Kinh doanh công trình xây dựng: mua bán, thuê, thuê mua như thế nào ?
Ngày nay, việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản với các công ty kinh doanh bất động sản diễn ra ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, nhà nói riêng và các công trình xây dựng nói chung là tài sản có giá trị rất cao, vậy nên việc kinh doanh công trình xây dựng gồm mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua phải cân nhắc tham khảo kỹ lưỡng. Hãy cùng tìm hiểu vấn đề này trong bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề kinh doanh công trình xây dựng
Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề kinh doanh công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản là các văn bản sau:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020;
- Luật Nhà ở năm 2014;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
2. Thế nào kinh doanh công trình xây dựng ?
Căn cứ khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 quy định:
“10. Công trình xây dựng là sản phẩm được xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước.”;
Theo đó, có thể hiểu, kinh doanh công trình xây dựng là việc các tổ chức, cá nhân mua, bán, thuê, thuê mua các sản phẩm (được xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất) với các công ty kinh doanh bất động sản.
Công ty bất động sản là các doanh nghiệp được thành lập nhằm đầu tư vốn với mục đích để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi (theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014)
3. Các đối tượng được kinh doanh công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản
Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản quy định các đôi tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gồm:
- Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đẩu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sỏ sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.
4. Các loại công trình xây dựng được được đưa vào kinh doanh bất động sản
Căn cứ Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh thì các loại công trình xây dựng được mua bán với công ty kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
- Công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân. Tuy nhiên, không phải nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của bất kỳ tổ chức, cá nhân nào cũng được đưa vào kinh doanh bất động sản mà chỉ nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (tổ chức, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đăng ký kinh doanh bất động sản, được thành lập dưối hình thức doanh nghiệp, hợp tác xã và đáp ứng các điều kiện về kinh doanh bất động sản do pháp luật quy định) thì mối được đưa vào kinh doanh bất động sản.
- Công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh. Đối vối loại nhà, công trình xây dựng này chỉ được đưa vào kinh doanh bất động sản khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép (cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở đây là Chính phủ, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương).
5. Điều kiện để tài sản là công trình xây dựng được mua bán với công ty kinh doanh bất động sản
a. Thứ nhất, điều kiện đối với công trình xây dựng có sẵn:
Căn cứ khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì điều kiện để tài sản là công trình xây dựng được mua bán với Công ty kinh doanh bất động sản như sau:
- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Công trình xây dựng không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
- Công trình xây dựng không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
b. Điều kiện đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai:
Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
- Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
6. Các nguyên tắc khi kinh doanh công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản
Các nguyên tắc khi kinh doanh công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản như sau:
Thứ nhất, việc kinh doanh công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
Thứ hai, việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
- Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;
- Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.
Thứ ba, Bên mua công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ tư, việc kinh doanh công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về công trình xây dựng.
Thứ năm, thời điểm chuyển quyền sở hữu công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
7. Việc kinh doanh công trình xây dựng có phải giao kết hợp đồng không?
Việc kinh doanh bất động sản nói chung, kinh doanh công trình xây dựng nói riêng phải đảm bảo tính bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định là hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì phải công chứng hoặc chứng thực.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chúng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
8. Nội dung cơ bản của hợp đồng kinh doanh công trình xây dựng
Theo Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản thì: Hợp đồng kinh doanh công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Các thông tin về công trình xây dựng;
- Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Phương thức và thời hạn thanh toán;
- Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
- Bảo hành;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Phạt vi phạm hợp đồng;
- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
- Giải quyết tranh chấp;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
9. Vấn đề bảo hành, bảo trì công trình xây dựng đã bán khi kinh doanh công trình xây dựng
Căn cứ Điều 22, 27, 33 Luật kinh doanh bất động sản quy định về nghĩa vụ bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.
