Thế chấp quyền sử dụng đất: Những điều cần biết!

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc xảy ra thường xuyên tại các tổ chức tín dụng. Nhiều người vì thế chấp quyền sử dụng đất mà điêu đứng khi không có khả năng trả nợ cũng như không biểu biết pháp luật khi thế chấp quyền sử dụng đất. Nhằm đáp ứng nhu cầu tìm hiểu pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, LUẬT THÁI AN đã có bài tư vấn như sau:

1. Cơ sở pháp lý quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất

Cơ sở pháp lý quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất là:

• Luật Đất đai 2013 
• Bộ luật Dân sự 2015
• Nghị định 21/2021/NĐ-CP
• Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT

2. Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên đi vay (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp).

So với việc thế chấp các tài sản khác, thế chấp quyền sử dụng đất có một số đặc điểm sau:

• Trong mọi trường hợp, sau khi làm đầy đủ các thủ tục pháp lí về thế chấp thì người thế chấp vẫn tiếp tục sử dụng đất trong thời gian thế chấp;
• Thực tế người thế chấp vẫn đang sử dụng đất, người nhận thế chấp chỉ lưu giữ những giấy tờ gốc chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người thế chấp mà chưa có sự chuyến giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác.

3. Những loại đất được phép thế chấp quyền sử dụng đất

Pháp luật đất đai chia đất thành nhiều nhóm khác nhau tùy từng trường hợp cụ thể. Tuy thế chấp quyền sử dụng đất là quyền chính đáng của chủ đất nhưng không phải loại đất nào cũng được thế chấp. Có 5 loại đất được phép thế chấp quyền sử dụng đất là:

• Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
• Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;
• Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;
• Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
• Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

4. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Để có thể thế chấp quyền sử dụng đất, phải đáp ứng các điều kiện đối với đất, bên thế chấp và bên nhận thế chấp, cụ thể như sau:

a. Điều kiện đối với đất thế chấp

Những điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất cơ bản cũng giống các điều kiện mua bán đất chung. Căn cứ vào Điều 118 Luật Đất đai 2013 thì đất thế chấp phải đáp ứng các điều kiện:

• Thuộc một trong các loại đất được phép thế chấp (như nêu trên)
• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

b. Điều kiện đối với bên thế chấp quyền sử dụng đất

Bên thế chấp quyền sử dụng đất có thể là cá nhân, tổ chức. Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân. Nếu là cá nhân thì phải từ đủ 18 tuổi trở lên và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.

c. Điều kiện đối với bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có thể là tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế, cá nhân.

Trường hợp bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế, cá nhân thì phải đáp ứng các điều kiện sau đây theo quy định tại Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP:

• Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
• Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;

5. Thời điểm được thế chấp quyền sử dụng đất

Trừ một số trường hợp đặc biệt, còn thì bạn chỉ được thế chấp quyền sửu dụng đất khi tuân thủ quy định về thời điểm thế chấp quyền sử dụng đất là sau khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất.

Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

6. Những trường hợp không được đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Theo Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT thì nếu bạn nằm trong các trường hợp sau thì không được đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất:

• Thông tin về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất được kê khai trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc trong hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp do lỗi kê khai của người yêu cầu đăng ký;
• Một số thông tin về bên thế chấp được kê khai trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp do lỗi kê khai của người yêu cầu đăng ký như: Tên; địa chỉ; số chứng minh nhân dân; căn cước công dân; số chứng minh sĩ quan Quân đội nhân dân Việt Nam hoặc số của giấy tờ xác định tư cách pháp lý khác;
• Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được thế chấp theo quy định của Luật đất đai không đủ điều kiện thế chấp theo quy định của pháp luật có liên quan.

7. Thủ tục vay thế chấp quyền sử dụng đất

Khi bạn cần thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền với ngân hàng thì các bước thực hiện như sau:

Bước 1: Yêu cầu vay vốn từ ngân hàng với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Bước 2: Ngân hàng thẩm định giá trị tài sản đảm bảo: Quá trình định giá tài sản đảm bảo có thể được thực hiện bởi bộ phận thẩm định của ngân hàng hoặc nhờ sự hỗ trợ của bên thứ ba.

Bước 3: Thực hiện thủ tục vay thế chấp: Sau khi đã thỏa thuận được các điều khoản liên quan về thời hạn vay, lãi suất, hạn mức cho phép,… các bên ký kết hợp đồng vay thế chấp.

Bước 4: Đăng ký giao dịch đảm bảo: Để sử dụng sổ đỏ/ sổ hồng làm tài sản đảm bảo hợp lệ, ngân hàng cần đăng ký thế chấp tài sản với Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở tài nguyên môi trường. Thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, các bước thực hiện như sau (căn cứ Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT):

Chuẩn bị hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Hồ sơ đăng ký bao gồm:

• Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC;
• Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định;
• Giấy chứng nhận;
• Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:

• • Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền;
  • Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất nếu có yêu cầu miễn lệ phí đăng ký thế chấp.

Nộp hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Xác nhận đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký, Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ yêu cầu đăng ký. Việc kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký bao gồm các công việc sau:

• Trường hợp hồ sơ đăng ký không hợp lệ, cán bộ tiếp nhận từ chối nhận hồ sơ đăng ký và trực tiếp hướng dẫn để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện hồ sơ hoặc cấp Phiếu hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật;
• Trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ, cán bộ tiếp nhận cấp cho người yêu cầu đăng ký Phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả trong đó ghi đầy đủ các thông tin sau đây: Thời Điểm nhận hồ sơ (ngày, tháng, năm); thời hạn giải quyết hồ sơ; thời hạn trả kết quả; tên và chữ ký của cán bộ tiếp nhận hồ sơ;
• Vào Sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Sau khi có kết quả đăng ký thế chấp tài sản, khoản vay sẽ được giải ngân theo thỏa thuận. Sổ đỏ/sổ hồng sẽ được sửa đổi để thể hiện sổ đó đang được dùng để thế chấp cho gói vay tại ngân hàng.

8. Hậu quả của việc không đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khi thế chấp quyền sử dụng đất

Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được đảm bảo bằng thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thì quyền sử dụng đất để thế chấp được xử lí như sau:

• Theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp
• Trường hợp không xử lí được theo thoả thuận để ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện tại Toà án theo quy định của pháp luật.

Người nhận thế chấp quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quyền như sau:

• Được sử dụng đất theo mục đích đã được xác định và có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai trong thời hạn sử dụng đất còn lại;
• Đối với đất ở thì được sử dụng ổn định lâu dài.

Trên đây là phần tư vấn về thế chấp quyền sử dụng đất. Nếu bạn cần được tư vấn chi tiết hơn và được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn Luật đất đai, Luật nhà ở của Luật Thái An. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.