Những trường hợp không được mua bán đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất/mua bán đất là một trong những quyền của chủ đất. Tuy nhiên, pháp luật lại đặt ra những giới hạn nhất định đối với quyền này bằng việc quy định những trường hợp không được mua bán đất. Vậy những trường hợp không được mua bán đất là những trường hợp nào? Luật sư Luật Thái An sẽ giải đáp thắc mắc này cho bạn đọc ngay trong phần bài viết dưới đây.

1. Không được mua bán đất do đất không đủ điều kiện mua bán

Không đủ điều kiện mua bán đất là một trong những trường hợp không được mua bán đất bao gồm:

• Không có Giấy chứng nhận trừ các trường hợp pháp luật cho  được mua bán đất mà không có Giấy chứng nhân. Cụ thể theo Điều 168 Luật Đất Đai có hai trường hợp là:
  • Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
  • Nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ

• Đất đang tranh chấp: Khi có tranh chấp về đất thì mọi giao dịch liên quan tới đất kể cả mua bán đất cũng không được thực hiện.
• Quyền sử dụng đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án
• Hết thời hạn sử dụng đất: Khi hết thời hạn sử dụng đất mà không xin gia hạn sử dụng đất thì không được phép bán.
• Có quyết định thu hồi đất
• Chưa thực hiện xong các vấn đề tài chính

2. Không được mua bán đất trồng lúa, đất rừng

Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; theo quy định tại khoản 2 điều 191 Luật Đất đai 2013.

Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, theo quy định tại khoản 3 điều 191 Luật Đất đai 2013. Không trực tiếp sản xuất nông nghiệp là đang sử dụng đất nông nghiệp; không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên, đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội; có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp (theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT).

Đối với hộ gia đình được coi là trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp khi: đang sử dụng đất theo quy định; có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội; có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp.

3. Không được mua bán đất trong khu vực rừng phòng hộ

Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng. Tuy nhiên, nếu hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó thì được nhận chuyển nhượng.

4. Việt kiều không được mua bán đất

Khoản đ Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

Từ các căn cứ này có thể thấy rằng, người Việt kiều được phép sở hữu nhà ở gắn liền với đất tại Việt Nam. Ngoài ra, Việt Kiều được mua đât ờ (với điêu kiện là trên đất ở phải có nhà ờ hợp pháp), được mua đất nền trong dự án nhà ở.

Việt Kiều không được mua bán các loại đất sau: đất nông nghiệp, đất nằm ngoài dự án nhà ở mà không có nhà ở trên đất, đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (đất nhà ở, xưởng kho..), đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản.

Lưu ý: Việt kiều được mua đất trong dự án nhà ở gắn liền với nhà ở.

5. Người nước ngoài, công ty có vốn đầu tư nước ngoài không được mua bán đất

Theo quy định của pháp luật thì người nước ngoài, công ty có vốn đầu tư nước ngoài thuộc những trường hợp không được mua bán đất, chỉ được mua căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Công ty có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Khi đó, bên bán dự án sẽ trả lại đất cho Nhà nước, Nhà nước sẽ ban hành quyết định giao đất hoặc cho công ty có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất.

KẾT LUẬN:

Mua bán đất đai là giao dịch rất phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bạn cần nắm rõ các trường hợp không được mua bán đất để tránh, nếu không giao dịch sẽ vô hiệu và người mua sẽ mất tiền.

Luật sư tư vấn và hỗ trợ xử lý việc mua bán đất đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quá trình mua bán diễn ra minh bạch và phù hợp với pháp luật. Họ cung cấp những lời khuyên pháp lý, giúp khách hàng hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong giao dịch.

Luật sư còn hỗ trợ trong việc soạn thảo hợp đồng, đảm bảo rằng mọi điều khoản đều hợp lý và công bằng cho cả hai bên. Ngoài ra, họ cũng giúp giải quyết các tranh chấp phát sinh, đảm bảo quá trình mua bán diễn ra suôn sẻ và hiệu quả. Sự hỗ trợ của luật sư là vô cùng quan trọng, đặc biệt trong những giao dịch phức tạp, giúp khách hàng tránh được rủi ro và mất mát không đáng có.