10. Quyền và nghĩa vụ của bên bán công trình xây dựng
Căn cứ Điều 21, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản quy định quyền và nghĩa vụ của bên bán công trình xây dựng như sau:
Thứ nhất, quyền của bên bán, cho thuê, cho thuê mua công trình xây dựng:
- Yêu cầu bên mua, bên thuê, bên thuê mua nhận công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầubên mua, bên thuê, bên thuê mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua, thuê mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Yêu cầu bên mua, thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.
- Không bàn giao công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Yêu cầu bên mua, bên thuê mua, bên thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
Thứ hai, nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua công trình xây dựng:
- Cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.
- Thông báo cho bên mua, bên thuê mua, bên thuê các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
- Bảo quản nhà đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.
- Thực hiện các thủ tục kinh doanh công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
- Giao công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng, cho bên mua, bên thuê mua
- Bảo hành công trình xây dựng đã bán
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Riêng đối với hợp đồng thuê, thuê mua thì bên cho thuê, cho thuê mua có các quyền sau:
- Cải tạo, nâng cấp nhà, công trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê.
- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014:
- Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê;
- Sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê;
- Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê;
- Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
- Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà, công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng.
11. Quyền và nghĩa vụ của bên mua, bên thuê, bên thuê mua công trình xây dựng
Căn cứ Điều 23, Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản quy định quyền và nghĩa vụ của bên mua công trình xây dựng như sau:
Quyền:
- Yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
- Yêu cầu bên bán, bên thuê bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên bán, thuê bán, bên cho thuê bàn giao theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng, cho bên mua, bên thuê mua.
- Yêu cầu bên bán bảo hành nhà theo quy định tại Điều 20 của Luật Kinh doanh bất động sản.
- Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
Riêng đối với hợp đồng thuê, thuê mua thì bên thuê, thuê mua có các quyền sau:
- Được đổi nhà, công trình xây dựng đang thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
- Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
- Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.
- Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà, công trình xây dựng trong trường hợp nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra.
- Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 30 của Luật kinh doanh bất động sản 2014:
- Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê;
- Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý;
- Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Nếu không có thoả thuận khác thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng.
Nghĩa vụ:
- Thanh toán đủ tiền mua công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bên mua, bên thuê mua nhận công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bên mua, bên thuê mua phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Riêng đối với hợp đồng thuê, thuê mua thì bên thuê, thuê mua có các quyền sau:
- Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê mua.
- Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra trong thời hạn thuê mua.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thông báo cho bên cho thuê mua về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng; việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
12. Lưu ý về quyền và nghĩa vụ của các bên khi kinh doanh công trình xây dựng là bất động sản hình thành trong tương lai
Theo Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản thì ngoài các quyền và nghĩa vụ nêu trên, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Bên mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
- Bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.
Trên đây là tổng hợp các quy định về kinh doanh công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.
Bất động sản đang là một trong những thị trường tiềm năng và sinh lời nhanh chóng, thế nhưng cũng kèm theo đó là tỷ lệ rủi ro cao, đặc biệt nếu các chủ thể đầu tư thiếu hiểu biết pháp luật. Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai, nhà ở là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Đội ngũ Luật sư tư vấn của chúng tôi có nhiều năm kinh nghiêm trong hoạt động tư vấn pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai có thể hỗ trợ khách hàng trong phạm vi công việc như sau:
- Tư vấn chính sách, pháp luật về đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản;
- Tư vấn, lập hồ sơ và hỗ trợ nhà đầu tư làm các thủ tục cần thiết để triển khai các dự án kinh doanh bất động sản;
- Tư vấn, soạn thảo hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, bất động sản
HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN VỀ KINH DOANH CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG!
- Vụ án ly hôn đơn phương giành quyền nuôi con - 04/06/2024
- LY HÔN VỚI CHỒNG ĐANG ĐI TÙ: THÀNH CÔNG BẤT CHẤP MỌI KHÓ KHĂN! - 04/06/2024
- Luật sư giúp khách hàng trong tranh chấp với Thẩm mỹ viện - 25/01/2024