Mua bán nhà ở: Những quy định cần biết!

Các giao dịch mua bán nhà ở diễn ra hàng ngày và hàng giờ do nhu cầu rất cao. Nhưng không phải lúc nào các giao dịch đó có thể xẩy ra. Giao dịch chỉ có giá trị pháp lý nếu nó đáp ứng được các quy định của pháp luật. Trong bài viết dưới đây Luật Thái An sẽ tư vấn về điều kiện thực hiện giao dịch dân sự về nhà ở.

1. Các điều kiện mua bán nhà ở là gì?

Có 3 nhóm điều kiện đối với giao dịch nhà ở, đó là điều kiên đối với đối tượng giao dịch, điều kiện đối với các bên giao dịch và điều kiện về hợp đồng. Chúng tôi sẽ phân tích kỹ sau đây:

a. Điều kiện mua bán nhà ở đối với đối tượng giao dịch:

Điều kiện chung

Những điều kiện này được liệt kê ở Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014. Theo đó:

• Nhà ở phải có Giấy chứng nhận , trừ các trường hợp đối với nhà ở hình thành trong tương lai, nhà tình nghĩa, nhà ở xã hội,…
• Nhà ở phải đang trong thời gian sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn, không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu.
• Nhà ở không thuộc trường hợp bị kê biên để thi hành án hay bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật
• Nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Điều kiện mua bán nhà trong một số trường hợp đặc biệt:

Mua bán nhà trả chậm, trả dần: Sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà, bên mua nhà mới được thực hiện các giao dịch mua bán cho người khác (trừ trường hợp có thỏa thuận khác)

Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung:

• Tất cả chủ sở hữu đồng ý. Trường hợp một trong số họ bị Tòa án tuyên bố mất tích thì những người còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người đó được xử lý theo quy định của pháp luật.
• Nếu các chủ sở hữu không đồng thuận bán thì chủ sở hữu trong số đó có quyền yêu cầu Tòa án quyết định theo pháp luật.
• Quyền ưu tiên: Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua khi một trong các chủ sở hữu chung muốn bán phần quyền sở hữu của mình, trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo về việc bán và điều kiện bán, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì được bán phần quyền của mình cho người khác.

(Căn cứ Điều 126 Luật nhà ở 2014)

Mua bán nhà ở đang cho thuê:

• Bên thuê nhà phải được thông báo bằng văn bản về việc bán và điều kiện bán nhà ở mà họ đang thuê.
• Pháp luật cho họ quyền ưu tiên mua, trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, nếu bên thuê từ bỏ quyền đó thì chủ sở hữu nhà đang cho thuê được bán cho người khác.

(căn cứ Điều 127 Luật nhà ở 201)

Mua nhà ở từ công ty kinh doanh bất động sản:

Đối với nhà có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (căn cứ Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014)

b. Điều kiện mua bán nhà ở đối với các bên tham gia giao dịch

Các chủ thể tham gia giao dịch về nhà ở phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 119 Luật nhà ở 2014 như sau:

Điều kiện đối với bên bán:

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu nhà ở cho ủy quyền, cho phép thực hiện giao dịch. Là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
• Nếu là cá nhân: có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; Nếu là tổ chức: có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Điều kiện đối với bên mua:

• Đối với công dân Việt Nam và cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: có năng lực hành vi dân sự , không bắt buộc phải đăng ký thường trú tại nơi nhà ở được giao dịch.
• Đối với tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập;

c. Điều kiện mua bán nhà ở đối với hợp đồng:

Một số lưu ý về hình thức và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, đó là:

• Hợp đồng phải được lập thành văn bản.
• Đa số các hợp đồng về nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng (trừ trường hợp mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội). Khi đó hợp đồng có hiệu lực ở thời điểm công chứng, chứng thực.
• Đối với các trường hợp không bắt buộc công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực theo thỏa thuận các bên; nếu không có thỏa thuận thì sẽ là thời điểm ký kết hợp đồng.

Tóm lại, không phải trường hợp nào bạn cũng có thể thực hiện một giao dịch dân sự về nhà ở một cách hợp pháp. Bạn cần đáp ứng các điều kiện về đối tượng giao dịch là nhà ở, điều kiện về các bên tham gia giao dịch và giao dịch phải được lập thành hợp đồng theo quy định của pháp luật. Nếu thiếu một trong các điều kiện này, giao dịch có thể vô hiệu và không được pháp luật bảo vệ khi xẩy ra tranh chấp.

2. Quy trình mua bán nhà

Không có một quy định nào của pháp luật điều chỉnh về quy trình mua bán nhà chuẩn. Dựa trên kinh nghiệm thực tế và tổng hợp các trường hợp khi bán nhà, chúng tôi xin đưa ra các bước trong quy trình mua bán nhà ở như sau:

a. Tìm người mua, tìm nhà phù hợp

Bước đầu tiên trong quy trình mua bán nhà đất chính là tìm người mua nhà (đối với chủ nhà) hoặc tìm nhà phù hợp (đối với người mua).

b. Kiểm tra, thẩm định nhà ở

Đây là bước vô cùng phức tạp và cũng là bước tiềm ẩn nhiều rủi ro khi thực hiện không đúng. Việc kiểm tra, thẩm định nhà ở không chỉ trên các giấy tờ bên bán cung cấp mà còn cần kiểm tra thực trạng ngôi nhà trên thực tế. Đối chiếu, xác minh thông tin nhà ở.

Kiểm tra tính hợp pháp thông tin ghi trên Giấy chứng nhận

Kiểm tra thông tin của chủ nhà: Bước này trong quy trình mua bán nhà sẽ đảm bảo được việc bạn đang thực hiện quá trình mua bán nhà là chính chủ. Việc xác định có phải chính chủ hay không được xác minh thông qua các giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận
• Giấy tờ tùy thân của chủ đất
• Sổ hộ khẩu
• Giấy tờ chứng minh tình trạng sức khỏe, tình trạng hôn nhân, văn bản ủy quyền… nếu bên mua có yêu cầu

Kiểm tra thông tin về đất khi mua nhà gắn liền với đất: Kiểm tra các thông tin về đất bạn cần phải lưu ý như sau:

• Kiểm tra hình thức sử dụng đất
• Kiểm tra mục đích, thời hạn sử dụng đất
• Kiểm tra nguồn gốc sử dụng đất
• Kiểm tra sơ hồ thửa đất
• Kiểm tra biến động đất đai trong quá trình sử dụng đất
• Kiểm tra mật độ xây dựng, chiều cao công trình và tầng cao công trình

Kiểm tra điều kiện mua bán nhà đất: Khi thực hiện quy trình mua bán nhà bạn cần kiểm tra để chắc chắn rằng thửa đất đủ điều kiện để đưa vào hợp đồng mua bán. Đối với các giấy tờ mà bạn không thể tự xác minh thì bạn cần có văn bản trả lời của cơ quan có thẩm quyền xác nhận tình trạng về nhà đất.

Kiểm tra hiện trạng nhà ở: Việc kiểm tra hiện trạng nhà ở là bước bạn không thể bỏ qua trong quy trình mua bán nhà ở. Bởi lẽ, giá trị của nhà ở còn phụ thuộc vào hiện trạng tại thời điểm mua bán. Nhất là đề phòng trường hợp chất lượng nhà và công trình liên quan kém, hỏng hóc nhiều thì hai bên có thể thỏa thuận việc sửa chữa. Nếu không thì bạn sẽ phải chịu khoản chi phí này.

c. Đặt cọc mua bán nhà

Sau khi hoàn thành hai bước trên là bạn có thể xem xét đưa ra quyết định có mua nhà đó hay không. Để chắn chắn thì hai bên mua bán thường đặt cọc một khoản tiền tùy vào các bên thỏa thuận trong quy trình mua bán nhà. Thông thường, tiền cọc sẽ từ 5-10% giá trị hợp đồng. Trong quy trình mua bán nhà mà bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).

Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

d. Ký hợp đồng mua bán nhà

Ký hợp đồng mua bán nhà ở là kết quả tất yếu của quy trình mua bán nhà nếu hai bên đạt được ý chí, mục đích của nhau. Việc ký kết hợp đồng cần được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng. Cụ thể như sau:

Theo quy định Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại… phải thực hiện công chứng, chứng thực trừ trường hợp mua nhà thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư.

Khi ký kết hợp đồng mua bán nhà tại cơ quan công chứng, bên bán và bên mua phải chuẩn bị đầy đủ giấy tờ:

Bên bán cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Bản chính GCN quyền sử dụng đất; GCN quyền sở hữu nhà ở
• Giấy tờ tùy thân chủ nhà có thể là: Giấy chứng minh thư nhân dân/Thẻ căn cước công dân/Hộ chiếu.
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân:
  • Độc thân: chưa đăng ký kết hôn với bất kỳ ai
  • Đã kết hôn: Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn và giấy tờ tùy thân của vợ/chồng
• Sổ hộ khẩu của chủ nhà hoặc sổ hộ khẩu của vợ chồng (nếu đã đăng ký kết hôn)
• Giấy khai sinh; giấy tờ tùy thân của cha, mẹ, sổ hộ khẩu của cha, mẹ; giấy tờ có văn bản thỏa thuận có công chứng hoặc chứng thực về việc đồng ý cho con chưa thành niên bán, nếu chủ nhà chưa đủ 6 tuổi thì hợp đồng bán nhà phải do cha, mẹ thỏa thuận ký kết (chủ nhà chưa đủ 18 tuổi).
• Giấy tờ tùy thân/Giấy khai sinh; Giấy tờ tùy thân của người giám hộ, người giám sát việc giám hộ; Sổ hộ khẩu của chủ nhà, người giám hộ, người giám sát.
• Trích lục đăng ký giám hộ/Quyết định của Tòa án về việc chỉ định người giám hộ/Văn bản cam kết của người giám hộ về đại diện vì lợi ích của chủ nhà/Văn bản đồng ý của người giám sát giám hộ về việc đồng ý cho người giám hộ bán nhà (trường hợp chủ nhà chưa đủ 18 tuổi và cha, mẹ đã chết; chủ nhà chưa đủ 18 tuổi và cha, mẹ bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự; chủ nhà bị Tòa tuyên mất năng lực hành vi dân sự).
• Một số các giấy tờ khác như:
  • Văn bản thỏa thuận có công chứng là tài sản chung của vợ chồng nếu nhà có trước khi kết hôn
  • Giấy tờ chứng minh là tài sản riêng như: văn bản thỏa thuận chế độ tài sản của vợ chồng, nhà là tài sản riêng; văn bản khai nhận di sản thừa kế, văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế; bản án phân chia tài sản thừa kế, hợp đồng tặng cho nhà riêng cho vợ hoặc chồng.
  • Giấy tờ tùy thân; Sổ hộ khẩu người được ủy quyền; Hợp đồng ủy quyền bán nhà có công chứng trong trường hợp ủy quyền.

• Khi chủ nhà là hộ gia đình thì cần có:

• • Sổ hộ khẩu
  • Giấy tờ tùy thân của từng thành viên tại thời điểm mua bán nhà
  • Giấy tờ chứng minh hộ gia đình được giao đất ở, được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
  • Văn bản đồng ý/cam kết bán nhà/Văn bản ủy quyền cho người đứng tên trên sổ đỏ bán nhà.
• Đối với mua bán nhà cần giấy tờ gì khi là nhà ở tương lai bạn cần thực hiện xin phê duyệt dự án, có bản vẽ thiết kế thi công nhà ở, giấy phép xây dựng, giấy nghiệm thu công trình theo từng tiến độ, giai đoạn xây dựng.

