Ngày nay, việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản với các công ty kinh doanh bất động sản diễn ra ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, nhà nói riêng và các công trình xây dựng nói chung là tài sản có giá trị rất cao, vậy nên việc mua bán, chuyển nhượng phải cân nhắc tham khảo kỹ lưỡng. Vậy việc mua bán công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản cần lưu ý những gì? Hãy cùng tìm hiểu vấn đề này trong bài viết dưới đây của Công ty Luật Thái An.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề mua bán công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ pháp lý điều chỉnh vấn đề mua bán công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản là các văn bản sau:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020;
- Luật Nhà ở năm 2014;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
2. Mua bán công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản là gì?
Căn cứ khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 quy định:
“10. Công trình xây dựng là sản phẩm được xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước.”;
Theo đó, có thể hiểu, mua bán công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản là việc các tổ chức, cá nhân mua hoặc bán các sản phẩm (được xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất) với các công ty kinh doanh bất động sản.
Công ty bất động sản là các doanh nghiệp được thành lập nhằm đầu tư vốn với mục đích để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi (theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014)
3. Các đối tượng được mua bán công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản quy định các đối tượng được mua công trình xây dựng của công ty kinh doanh bất động sản như sau:
“Điều 14. Đôi tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
1.Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản.
2.Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê cấc loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đẩu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sỏ sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.
3.Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật này.”
Theo đó, các đối tượng được mua bán công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Tổ chức, cá nhân trong nước: được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản. Trong khi đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được thuê mà không được mua, nhận chuyển nhượng, thuê mua các loại bất động sản để sử dụng.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đẩu tư nước ngoài: được mua công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản.
4. Các loại công trình xây dựng được được đưa vào kinh doanh bất động sản
Căn cứ Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh thì các loại công trình xây dựng được mua bán với công ty kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
- Công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân.
Tuy nhiên, không phải nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của bất kỳ tổ chức, cá nhân nào cũng được đưa vào kinh doanh bất động sản mà chỉ nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (tổ chức, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đăng ký kinh doanh bất động sản, được thành lập dưối hình thức doanh nghiệp, hợp tác xã và đáp ứng các điều kiện về kinh doanh bất động sản do pháp luật quy định) thì mối được đưa vào kinh doanh bất động sản.
- Công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh.
Đối vối loại nhà, công trình xây dựng này chỉ được đưa vào kinh doanh bất động sản khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép (cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở đây là Chính phủ, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương).
5. Điều kiện để tài sản là công trình xây dựng được mua bán với công ty kinh doanh bất động sản
5.1. Thứ nhất, điều kiện đối với công trình xây dựng có sẵn:
Căn cứ khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì điều kiện để tài sản là công trình xây dựng được mua bán với Công ty kinh doanh bất động sản như sau:
- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Công trình xây dựng không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
- Công trình xây dựng không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
===>>> Xem thêm:Tư vấn Hợp đồng mua bán nhà đất
===>>> Xem thêm:Mẫu Hợp đồng mua bán đất| Tư vấn Luật Thái An™
5.2. Thứ hai, điều kiện đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai:
Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
- Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
===>>> Xem thêm:Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai
===>>> Xem thêm: Quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
6. Các nguyên tắc khi mua bán công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản
Các nguyên tắc khi mua bán công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản như sau:
Thứ nhất, việc mua bán công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
Thứ hai, việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
- Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;
- Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.
Thứ ba, Bên mua công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ tư, việc mua bán công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về công trình xây dựng.
Thứ năm, thời điểm chuyển quyền sở hữu công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
7. Việc mua bán công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản có phải giao kết hợp đồng không?
Việc kinh doanh bất động sản nói chung, mua bán công trình xây dựng nói riêng phải đảm bảo tính bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
Căn cứ Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định:
“2.Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chúng hoặc chứng thực.
3.Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chúng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.”
Theo đó, việc mua bán công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản phải lập thành hợp đồng mua bán nhà bằng văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản thì phải công chứng hoặc chứng thực.
8. Nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản
Theo Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản thì: Hợp đồng mua bán công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Các thông tin về công trình xây dựng;
- Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Phương thức và thời hạn thanh toán;
- Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
- Bảo hành;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Phạt vi phạm hợp đồng;
- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
- Giải quyết tranh chấp;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
===>>> Xem thêm:Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
9. Vấn đề bảo hành công trình xây dựng đã bán khi mua bán công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản
Căn cứ Điều 20 Luật kinh doanh bất động sản quy định về vấn đề bảo hành đối với công trình xây dựng đã bán như sau:
- Bên bán có trách nhiệm bảo hành công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Trường hợp công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Thời hạn bảo hành công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận.
10. Quyền và nghĩa vụ của bên bán công trình xây dựng
Căn cứ Điều 21, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản quy định quyền và nghĩa vụ của bên bán công trình xây dựng như sau:
Thứ nhất, quyền của bên bán công trình xây dựng:
- Yêu cầu bên mua nhận công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.
- Không bàn giao công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
Thứ hai, nghĩa vụ của bên bán công trình xây dựng:
- Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
- Bảo quản nhà đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.
- Thực hiện các thủ tục mua bán công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
- Giao công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bảo hành công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
11. Quyền và nghĩa vụ của bên mua công trình xây dựng
Căn cứ Điều 23, Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản quy định quyền và nghĩa vụ của bên mua công trình xây dựng như sau:
Thứ nhất, quyền của bên mua nhà:
- Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên bán bàn giao theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên bán bảo hành nhà theo quy định tại Điều 20 của Luật Kinh doanh bất động sản.
- Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
Thứ hai, nghĩa vụ của bên mua công trình xây dựng:
- Thanh toán đủ tiền mua công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
- Nhận công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
- Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
12. Lưu ý về quyền và nghĩa vụ của các bên khi mua bán công trình xây dựng là bất động sản hình thành trong tương lai
Theo Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản thì ngoài các quyền và nghĩa vụ nêu trên, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Bên mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
- Bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.
Trên đây là tổng hợp các quy định về mua bán công trình xây dựng với công ty kinh doanh bất động sản. Để được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.
===>>> Xem thêm:Mua bán nhà với công ty kinh doanh bất động sản: Những điều cần biết
===>>> Xem thêm:Hướng dẫn soạn thảo và mẫu hợp đồng liên doanh kinh doanh bất động sản
===>>> Xem thêm:Nhà đầu tư nước ngoài góp vốn vào công ty kinh doanh bất động sản
13. Dịch vụ luật sư tư vấn kinh doanh bất động sản và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Thái An
Bất động sản đang là một trong những thị trường tiềm năng và sinh lời nhanh chóng, thế nhưng cũng kèm theo đó là tỷ lệ rủi ro cao, đặc biệt nếu các chủ thể đầu tư thiếu hiểu biết pháp luật. Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai, nhà ở là vô cùng cần thiết bởi bạn sẽ hiểu rõ và bảo vệ tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Đội ngũ Luật sư tư vấn của chúng tôi có nhiều năm kinh nghiêm trong hoạt động tư vấn pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai có thể hỗ trợ khách hàng trong phạm vi công việc như sau:
- Tư vấn chính sách, pháp luật về đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản;
- Tư vấn, lập hồ sơ và hỗ trợ nhà đầu tư làm các thủ tục cần thiết để triển khai các dự án kinh doanh bất động sản;
- Tư vấn, soạn thảo hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, bất động sản
===>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đất đai.
>>> HÃY GỌI NGAY TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ KỊP THỜI!
Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
Yêu cầu dịch vụ
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.