Tổng hợp các quy định về thế chấp nhà ở mới nhất

Hiện nay không ít người thế chấp nhà ở của mình để được vay vốn hoặc để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ nào đó. Tuy nhiên, họ lại không hiểu hết các quy định về việc thế chấp nhà ở. Vậy, quy định của pháp luật về việc thế chấp nhà ở như thế nào ? Cần lưu ý những gì khi tiến hành thế chấp nhà ở ? … Luật Thái An chúng tôi sẽ cung cấp những thông tin này trong bài viết sau đây

1. Thế chấp nhà ở là gì? 

Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).

Theo đó, có thể hiểu thế chấp nhà ở là việc cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp đang sở hữu nhà ở hợp pháp (Nhà ở đã hoàn thành hoặc sẽ hình thành trong tương lai) dùng tài sản này để làm tài sản đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

2. Các loại nhà ở được thế chấp 

Theo quy định của Luật nhà ở 2014 thì các loại nhà ở được thế chấp bao gồm

• Nhà ở thuộc quyền sở hữu riêng;
• Nhà ở thuộc sở hữu chung: Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự.
• Nhà ở đang cho thuê: Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.
• Nhà ở xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.
• Nhà ở hình thành trong tương lai: Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.

3. Điều kiện để thế chấp nhà ở 

Để có thể thế chấp nhà ở, bạn cần đáp ứng điều kiện đối với nhà, đối với bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Chúng tôi sẽ trình bầy cụ thể sau đây:

3.1 Điều kiện đối với nhà thế chấp

3.1.1 Điều kiện chung đối với nhà thế chấp

Căn cứ theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định về nhà ở tham gia giao dịch thế chấp nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận;
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
•  Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Lưu ý: Đối với việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không cần có Giấy chứng nhận.

3.1.2 Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai:

Riêng đối với việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì có thêm những yêu cầu đặc thù, căn cứ quy định tại Điều 148 Luật nhà ở năm 2014, cụ thể như sau:

Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì các điều kiện là:

• Phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt
• Đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì các điều kiện là:

• Phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt
• Đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp

Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình hoặc nhà ở hình thành trong tương lai mua trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư, các điều kiện là:

• Phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
• Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.

Lưu ý:  Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật nhà ở năm 2014; các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật nhà ở năm 2014 thì không có giá trị pháp lý.

3.2 Điều kiện đối với bên thế chấp

Theo Điều 119 Luật Nhà ở 2014 bên thế chấp phải đáp ứng điều kiện sau đây:

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự;
• Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân

3.3 Điều kiện đối với bên nhận thế chấp

• Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
• Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập;
• Nếu là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định
• Nếu là tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

4. Quyền và nghĩa vụ của Bên thế chấp nhà ở

Bên thế chấp nhà ở có các quyền và nghĩa vụ của Bên thế chấp nói chung theo quy định tại Điều 320, Điều 321 Bộ luật dân sự 2015. Theo đó thì

4.1 Quyền của bên thế chấp nhà ở

• Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
• Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
• Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
• Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
• Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
• Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

4.2 Nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở

• Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
• Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
• Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
• Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật dân sự 2015.
• Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
• Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật dân sự 2015.

5. Quyền và nghĩa vụ của Bên nhận thế chấp nhà ở 

Quyền và nghĩa vụ của Bên thế nhận chấp nhà ở nói chung được quy định tại Điều 322, Điều 323 Bộ luật dân sự 2015.

5.1 Quyền của bên nhận thế chấp nhà ở

• Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
• Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
• Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.
• Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
• Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
• Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật dân sự 2015. 

5.2 Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp nhà ở

• Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
• Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.

6. Một số câu hỏi thường gặp liên quan đến thế chấp nhà ở

6.1 Hợp đồng thế chấp nhà ở có cần phải công chứng không? 

Theo quy định tại Điều 122 Luật nhà ở 2014 về công chứng, chứng thực hợp đồng thì trường hợp thế chấp nhà ở, phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.

Như vậy Hợp đồng thế chấp nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực.

6.2 Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng thế chấp nhà ở

Căn cứ quy định tại Điều 122 Luật nhà ở 2014 thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

6.3 Thế chấp nhà ở nhưng không thế chấp đất được không?

Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).

Theo đó, tại Điều 326 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

• Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên, pháp luật dân sự công nhận việc chỉ thế chấp nhà mà không thế chấp đồng thời quyền sử dụng đất.

6.4 Xử lý trường hợp thế chấp nhà ở nhưng không thế chấp đất như thế nào?

Đối với trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì việc xử lý tài sản được thực hiện theo quy định tại Điều 326 Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể như sau:

• Nếu chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất:  tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Nếu chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất: khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

6.5 Chấm dứt thế chấp nhà ở trong trường hợp nào ?

Căn cứ Điều 327 Bộ luật dân sự 2015 thì việc thế chấp nhà ở chấm dứt trong trường hợp sau đây:

• Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.
• Việc thế chấp nhà ở được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
• Nhà ở thế chấp đã được xử lý.
• Theo thỏa thuận của các bên.

7. Dịch vụ tư vấn pháp luật nhà ở 

Pháp luật về thế chấp nhà ở được điều chỉnh bởi nhiều văn bản luật khác nhau, trong đó bao gồm cả luật chung là chuyên ngành, như: Bộ luật dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng và các văn bản khác có liên quan về giao dịch bảo đảm,…  Chính vì vậy việc tìm đến dịch vụ tư vấn pháp luật đất đai nhà ở khi có nhu cầu là một giải pháp hiệu quả, tiết kiệm thời gian, chi phí.

Luật Thái An là một trong những hãng luật hàng đầu tại Việt Nam chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật nhà ở. Đến với Luật Thái An là đến với dịch vụ tư vấn chất lượng với mức phí hợp lý. Quý khách hàng hoàn toàn có thể yên tâm, bởi Luật Thái An sẽ giải quyết tất cả các rắc rối pháp lý, thậm chí là cả những tranh chấp về nhà ở, một cách chuyên nghiệp, nhanh chóng, có lợi nhất cho khách hàng trong khuôn khổ pháp luật cho phép.

HÃY LIÊN HỆ VỚI LUẬT THÁI AN ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN VÀ HỖ TRỢ VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở!