Bất động sản hình thành trong tương lai: Tổng hợp các quy định!

Ngày nay, việc đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai đã và đang là một loại hình đầu tư rất tiềm năng được rất nhiều nhà đầu tư chuyên và không chuyên lựa chọn. Tuy nhiên nhiều người còn băn khoăn các vấn đề pháp lý liên quan đến loại bất động sản này. Tổng hợp những quy định pháp lý về bất động sản hình thành trong tương lai sẽ được giải đáp trong bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề bất động sản hình thành trong tương lai

Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề bất động sản hình thành trong tương lai là các văn bản pháp luật sau:

• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
• Luật Đất đai năm 2013;
• Luật Đầu tư năm 2020;
• Nghị định 02/2022/NĐ-CP

2. Bất động sản hình thành trong tương lai là gì?

Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định bất động sản gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và theo quy định của pháp luật.

Căn cứ khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Theo đó có thể hiểu, bất động sản hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng gắn liến với đất đai đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng

Việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tương tự như là một hình thức góp vốn để thực hiện dự án, trong đó, người mua sẽ phải bỏ ra một số tiền nhất định để mua quyền sở hữu một phần của dự án đó.

Khi dự án hoàn thành, phần tiền còn lại sẽ được thanh toán và chủ đầu tư sẽ tiến hành trao các loại giấy tờ minh chứng quyền sở hữu tài sản cho người mua và bàn giao lại các cơ sở hạ tầng cho đơn vị quản lý như trong thỏa thuận từ trước.

3. Ai có quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai?

Theo khoản 1 Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản.

4. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện của bất bất động sản trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm:

a. Điều kiện về hồ sơ pháp lý:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
• Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;
• Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Như vậy, có thể thấy rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước về việc xác định Chủ đầu tư đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai không.

b. Điều kiện về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản quy định như sau:

• Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
• Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Chi tiết có tại:

Bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai như thế nào?

6. Vấn đề thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về vấn đề thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai như sau:

• Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng. Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
• Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
• Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

7. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

7.1. Các quyền và nghĩa vụ cơ bản quy định tại Chương II của Luật Kinh doanh bất động sản

Bên bán, bên cho thuê mua có một số quyền và nghĩa vụ  cơ bản sau:

• Quyền yêu cầu bên mua/bên thuê mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Quyền yêu cầu bên mua/bên thuê mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
• Quyền yêu cầu bên mua/bên thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.
• Quyền yêu cầu bên mua/bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua/bên thuê mua gây ra.
• Thông báo cho bên mua/bên thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
• Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua/bên thuê mua
• Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
• Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua/bên thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; ….

Bên mua/bên thuê mua có một số quyền và nghĩa vụ cơ bản sau:

• Yêu cầu Bên bán/ bên cho thuê mua hoàn thành các thủ tục mua bán/cho thuê mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu Bên bán/bên cho thuê mua giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu Bên bán/bên cho thuê mua bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định pháp luật
• Yêu cầu Bên bán/bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
• Nghĩa vụ thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
• …

7.2. Một số quyền và nghĩa vụ khác của các bên khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai:

Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản còn quy định các bên có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

• Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
• Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.

8. Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không?

Căn cứ khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản quy định:

“1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Theo đó, bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng điều kiện nêu trên.

Về hình thức chuyển nhượng: Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

Về quyền nghĩa vụ của các bên:

• Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
• Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Lưu ý: Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

9. Những rủi ro có thể có khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Một số rủi ro thường gặp khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai như sau:

• Một là mua bán bất động sản hình thành trong tương lai khi tình trạng pháp lý dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật. Cụ thể là không đáp ứng các điều kiện để chủ đầu tư được phép đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014.
• Hai là các tranh chấp thường gặp liên quan trực tiếp đến sản phẩm (nhà ở, công trình) mà Người bán trao cho Người mua có thể sai biệt so với mô tả tại sản phẩm mẫu, nhà mẫu hay trên những trang Hợp đồng mua bán – kể cả có đăng ký Hợp đồng mẫu với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Ba là nhiều chủ đầu tư “lợi dụng” việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai để huy động vốn góp trái quy định pháp luật: Hiện nay nhiều chủ đầu tư tiến hành các hoạt động huy động vốn trái pháp luật, lách luật bằng các hình thức, tên giao dịch như Thỏa thuận đặt chỗ, thỏa thuận hứa bán, Hợp đồng góp vốn, “ Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”, “ Hợp đồng huy động vốn phát triển dự án và được nhận sản phẩm” dẫn đến vẫn có những thỏa thuận “ngầm”, gây rủi ro cho khách hàng.
• Bốn là các rủi ro phát sinh do các tranh chấp giữa chủ đầu tư và các bên liên quan khiến quyền lợi của người mua từ đó mà bị ảnh hưởng.
• Năm là các rủi ro liên quan phát sinh do các thỏa thuận, văn bản, hợp đồng mẫu của chủ đầu tư còn chưa đầy đủ dẫn đến các nhà đầu tư không thể kiểm soát hết các rủi ro

Trên đây là tổng hợp các quy định về bất động sản hình thành trong tương lai. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

Ngày nay, hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai thông qua việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án bất động sản ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng dự án bất động sản chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp lý nên các nhà đầu tư thường gặp nhiều khó khăn khi thực hiện.

Việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai, nhà ở, tư vấn kinh doanh bất động sản là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng.

HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI