Góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Tổng hợp các quy định!

Trong nền kinh tế thị trường, các phương thức để góp vốn để sản xuất kinh doanh cũng như góp vốn vào doanh nghiệp ngày càng trở nên đa dạng, trong đó có cả góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất đều có những điều kiện nhất định. Vậy pháp luật đất đai hiện hành có quy định như thế nào về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất? Vấn đề này sẽ được giải đáp trong bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An .

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Cơ sở pháp lý điều chỉnh các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là các văn bản sau đây:

• Luật Đất đai năm 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;
• Thông tư 33/2017/TT- BTNMT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai;
• Thông tư 09/2021/TT- BTNMT ngày 30/6/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

2. Khái niệm của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên theo đó hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp, có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước hoặc với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

3. Đối tượng được góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai

Căn cứ Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Theo đó, người sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

3.1. Chủ thể có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Một là, Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) bao gồm:

• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức;
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê theo hình thức trả tiền cho cả thời gian thuê trong khu công nghiệp.
• Riêng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không phải là đất trong khu công nghiệp thì có quyền theo quy định của pháp luật dân sự..

Hai là, Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Ba là, Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

Bốn là, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án.

3.2. Chủ thể không có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, những chủ thể sau đây không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

• Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

4. Thời điểm được thực hiện quyền góp vốn của người sử dụng đất

Căn cứ Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

• Người sử dụng đất được thực hiện các quyền góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
• Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
• Các trường hợp khác theo quy định pháp luật có liên quan

5. Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì  người sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải thỏa các điều kiện sau:

• Thứ nhất, có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
• Thứ hai, đất không có tranh chấp;
• Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý: Nếu đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án. Khi đó, các điều kiện để góp vốn phải theo quy định tại Khoản 34 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

• Việc triển khai dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Phải có phương án góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất được người sử dụng đất thuộc khu vực đất dự kiến thực hiện dự án đồng thuận và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt;
• Phải đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong khu vực dự án.

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì chủ thể giao dịch về góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ và tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

6. Điều kiện của người nhận góp vốn quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 93 Luật Đất đai năm 2013 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện đầu tư sản xuất, kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện như:

• Thứ nhất,có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
• Thứ hai, mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận góp vốn quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Thứ ba,đối với đất chuyên trồng lúa nước thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.

7. Quyền sử dụng đất khi góp vốn được định giá thế nào?

Theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020 về định giá quyền sử dụng đất góp vốn như sau:

Nguyên tắc định giá: Việc định giá tài sản góp vốn theo nguyên tắc đồng thuận, có sự thỏa thuận giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn, hoặc do một tổ chức thẩm định, định giá.

Khi quyền sử dụng đất được góp vốn để thành lập doanh nghiệp thì: 

• Phải được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc đồng thuận hoặc do một tổ chức thẩm định giá định giá. Trường hợp tổ chức thẩm định giá định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được trên 50% số thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận.
• Trường hợp tài sản góp vốn được định giá cao hơn so với giá trị thực tế của tài sản đó tại thời điểm góp vốn thì các thành viên, cổ đông sáng lập cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.

Khi quyền sử dụng đất được góp vốn trong quá trình hoạt động thì: 

• Chủ sở  hữu, Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần và người góp vốn thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức thẩm định giá định giá.
• Trường hợp tổ chức thẩm định giá định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được người góp vốn và chủ sở hữu, Hội đồng thành viên hoặc Hội đồng quản trị chấp thuận.
• Trường hợp tài sản góp vốn được định giá cao hơn giá trị thực tế của tài sản đó tại thời điểm góp vốn thì người góp vốn, chủ sở hữu, thành viên Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, thành viên Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá.
• Giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do việc cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.

8. Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất thực hiện như thế nào?

Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Bước 1: Định giá tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Việc định giá tài sản góp vốn là bước rất quan trọng, ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của cả công ty và người góp vốn. Việc định giá tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định nêu tại mục 4 của bài viết này.

Bước 2: Ký hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Sau khi đã định giá xong tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất thì hai bên thỏa thuận các điều khoản và lập một hợp đồng góp vốn.

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ

Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT- BTNMT và Thông tư 09/2021/TT- BTNMT, quy định về hồ sơ mà người sử dụng đất cần nộp khi thực hiện thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm có:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
• Hợp đồng, văn bản về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn.
• Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Bước 4: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Bước 5: Tiếp nhận và thẩm định hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 6: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

9. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất có phải nộp thuế ?

a. Các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã đưa ra những cơ sở để xử lí quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn quyền sử dụng đất do các nguyên nhân khác nhau:

• Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
• Một bên hoặc các bên đề nghị theo thoả thuận trong họp đồng góp vốn;
• Bị thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai;
• Cá nhân tham gia họp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết, bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực họp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải có cá nhân đó thực hiện;
• Pháp nhân tham gia họp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà họp đồng phải do pháp nhân đó thực hiện;
• Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản.

b. Xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn

Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Khoản 52 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP  thì việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn được thực hiện như sau:

• Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn:  bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại.Trường hợp người sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất và sau đó nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký hoặc xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì khi hết thời hạn góp vốn, quyền và nghĩa vụ có liên quan giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn thực hiện theo thỏa thuận của các bên theo quy định của pháp luật; trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết và bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất.
• Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai: Nhà nước thu hồi đất đó;
• Trường hợp bên nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức bị phá sản: Quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Tòa án nhân dân. Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Tòa án nhân dân thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất và tài sản đó;
• Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết: quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự;
• Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố là đã chết, đã chết hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự: được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự;
• Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể: quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thỏa thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật Đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

12. Xoá đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Khi chấm dứt góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bạn phải làm thủ tục xoá đăng ký theo Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP) như sau:

Một trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 bộ hồ sơ xóa đăng ký góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Hồ sơ xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo khoản 3 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) được quy định như sau:

• Văn bản thanh lý hợp đồng  góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có xác nhận đã được thanh lý hợp đồng;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau:

•  Xác nhận việc xóa góp vốn vào Giấy chứng nhận theo quy định và trao cho bên góp vốn.
• Trường hợp góp vốn quyền sử dụng đất mà đã cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận góp vốn thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; Bên góp vốn được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Trường hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng với thời điểm xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;
• Thực hiện việc xóa góp vốn vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Trên đây là tổng hợp các quy định về góp vồn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

13.  Dịch vụ luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Luật Thái An

Việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai, trong đó có các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình

Với kinh nghiệm nhiều năm trong tư vấn, giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai, Công ty luật Thái An hội tụ được nhiều luật sư giỏi, hành nghề lâu năm kết hợp với các luật sư trẻ nhiệt tình cùng các chuyên viên pháp lý năng động… luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng trong lĩnh vực pháp lý.

HÃY LIÊN HỆ VỚI LUẬT THÁI AN ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN VÀ HỖ TRỢ VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT !