Hợp đồng thế chấp nhà ở: Những quy định bạn cần biết!

Trong hoạt động cho vay hiện nay, biện pháp thế chấp tài sản trong đó tài sản thế chấp là nhà ở được sử dụng rất phổ biến do chiếm nhiều ưu thế so với các biện pháp bảo đảm khác. Do đó, các tranh chấp về hợp đồng thế chấp nhà ở để đảm bảo khoản vay tại Tòa án hiện nay chiếm số lượng lớn. Để phòng ngừa tranh chấp thì các bên cần hiểu rõ về hợp đồng nói chung, hợp đồng thế chấp nhà ở, hãy cùng tìm hiểu vấn đề này trong bài viết sau của Công ty Luật Thái An:

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng thuê thế chấp nhà ở

Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng thế chấp nhà ở là các văn bản pháp luật sau:

• Luật Nhà ở năm 2014;
• Bộ luật dân sự năm 2015;
• Luật Đất đai năm 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
• Nghị định 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 về đăng ký biện pháp bảo đảm;
• Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 hướng dẫn Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
• Luật các tổ chức tín dụng năm 2010;

2. Hợp đồng thế chấp nhà ở là gì?

 Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:

“Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

Theo đó, Hợp đồng thế chấp nhà ở được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên thế chấp dùng quyền hữu nhà ở của mình làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp.  Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng nhà ở trong thời hạn thế chấp.

3. Chủ thể của hợp đồng thế chấp nhà ở thế nào?

Chủ thể của hợp đồng thế chấp nhà ở gồm: Bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở

Theo Điều 144 Luật Nhà ở năm 2014, quy định về bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở được thể hiện như sau:

• Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.
• Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, điều kiện riêng cụ thể đối với mỗi bên trong hợp đồng thế chấp nhà ở:

Đối với với bên thế chấp

Để hợp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực, bên thế chấp cần đáp ứng các điều kiện tại Điều 119 Luật nhà ở 2014 như sau:

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự;
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
• Bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp nếu tài sản đang cho thuê, cho mượn
• Bên đang được cho thuê, cho mượn tài sản đem đi thế chấp vẫn tiếp tục được sử dụng tài sản đó cho đến khi hết thời hạn theo hợp đồng;
• Trường hợp phát sinh hiệu lực đối kháng giữa bên nhận thế chấp và bên thứ ba thì xử lý việc truy đòi tài sản, thanh toán theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015;
• Ngoài ra, trường hợp thế chấp nhà ở có gắn liền với quyền sử dụng đất thì phải căn cứ theo quy định của Luật Đất đai 2013

Theo Điều 34, 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP; Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015 thì nếu Doanh nghiệp là bên thế chấp, doanh nghiệp đó cần phải có tư cách pháp nhân, theo đó doanh nghiệp phải là một trong các loại hình doanh nghiệp sau đây: công ty TNHH 1 thành viên, công ty TNHH 2 thành viên trở trên, công ty hợp danh hoặc công ty cổ phần.

Đối với bên nhận thế chấp:

Quy định tại Điều 144 Luật nhà ở 2014, để có thể nhận thế chấp nhà ở, bên nhận thế chấp phải là một trong các trường hợp sau:

• Tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.
• Tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam.
• Cá nhân theo quy định của pháp luật. Theo Điều 119 Luật nhà ở 2014, cá nhân bao gồm các nhân trong nước và cá nhân nước ngoài.

Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự.

Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Để thế chấp nhà ở doanh nghiệp phải thế chấp tại Tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam (theo khoản 1 Điều 144 Luật nhà ở 2014).

4. Hình thức của hợp đồng thế chấp nhà ở

Để hợp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực, hợp đồng này phải được lập thành văn bản theo quy định Điều 343 Bộ luật dân sự 2015 về việc thế chấp phải được lập thành văn bản.

Theo Điều 122 Luật nhà ở 2014 mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.

 Tuy nhiên, không bắt buộc các trường hợp: tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

Theo đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

XEM THÊM:

Tổng hợp các quy định về thế chấp nhà ở mới nhất

5. Hợp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực khi nào?

Hợp đồng thế chấp nói chung và hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất nói riêng là hợp đồng đặc thù, nó phát sinh từ hợp đồng chính là hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm (thường là hợp đồng vay vốn, vay tài sản hoặc hợp đồng dân sự và các loại hợp đồng kinh tế khác) và để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp với bên nhận thế chấp quy định trong hợp đồng chính.

Căn cứ theo Điều 319 Bộ Luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 319. Hiệu lực của thế chấp tài sản

1.Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

2.Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.”

Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở là từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Thời điểm hợp đồng thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba là thời điểm hợp đồng thế chấp được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền như đăng ký giao dịch bảo đảm. Bên nhận thế chấp phải lưu ý rằng sau khi các bên thỏa thuận về hợp đồng thế chấp có hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì các bên phải tiến hành đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mặc dù luật có thể không bắt buộc giao dịch này phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

6. Điều kiện về đối tượng nhà ở của hợp đồng thế chấp nhà ở

Để nhà ở mang đi thế chấp hợp pháp, nhà ở đó cần đáp ứng các điều kiện tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 như sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định;
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

7. Các nội dung cơ bản của hợp đồng thế chấp nhà ở

Hợp đồng thế chấp nhà ở thường gồm các nội dung cơ bản sau đây:

