Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những điều cần biết

Đất đai là một trong những tài sản có giá trị lớn và để được ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp thì chủ sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy pháp luật quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì? Giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào? Cấp mới, cấp lại, cấp đổi, đính chính Giấy chứng nhận như thế nào ? Hãy cùng Công ty Luật Thái An tìm hiểu vấn đề này trong bài viết dưới đây.

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay còn gọi là sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

2. Giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ xác nhận ai là chủ sử dụng đất hợp pháp

Giấy chứng nhận là căn cứ để xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, ai là chủ sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất nào, diện tích bao nhiêu m2, tại địa chỉ nào, mục đích sử dụng đất là gì, thời hạn sử dung đất bao lâu…theo các thông tin được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

»»»Xem thêm: Những thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình. 

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp thừa kế đất đai, chuyển đổi đất nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 186 và trường hợp chuyển nhượng đất trong dự án bất động sản quy định khoản 3 Điều 168 của Luật đất đai 2013);
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ ba: Giấy chứng nhận là căn cứ để xác định có được bồi thường về đất khi thu hồi hay không

Theo Điều 75 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng khi có đủ 02 điều kiện sau:

• Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
• Phải có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp, trừ trường hợp theo khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013 (đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004).

Thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định loại đất

Theo quy định tại Điều 11 Luật đất đai 2013 thì một trong những căn cứ để xác định loại đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ năm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai

Theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

• Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
• Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau:
  • Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện), hoặc
  • Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Như vậy, việc có hoặc không có Giấy chứng nhận là một trong những căn cứ để có cách thức giải quyết tranh chấp đất đai khác nhau. Đồng thời, khi giải quyết tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền cũng sử dụng Giấy chứng nhận là một trong những căn cứ để giải quyết tranh chấp đó.

Ngoài ra, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là một thành phần quan trọng, không thể thiếu trong hồ sơ đăng ký biến động khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, chuyển mục đích sử dụng đất,…

3. Nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các phần như sau:

• Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
• Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
• Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
• Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
• Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận;

Thông tin thêm có tại bài viết sau:

Thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp được cấp hoặc không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các đối tượng khác nhau là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cộng đồng dân cư.

Để tìm hiểu về vấn đề này cũng như thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục thì bạn nên đọc bài viết này:

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo Luật Đất đai 2013

5. Đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Có rất nhiều trường hợp thông tin trên sổ đỏ bị sai sót chẳng hạn như là tên gọi, địa chỉ của người sử dụng đất, diện tích thực tế sử dụng và diện tích sử dụng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Điều này có thể gây ra nhiều hệ lụy như tranh chấp đất đai, khó khăn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất,…

Nguyên nhân của những sai sót về thông tin trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể là do người sử dụng đất cung cấp thông tin chưa chính xác, hoặc do sự nhầm lẫn trong quá trình thực hiện đo đạc đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cán bộ.

Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người sử dụng đất phải làm thủ tục đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các trường hợp phải thực hiện đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp được quy định cụ thể tại Điểm a Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2013, đó là:

• khi có sai sót thông tin về tên gọi của người sử dụng đất so với Giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
• khi có sai sót thông tin về Giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân so với Giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó. Ví dụ như sai số Chứng minh nhân dân;
• khi có sai sót thông tin về địa chỉ của người sử dụng đất so với Giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
• khi có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận, ví dụ như sai tên thửa đất.

Hồ sơ đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm

• Đơn đề nghị đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
• Giấy tờ khác chứng minh thông tin có sai lệch (như trong trường hợp của bạn bị sai tên thì cần nộp Chứng minh nhân dân, hộ khẩu);

Hồ sơ cần gửi tới Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện để đề nghị giải quyết. Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra, lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót, lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp có sai sót, đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

6. Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tài khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì các trường hợp được thực hiện thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận là:

• Người sử dụng đất đã được cấp các loại giấy chứng nhận như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (tức là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở riêng) hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu đổi sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị hỏng, rách, nát hoặc bị ố, nhòe;
• Kích thước mảnh đất bị thay đổi do thực hiện việc dồn điền, đổi thửa hoặc đo đạc lại diện tích mảnh đất;
• Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

Người sử dụng thuộc các trường hợp được cấp đổi giấy chứng nhận chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu);
• Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;
• Bản sao sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân/căn cước công dân, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (hoặc giấy đăng ký kết hôn);

Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thì cung cấp thêm bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay thế.

Trình tự thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

• Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thực hiện việc đăng ký đất đai tới nộp hồ sơ tại: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả TTHC – UBND cấp xã nơi có đất; hoặc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện nơi có đất;
• Trường hợp nộp tại UBND cấp xã nơi có đất, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Thời gian thực hiện việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày.

Mức phí cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thu theo Biểu phí của từng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

7. Cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nếu bị mất giấy chứng nhận thì phải khai háo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.

Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.

Sau 30 ngày, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.

Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền đề nghị hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người bị mất.

Căn cứ Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

8. Trích lục giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, khi muốn xin trích lục giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tổ chức, cá nhân nộp phiếu yêu cầu hoặc gửi văn bản yêu cầu cho các cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai theo Mẫu số 01/PYC. Khi nhận được phiếu yêu cầu, văn bản yêu cầu hợp lệ của tổ chức, cá nhân, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện việc cung cấp dữ liệu cho tổ chức, cá nhân có yêu cầu khai thác dữ liệu. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do.

Việc nộp văn bản, phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai có thể thực hiện theo một trong các phương thức là: nộp trực tiếp tại cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai; gửi qua đường công văn, fax, bưu điện; gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai.

9. Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trong các trường hợp sau:

• Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
• Cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai, cụ thể: Cấp không đúng thẩm quyền; Không đúng đối tượng sử dụng đất; Không đúng diện tích đất; Không đủ điều kiện được cấp; Không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.

10. Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Có 4 trường hợp hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm:

• Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bị mất
• Không nộp giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận mới khi chuyển quyền sử dụng đất
• Không giao nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp thu hồi giấy chứng nhận
• Theo bản án, quyết định của Tòa án

11. Tư vấn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một thủ tục tương đối phức tạp. Rất nhiều người sử dụng đất hiện nay chưa xin cấp được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, khi có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất nên tìm đến dịch vụ tư vấn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để được hỗ trợ thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết nhanh chóng, chính xác.

Với nhiều năm kinh nghiệm và hiểu biết sâu rộng trong lĩnh vực đất đai, các Luật sư, chuyên gia pháp lý của Công ty Luật Thái An chúng tôi sẽ dịch vụ tư vấn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất uy tín, chất lượng. Theo đó, dựa trên các giấy tờ, tài liệu mà người sử dụng đất có, các Luật sư, chuyên gia pháp lý của Công ty Luật Thái An sẽ phân tích, đánh giá để xác định người sử dụng đất thuộc trường hợp được cấp hay không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các Luật sư, chuyên gia pháp lý của Công ty Luật Thái An sẽ tư vấn hồ sơ, trình tự thủ tục, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,  tiền sử dụng đất, phí, lệ phí có liên quan và song hành cùng người sử dụng đất thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, nếu có tranh chấp về quyền sử dụng đất thì Công ty Luật Thái An sẽ tư vấn, hỗ trợ, đưa ra các biện pháp giải quyết tranh chấp đất đai nhanh chóng để người sử dụng đất tiết kiệm được thời gian, chi phí và công sức.