Bên bán cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Bản chính Giấy tờ tùy thân; Sổ hộ khẩu người mua hoặc đại diện mua. Nếu bên mua đã kết hôn thì cả hai vợ chồng cần cung cấp hai loại giấy tờ trên.
• Bản chính Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (bên mua độc thân); Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (bên mua đã kết hôn).
• Bản chính hợp đồng ủy quyền có công chứng (nếu vợ hoặc chồng ủy quyền cho người còn lại mua); Văn bản thỏa thuận về việc tiền mua nhà là tiền riêng của vợ hoặc chồng.

e. Thực hiện các nghĩa vụ tài chính

Các nghĩa vụ tài chính cần phải thực hiện trong quy trình mua bán nhà đó là thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạn và sang tên và một số loại lệ phí khác. Tùy từng địa phương mà bạn cần thực hiện theo cơ chế liên thông hoặc người nộp phải trực tiếp đến Chi cục thuế thực hiện. Bạn cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
• Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất
• Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
• Tờ khai lệ phí trước bạ
• Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp theo quy định
• Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng miễn đóng thuế, lệ phí
• Đơn đăng ký biến động đất đai
• ….

3. Các trường hợp mua nhà có yếu tố nước ngoài

Đối với người mua nhà là người nước ngoài và Việt kiều (người Việt Nam định cư tại nước ngoài) thì có những hạn chế nhất định:

a. Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

Các đối tượng nước ngoài nào được mua nhà tại Việt Nam ?

Theo Điều 5 và Điều 169 Luật Đất đai 2013 thì người nước ngoài không được phép nhận chuyển nhượng, mua bán đất tại Việt Nam. Theo đó, chỉ những đối tượng cá nhân, tổ chức nước ngoài theo Điều 159  được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

• Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam
• Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam

Các đối tượng nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam dưới hình thức nào ?

Các tổ chức và cá nhân nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam dưới các hình thức sau:

• Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam
• Mua cũng như thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Các đối tượng nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam bị hạn chế về số lượng nhà ở và thời gian sở hữu:

Cá nhân, tổ chức nước ngoài có nhu cầu mua nhà ở Việt Nam thì cần phải lưu ý về số lượng nhà ở được sở hữu và thời hạn sở hữu nhà ở được quy định tại Khoản 2 Điều 161 Luật nhà ở 2014 và bổ sung bởi Điều 7 và Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Theo đó:

• Người nước ngoài có thể sở hữu thông qua hình thức mua, tặng cho, thuê mua, nhận thừa kế không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; không quá 250 nhà đối với nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề) trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường.
• Trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có nhà ở riêng lẻ  trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường thì người nước ngoài có thể sở hữu thông qua hình thức mua, tặng cho, thuê mua, nhận thừa kế với số lượng sau đây:
  • Không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án duy nhất có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn.
  • Không quá 250 căn trong một dự án duy nhất có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn.
  • Không quá 10% số lượng nhà ở trong rường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn.

Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận (có thể gia hạn). Tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà trong thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư (đã bao gồm cả thời gian được gia hạn).

b. Việt Kiều mua nhà tại Việt Nam

Điều kiện để Việt Kiều mua nhà tại Việt Nam ?

Theo Điều 169 Luật Đất đai 2013 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

Ngoài ra, Việt Kiều được mua đât ờ (với điêu kiện là trên đất ở phai có nhà ờ hợp pháp), được mua đất nền trong dự án nhà ở, được mua đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu còng nghệ cao, khu kinh tế.

Việt kiều mua nhà ở tại Việt Nam cần đáp ứng các điều kiện quy định của Bộ Luật dân sự 2015 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, đó là:

• Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;
• Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.
• Có đủ năng lực hành vi dân sự để tham gia giao dịch mua bán nhà ở.

Nhà đất là những tài sản có giá trị lớn. Để mua được căn nhà hay miếng đất không hề đơn giản, bạn phải lao động và tích góp rất lâu trong khi giá đất ngày một tăng cao. Nhưng cũng vì thế nhà đất được các đối tượng lừa đảo hướng đến khiến cho người mua không ít rủi ro. Những rủi ro thường gặp như đất không có sổ đỏ, giấy tờ giả, đất có tranh chấp… Bạn nên tìm sự tư vấn và hỗ trợ của luật sư trong suốt quá trình mua bán nhà để tránh các rủi ro!