• Thông tin của các bên.
• Thông tin về nhà ở được đem ra thế chấp, giá trị của tài sản được thế chấp và địa chỉ nơi chứa tài sản thế chấp.
• Nghĩa vụ được bảo đảm: nêu rõ việc thế chấp nhà ở/căn hộ chung cư là để bảo đảm cho nghĩa vụ nào.
• Thời hạn thế chấp: Do các bên thỏa thuận hoặc cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp.
• Quyền và nghĩa vụ của các bên.
• Quy định về việc đăng ký thế chấp và nộp lệ phí.
• Thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đến thời hạn mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đủ nghĩa vụ của mình: Phải đề cập đến phương thức xử lý tài sản thế chấp, số tiền thu được từ việc xử lý tài sản thế chấp sẽ được thanh toán cho ai theo thứ tự như thế nào.
• Phương thức giải quyết tranh chấp: Có thể thỏa thuận, thương lượng dựa trên cơ sở hòa giải, tôn trọng lẫn nhau giữa hai bên. Trong trường hợp hai bên không đi đến hòa giải, thỏa thuận được thì một trong hai bên có quyền yêu cầu Tòa án có thẩm quyền thụ lý giải quyết.
• Hiệu lực và chấm dứt hợp đồng.
• Các điều khoản phù hợp khác nếu hai bên có thỏa thuận.

8. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp nhà ở

8.1. Quyền và nghĩa vụ của Bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp nhà ở

• Giao nhà ở và/hoặc bản gốc các giấy tờ còn hiệu lực liên quan đến nhà ở cho bên nhận thế chấp;
• Đảm bảo có quyền sở hữu và/hoặc quyền sử dụng hợp pháp đối với nhà ở thế chấp, không có tranh chấp hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án và không có bất kỳ sự kiện nào ảnh hưởng đến tính hợp pháp và giá trị của tài sản bảo đảm. );
• Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp trong suốt thời hạn của Hợp Đồng. Trường hợp tài sản thế chấp bị hư hỏng thì Bên A có trách nhiệm phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương với tài sản thế chấp trừ trường hợp các Bên có thỏa thuận khác;
• Thông báo cho Bên nhận thế chấp biết về quyền của Bên thứ ba đối với tài sản thế chấp (nếu có). Trường hợp Bên A không thông báo thì Bên B có quyền hủy Hợp Đồng này và yêu cầu bồi thường thiệt hại gây ra cho Bên B;
• Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn nhà ở thế chấp mà không được sự đồng ý của Bên nhận thế chấp, trừ các trường hợp khác theo quy định của pháp luật;
• Thanh toán các khoản chi phí liên quan đến việc đăng ký biện pháp bảo đảm, phí, lệ phí khác theo quy định;
• Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận;

8.2. Quyền và nghĩa vụ của Bên nhận thế chấp

• Trả lại tài sản thế chấp và/hoặc các giấy tờ liên quan cho Bên thế chấp sau khi nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt hoặc hai Bên có thỏa thuận thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;
• Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật;
• Yêu cầu cung cấp thông tin về tình trạng nhà ở thế chấp; kiểm tra trực tiếp nhà ở thế chấp nhưng đảm bảo không gây cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;
• Yêu cầu Bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo quản tài sản thế chấp trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng;
• Yêu cầu Bên thế chấp hoặc Bên thứ ba giữ tài sản giao tài sản thế chấp để xử lý khi Bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;

9. Các tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà ở thường gặp

Thực tế ghi nhận một số loại tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà ở thường gặp như sau:

• Tranh chấp liên quan đến chủ thể ký kết hợp đồng (chủ thể ký kết và thẩm quyền ký kết hợp đồng);
• Tranh chấp liên quan đến tài sản thế chấp là nhà ở: ví dụ không đúng thông tin nhà ở,  không đúng diện tích, giấy tờ pháp lý về nhà ở không hợp pháp;
• Tranh chấp về việc xử lý tài sản thế chấp;
• Tranh chấp liên quan đến bên thứ ba;
• Tranh chấp hợp đồng liên quan đến bồi thường thiệt hại, phạt hợp đồng do vi phạm hợp đồng.

Trên đây là tổng hợp các quy định về hợp đồng thế chấp nhà ở – những điều cần biết. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

10. Dịch vụ luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng và giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà ở

Nếu bạn đang lo lắng chưa biết cách soạn hợp đồng thế chấp nhà ở hay vướng phải một vụ tranh chấp hợp đồng mà không biết nên lựa chọn công ty luật uy tín nào để được tư vấn giải quyết thì hãy lựa chọn Công ty Luật Thái An.

Với kinh nghiệm nhiều năm trong tư vấn, giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai, Công ty luật Thái An hội tụ được nhiều luật sư giỏi, hành nghề lâu năm kết hợp với các luật sư trẻ nhiệt tình cùng các chuyên viên pháp lý hợp đồng… luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng trong lĩnh vực pháp lý. Đến với chúng tôi bạn sẽ được:

• Tư vấn kỹ càng, dễ hiểu các vấn đề pháp lý trong tranh chấp hợp đồng từ đội ngũ Luật sư, chuyên viên uy tín giàu kinh nghiệm, đảm bảo giải quyết được vấn đề của khách hàng một cách tốt nhất;
• Bảo vệ lợi ích tối đa cho khách hàng;
• Bảo mật thông tin khách hàng một cách nghiêm ngặt,;
• Chi phí hợp lý.

HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở!