Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: Những điều bạn cần biết

Hợp đồng tặng cho là một trong những hợp đồng phổ biến nhất trong cuộc sống thường nhật. Thế nhưng còn rất nhiều người vẫn băn khoăn về thủ tục tặng cho và quy định pháp lý của nó, đặc biệt là đối với những vật tặng cho có giá trị lớn, hay thậm chí là tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bài viết sau đây của Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp thông tin cho bạn đọc về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là các văn bản pháp luật sau:

• Bộ luật dân sự năm 2015;
• Luật Đất đai năm 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng tặng do tài sản như sau:

“Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”

Tuy nhiên quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc biệt, là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… từ chủ thể có quyền.

Theo đó, có thể hiểu, Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

3. Chủ thể của tặng cho quyền sử dụng đất thế nào?

Chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất gồm: Bên tặng cho quyền sử dụng đất và Bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

3.1. Bên tặng cho quyền sử dụng đất

Chủ thể của tặng cho quyền sử dụng đất là bên tặng cho quyền sử dụng đất gồm: hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sau:

• Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê được quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phúc lợi, phục vụ lợi ích chung cho cả cộng đồng; có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân khác để tạo điều kiện cho nhau phát triển kinh tế.

Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có các quyền, nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 Luật đất đai, cũng có quyền tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất, người được tặng cho tài sản đó được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định (điểm a khoản 2 Điều 179 Luật đất đai).

• Đối với tổ chức được tặng cho quyền sử dụng đất phải là tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền vối đất theo quy định của pháp luật (điểm c khoản 2 Điều 174 Luật đất đai hiện hành).
• Đồng thời, Luật đất đai hiện hành và quy định một số các tổ chức kinh tế cũng được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 Luật đất đai hiện hành như nêu trên.
• Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 Luật đất đai hiện hành bao gồm:

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền vởi quyền sử dụng đất ở, thuộc các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 186 Luật đất đai hiện hành, có quyền tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa; có quyền tặng cho nhà ở gắn liền vởi quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 Luật đất đai.

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất (điểm b khoản 1 Điểu 119 Luật đất đai).

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (khoản 1 Điều 185 Luật đất đai).

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất vối tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nưổc ngoài mà doanh nghiệp liên doanh không phải chuyển sang thuê đất.

3.2. Bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở (điểm d, khoản 1, Điều 169 Luật Đất đai 2013);
• Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được tặng cho QSDĐ cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật (điểm c, khoản 2, Điều 174 Luật Đất đai 2013);
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được tặng cho quyền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế theo quy định tại điểm c, khoản 2, Điều 174 Luật Đất đai 2013; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định khoản 1, Điều 186, Luật Đất đai 2013 (điểm e, khoản 1, Điều 179 Luật Đất đai 2013);
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có quyền tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân trng nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa (khoản 2 Điều 186 Luật Đất đai 2013).

>>> Xem thêm:A-Z về tặng cho quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai

4. Hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 459, Khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hình thức hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 459. Tặng cho bất động sản

1.Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2.Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1.Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Bên cạnh đó, theo Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

“….3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Theo đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

 Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

5. Nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

• Tên, địa chỉ của các bên;
• Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;
• Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
• Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng cho;
• Quyền, nghĩa vụ của các bên;
• Quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho;
• Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.
• Giải quyết tranh chấp.

6. Quyền sử dụng đất được tặng cho phải đáp ứng điều kiện gì?

Căn cứ vào Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, điều kiện để thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và Điều 194 Luật Đất đai 2013.

7. Một số quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

7.1. Quyền và nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất:

• Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;
• Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
• Phối hợp với bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong việc thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
• Các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật.

7.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

• Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;
• Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn;
• Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
• Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho;
• Thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

8. Hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phát sinh từ khi nào?

Đối với hợp đồng tặng cho tài sản là bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. Tuy nhiên, nếu đối tượng hợp đồng là bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, thì hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm đăng ký.

Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất, sau khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, các bên phải tiến hành thủ tục đăng ký sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013:

“ … Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; 
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; …”

Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 còn quy định thêm: trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

9. Một số tranh chấp hợp đồng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thường gặp

Tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ, các nội dung mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc phát sinh với bên thứ ba khi việc tặng cho quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ.

Một số trường hợp tranh chấp phát sinh hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thường xảy ra có thể kể đến như sau:

• Tranh chấp về chủ thể giao kết hợp đồng sai thẩm quyền ký kết
• Các tranh chấp liên quan đến điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất như: đối tượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng tặng cho là đất đang có tranh chấp, ảnh hưởng đến quyền lợi của bên được tặng cho; tranh chấp về quyền sở hữu quyền sử dụng đất của chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất;…
• Các tranh chấp giữa các chủ thể có quyền sở hữu chung quyền sử dụng đất đối với đất là đối tượng của hợp đồng tặng cho, liên quan đến vấn đề yêu cầu tuyên bố hợp đồng tặng cho vô hiệu
• Tranh chấp liên quan đến bên thứ ba khi hợp đồng tặng cho bị tuyên bố vô hiệu hoặc bị hủy bỏ,..

10. Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Hiện nay có 3 phương thức cơ bản để giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà các bên tranh chấp có thể lựa chọn bao gồm: Thương lượng, Hòa giải và giải quyết thông qua Tòa án.

10.1. Thương lượng

Thương lượng là phương thức luôn được ưu tiên khi xảy ra tranh chấp, thông qua việc các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh để loại bỏ tranh chấp mà không cần có sự trợ giúp hay phán quyết của bất kỳ bên thứ ba nào. Tuy nhiên phương thức này chỉ đạt được hiệu quả khi các bên cùng đồng thuận và có thiện chí, để thực hiện kết quả thương lượng vẫn phụ thuộc vào sự tự nguyện của các bên.

10.2. Hoà giải

Tương tự như thương lượng, trong phương thức hòa giải các bên tự do thỏa thuận với nhau và có thể thực hiện thông qua một bên thứ ba (hòa giải viên) để đi đến thống nhất cuối cùng. Bên thứ ba có thể giúp đỡ, làm cán cân pháp lý để giúp đôi bên trong quan hệ tranh chấp tìm được tiếng nói chung.

10.3. Toà án

Toà án là cơ quan thường được lựa chọn khi giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, trong trường hợp thương lượng, hòa giải không có hiệu quả. Khi này, đương sự có thể nộp đơn khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền giải quyết, tiến hành nộp tạm ứng án phí.

>>> Xem thêm:

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng

Trên đây là tổng hợp các quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất – những điều cần biết. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

11.  Dịch vụ luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng và giải quyết tranh chấp hợp đồng của Luật Thái An

Nếu bạn đang lo lắng chưa biết cách soạn hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hay vướng phải một vụ tranh chấp hợp đồng mà không biết nên lựa chọn công ty luật uy tín nào để được tư vấn giải quyết thì hãy lựa chọn Công ty Luật Thái An.

Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật Thái An có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật, soạn thảo hợp đồng luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng. Đến với chúng tôi bạn sẽ được:

• Tư vấn kỹ càng, dễ hiểu các vấn đề pháp lý trong tranh chấp hợp đồng từ đội ngũ Luật sư, chuyên viên uy tín giàu kinh nghiệm, đảm bảo giải quyết được vấn đề của khách hàng một cách tốt nhất;
• Bảo vệ lợi ích tối đa cho khách hàng;
• Bảo mật thông tin khách hàng một cách nghiêm ngặt,;
• Chi phí hợp lý.

>>> Xem thêm:

Dịch vụ luật sư tư vấn hợp đồng