Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là một trong những quyền quan trọng của người sử dụng đất, phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa bên thuê lại và bên cho thuê lại. Trong đó, các bên cần giao kết Hợp đồng cho thuê lại đất / Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất để làm căn cứ xác lập quyền và nghĩa vụ cũng như làm cơ sở để thực hiện thủ tục với cơ quan nhà nước.

Bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An sẽ cung cấp đầy đủ các thông tin cần biết về Hợp đồng cho thuê lại đất / Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất

Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất là các văn bản pháp luật sau:

• Bộ luật dân sự năm 2015;
• Luật Đất đai năm 2013;
• Luật Nhà ở năm 2014;
• Luật kinh doanh bất động sản năm 2014;
• Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/ 2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản

2. Hợp đồng cho thuê lại đất / Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 quy định Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất cũng là một loại hợp đồng thuê theo pháp luật dân sự nên theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”.

Vậy nên có thể hiểu, Hợp đồng cho thuê lại đất / Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên cho thuê lại quyền sử dụng đất chuyển giao đất cho bên thuê lại để sử dụng trong một thời hạn nhất định, còn bên thuê lại quyền sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.

3. Điều kiện cho thuê lại quyền sử dụng đất là gì?

Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về cho thuê lại tài sản như sau:

“Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”.

Theo đó, bên thuê đất có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.

Ngoài điều kiện trên, người sử dụng đất được thực hiện quyền cho thuê lại khi có đủ các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai. Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền cho thuê, cho thuê lại cho quyền sử dụng đất của người khác khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186; và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai ;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý:

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188; người sử dụng đất khi thực hiện các quyền cho thuê, cho thuê lại còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai.

Việc cho thuê, cho thuê lại phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai; và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại đất phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

Ngoài ra, căn cứ theo điểm d khoản 1, điểm d khoản 2 Điều 179 Luật đất đai năm 2013 và Khoản 24 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất thì:

• Nếu người sử dụng đất thuê đất trả tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê thì sẽ được cho thuê lại quyền sử dụng đất của mình.
• Nếu người sử dụng đất thuê đất mà thu tiền thuê đất hằng năm thì sẽ chỉ được cho thuê lại tài sản thuộc quyền sở hữu của bạn gắn liền với đất.

4. Hợp đồng cho thuê lại đất / Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực không?

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình như sau:

“b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất,

tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.”

Theo đó, Hợp đồng cho thuê lại đất / Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất (chỉ có đất), Hợp đồng cho thuê lại đất / Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (ngoài đất còn có những tài sản gắn liền với đất) không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà tùy theo yêu cầu của các bên.

5. Việc cho thuê lại phải đăng ký mới có hiệu lực

Tương tự như việc chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, việc cho thuê lại quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất khi được đăng ký vào sổ địa chính; nội dung này được quy định rõ tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.

– Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định:

“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b)………..”

– Điều 17 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT  ngày 19/5/2014 quy định:

“1. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

………..đ) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao thực hiện đăng ký cho thuê, thuê lại đất; xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại đất;

2.Các trường hợp đăng ký biến động được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:

c) Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao;”

Điểm b khoản 2 Điều 20 Thông tư 23/2014/ TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định các trường hợp biến động ghi vào Trang bổ sung Giấy chứng nhận trong đó có trường hợp “cho thuê, thuê lại đất hoặc xóa cho thuê, cho thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;”

Như vậy, căn cứ vào Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp biến động đều phải đăng ký biến động theo quy định; điểm đ Điều 17 và điểm b Điều 20 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định cụ thể về việc xác nhận khi đăng ký biến động khi đăng ký cho thuê, thuê lại đất; xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại đất đối với chỉ với doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Không áp dụng cho các nhân với cá nhân.

6. Việc cho thuê lại được ghi rõ trong Sổ đỏ

Đồng thời với thủ tục đăng ký biến động theo quy định và được ghi vào sổ địa chính thì trong Giấy chứng nhận cũng thể hiện rõ nội dung cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Căn cứ khoản 2 Điều 20 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, trang bổ sung Giấy chứng nhận được sử dụng để xác nhận việc cho thuê, cho thuê lại đất,… nghĩa là trang bổ sung thể hiện nội dung cho thuê lại đất.

Ngoài ra, các bên cần biết nghĩa vụ của mình khi thuê lại quyền sử dụng đất là phải đăng ký biến động với cơ quan đăng ký đất đai trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng cho thuê lại có hiệu lực (kể từ ngày các bên ký nếu hợp đồng không có công chứng, chứng thực hoặc kể từ ngày được công chứng, chứng thực nếu hợp đồng này được công chứng hoặc chứng thực theo quy định).

7. Mẫu Hợp đồng cho thuê lại đất / Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất

Nội dung Hợp đồng cho thuê lại đất / Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất nói riêng và hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung cần áp dụng các quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Nội dung của Hợp đồng cho thuê lại đất / Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Căn cứ khoản 7 Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/ 2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản

“Điều 6. Hợp đồng kinh doanh bất động sản

Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất quy định tại Mẫu số 07 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định dưới đây”

Theo đó, Hợp đồng cho thuê lại đất / Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất (hoạt động kinh doanh bất động sản) thực hiện theo Mẫu số 07 ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ.

>>> Xem thêm:

Mẫu hợp đồng thuê đất

8. Bên cho thuê lại quyền sử dụng đất có những quyền và nghĩa vụ gì?

Căn cứ vào Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:

“Điều 46. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc cho thuê lại quyền sử dụng đất

Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê lại, bên thuê lại quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các Điều 42, 43, 44 và 45 của Luật này.”

Theo đó, bên cho thuê lại quyền sử dụng đất sẽ có những quyền theo Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

“1. Yêu cầu bên thuê khai thác, sử dụng đất theo đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận trong hợp đồng.

2.Yêu cầu bên thuê thanh toán tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Yêu cầu bên thuê chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, hủy hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại.

4.Yêu cầu bên thuê giao lại đất khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng.

5.Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê gây ra.

6. Các quyền khác trong hợp đồng.”

Nghĩa vụ của bên cho thuê lại quyền sử dụng đất được thực hiện theo Điều 43 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

“Điều 43. Nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất

1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
2. Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất.

4. Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích.

5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

6. Thông báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê.

7. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.”

Theo đó, bên cho thuê lại quyền sử dụng đất sẽ có những quyền và nghĩa vụ theo quy định nêu trên.

9. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê lại quyền sử dụng đất?

Căn cứ vào Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:

“Điều 46. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc cho thuê lại quyền sử dụng đất

Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê lại, bên thuê lại quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các Điều 42, 43, 44 và 45 của Luật này.”

Theo đó thì bên thuê lại quyền sử dụng đất sẽ có những quyền theo Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

“Điều 44. Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất

1. Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất được cho thuê.

2. Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đúng diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Được sử dụng đất thuê theo thời hạn trong hợp đồng.

4. Khai thác, sử dụng đất thuê và hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất thuê.

5. Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.

6. Các quyền khác trong hợp đồng.”

Nghĩa vụ của bên thuê lại quyền sử dụng đất được thực hiện theo Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

“Điều 45. Nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê.

2. Không được hủy hoại đất.

3. Thanh toán đủ tiền thuê quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.

4. Tuân theo quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh.

5. Trả lại đất đúng thời hạn và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.”

Như vậy, quyền và nghĩa vụ của bên thuê lại quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định trên.

XEM THÊM:

Các tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê thường gặp

10. Hồ sơ, thủ tục cho thuê lại quyền sử dụng đất

Khoản 1 và khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cho thuê lại quyền sử dụng đất như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ cho thuê lại quyền sử dụng đất

– Thành phần hồ sơ:

+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).

+ Hợp đồng cho thuê lại đất / Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất.

– Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

Lưu ý: Khi cho thuê một phần thửa đất thì người sử dụng đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc và tách thửa đối với phần diện tích cho thuê lại trước khi nộp hồ sơ.

– Nơi nộp hồ sơ:

Cách 1: Hộ gia đình nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất cho thuê lại nếu có nhu cầu.

Cách 2: Đối với nơi đã thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa; địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất cho thuê.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ cho thuê lại

Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ và thực hiện công việc sau:

– Gửi thông tin đến cơ quan thuế xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính phải nộp.

– Xác nhận nội dung biến động (cho thuê lại) vào Giấy chứng nhận.

– Chỉnh lý, cập nhật thông tin biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 3: Trả kết quả

Thời gian thực hiện: Không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 13 ngày làm việc đối với các xã vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo, vùng kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Trên đây là tổng hợp các quy định cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

>>> Xem thêm:

Thuê và cho thuê quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013

10.  Dịch vụ luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp hợp đồng về đất đai của Luật Thái An

Sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình và biết cách xử lý khi quyền lợi của mình bị xâm phạm.

Với kinh nghiệm nhiều năm trong tư vấn và giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai, Công ty luật Thái An hội tụ được nhiều luật sư giỏ, hành nghề lâu năm kết hợp với các luật sư trẻ nhiệt tình cùng các chuyên viên pháp lý năng động… luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng trong lĩnh vực pháp lý.

>>> Xem thêm: Tư vấn hợp đồng

Trường hợp bạn có những khúc mắc, thậm chí là tranh chấp liên quan tới đất đai thì luật sư sẽ giúp bạn xử lý các trường hợp đó một cách chuyên nghiệp và có lợi nhất trong khuôn khổ pháp luật cho phép.

>>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ LẠI ĐẤT / HỢP ĐỒNG CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT !