực tế đang sử dụng.

Nếu người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng nhiều thửa đất chịu thuế thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.

Trường hợp được Nhà nước gia đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế được xác định căn cứ vào quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung cho toàn khu công nghiệp.

6. Đơn giá đất

Giá của 01m² đất là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực thi hành (01/01/2012). Theo đó, giá đất làm cơ sở tính thuế ở các địa phương khác nhau sẽ khác nhau, góp phần đảm bảo công bằng trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, của người nộp thuế giữa các vùng, giữa các đô thị, giữa thành thị với nông thôn, giữa đồng bằng, trung du và miền núi.

Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang thành đất trong chu kỳ ổn định, thì giá của 01m²  đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất hoặc thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất và được ổn định trong thời gian con lại của chu kỳ.

7. Thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

a. Thuế suất đối với đất ở:

Đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:

b. Thuế suất đối với đất sản xuất, kinh doanh

Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất là 0,03%

Đối với đất phi nông nghiệp không chịu thuế nếu sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất là 0,03%.

c. Thuế suất đối với đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định:

Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%. Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%.

d. Thuế suất đối với đất của dự án đầu tư

Đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt áp dụng mức thuế suất 0,03%.

đ. Thuế suất đối với đất lấn, chiếm

Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2%.

8. Hạn mức đất:

a. Hạn mức đối với đất ở giao từ 1/1/2012

Trường hợp được giao đất ở mới từ ngày 01/01/2012 trở đi thì áp dụng hạn mức giao đất ở do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất ở mới.

b. Hạn mức đối với đất ở giao trước 1/1/2012

Trường hợp đất ở đang sử dụng trước ngày 01/01/2012 thì hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế được xác định như sau:

• Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã có quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong Giấy chứng nhận được xác định theo hạn mức công nhận đất ở thì áp dụng hạn mức công nhận đất ở để làm căn cứ tính thuế. Trường hợp hạn mức công nhận đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế;
• Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã có quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong Giấy chứng nhận được xác định theo hạn mức giao đất ở thì áp dụng hạn mức giao đất ở để làm căn cứ tính thuế. Trường hợp hạn mức giao đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế;
• Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đất ở ghi trên Giấy chứng nhận được xác định là diện tích đất ở trong hạn mức;
• Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì không áp dụng hạn mức. Toàn bộ diện tích đất ở tính thuế của người nộp thuế áp dụng theo thuế suất đối với diện tích đất trong hạn mức.

c. Hạn mức đối với đất ở gồm nhiều thửa đất ở trong một tỉnh

Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong một tỉnh thì người nộp thuế chỉ được lựa chọn một thửa đất tại một quận, huyện, thị xã, thành phố nơi có quyền sử dụng đất để làm căn cứ xác định hạn mức đất tính thuế.

d. Hạn mức đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Diện tích đất tính thuế là tổng diện tích đất được nhà nước giao, cho thuê sử dụng vào mục đích kinh doanh ghi trên Giấy chứng nhận, Quyết định giao đất, Quyết định hoặc Hợp đồng cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Trường hợp diện tích đất ghi trên Giấy chứng nhận, Quyết định giao đất, Quyết định hoặc Hợp đồng cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thấp hơn diện tích đất thực tế sử dụng vào mục đích kinh doanh thì diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.

Đối với đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh thì diện tích tính thuế là toàn bộ diện tích đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh. Trường hợp không xác định được cụ thể diện tích đất sử dung vào mục đích kinh doanh thì diện tích đất chịu thuế được xác định theo phương pháp phân bổ theo tỷ lệ doanh số:

đ. Đất sử dụng không đúng mục đích, đất lấn, chiếm và đất chưa sử dụng theo đúng quy định:

Diện tích đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định được xác định theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

9. Các trường hợp miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

a. Nguyên tắc áp dụng miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

• Nếu người nộp thuế được hưởng cả miễn thuế và giảm thuế đối với cùng 1 thửa đất thì được miễn thuế, người nộp thuế thuộc 2 trường hợp được giảm thuế trở lên thì được miễn thuế.
• Người nộp thuế đất ở thì được miễn thuế hoặc giảm thuế tại một nơi do người nộp thuế lựa chọn.
• Người nộp thuế có nhiều dự án đầu tư được miễn thuế, giảm thuế thì thực hiễn miễn, giảm theo từng dự án đầu tư.
• Miễn thuế, giảm thuế chỉ áp dụng trực tiếp đối với người nộp thuế và chỉ tính trên số tiền thuế phải nộp theo quy định của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

b. Các trường hợp đươc miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

• Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng trên 50% số lao động là thương binh, bệnh binh
• Đất của cơ sở thực hiện xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường.
• Đất xây dựng nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, cơ sở nuôi dưỡng người già cô đơn, người khuyết tật, trẻ mồ côi; cơ sở chữa bệnh xã hội.
• Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
• Đất ở trong hạn mức của người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 1/4, 2/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; mẹ Việt Nam anh hùng; cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sĩ khi còn nhỏ; vợ, chồng của liệt sĩ; con của liệt sĩ được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc da cam; người bị nhiễm chất độc da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn.
• Đất ở trong hạn mức của hộ nghèo theo quy định của Chính phủ.
• Hộ gia đình, cá nhân trong năm bị thu hồi đất ở theo quy hoạch, kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn thuế trong năm thực tế có thu hồi đối với đất tại nơi bị thu hồi và đất tại nơi ở mới.
• Đất có nhà vườn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận là di tích lịch sử văn hóa.
• Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất trên 50% giá tính thuế.

c. Các trường hợp được giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Giảm 50% số thuế phải nộp cho các trường hợp sau đây:

• Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% số lao động là thương binh, bệnh binh;
• Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn;
• Đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4, 4/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; con của liệt sĩ không được hưởng trợ cấp hàng tháng;
• Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế.

10. Kê khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Thời gian kê khai thuế: Người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thực hiện khai thuế theo năm.

Cơ quan có thẩm quyền: Cơ quan thuế huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có quyền sử dụng đất. Trường hợp vùng sâu, vùng xa, điều kiện đi lại khó khăn, người nộp thuế có thể thực hiện việc đăng ký, khai, tính và nộp thuế tại UBND xã.

11. Hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

Hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm gồm:

• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo mẫu do Bộ Tài chính quy định
• Bản chụp các giấy tờ liên quan đến thửa đất chịu thuế như:
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và/hoặc Quyết định giao đất và/hoặc Quyết định hoặc Hợp đồng cho thuê đất và/hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
  • Bản chụp các giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn, giảm thuế ( nếu có)
• Hàng năm, người nộp thuế không phải thực hiện kê khai lại nếu không có sự thay đổi về người nộp thuế và các yếu tố dẫn đến thay đổi số thuế phải nộp. Trường hợp phát sinh các sự việc dẫn đến sự thay đổi về người nộp thuế thì người nộp thuế mới phải kê khai và nộp hồ sơ khai thuế trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phát sinh các sự việc thay đổi.
• Trường hợp phát sinh các yếu tố làm thay đổi số thuế phải nộp ( trừ trường hợp thay đổi giá 1m² đất tính thuế) thì người nộp thuế phải kê khai và nộp hồ sơ khai thuế trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phát sinh các yếu tố thay đổi số thuế phải nộp.

12. Thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Cơ quan thuế ra thông báo nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân chậm nhất là ngày 30/4 của năm.

Người nộp thuế nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của năm làm 2 kỳ:

• Kỳ thứ nhất, thời hạn nộp tiền chậm nhất là ngày 31/5
• Kỳ thứ hai, thời hạn nộp tiền chậm nhất là ngày 30/10

Bài viết trên về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được các luật sư và chuyên viên pháp lý của Công ty Luật Thái An – Đoàn Luật sư TP Hà Nội thực hiện phục vụ với mục đích phố biến kiến thức pháp luật cho cộng đồng hoặc nghiên cứu khoa học, không có mục đích thương mại.

Bài viết căn cứ các quy định của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, tại thời điểm Bạn đọc bài viết này, rất có thể các quy định pháp luật đã bị sửa đổi hoặc thay thế.