Pháp luật nhà ở hiện nay có nhiều quy định chặt chẽ về điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này là rất cần thiết để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho cả bên mua và bên bán, hạn chế tối đa những tranh chấp không đáng có. Nhất là trong bối cảnh ngày càng nhiều vụ việc lừa đảo chiếm đoạt tài sản khi thực hiện mua bán nhà ở. Bạn đọc cần phải hết sức thận trọng trong vấn đề này. Dưới đây là tư vấn của Luật Thái An về điều kiện bán nhà ở hình thành tỏng tương lai.
1. Cơ sở pháp lý quy định điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai
Cơ sở pháp lý quy định điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là:
- Luật Nhà ở 2014;
- Luật Đất đai 2013;
- Bộ Luật Dân sự 2015
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014
- Luật Xây dựng 2014; sửa đổi, bổ sung 2020
- Nghị định 15/2021/NĐ-CP
2. Thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định:
“Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở chưa có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy).
Nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm có hai loại là: nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. Với từng trường hợp khác nhau thì điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khác nhau. Khi muốn bán loại nhà này cần đáp ứng đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể dưới đây.
===>>> Xem thêm: Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
3. Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai
a) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai này được dựa theo Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
Điều đầu tiên trong điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là có GCN. GCN là giấy tờ đương nhiên chứng minh được quyền sử dụng đất của chủ thể. Ngoài ra, theo pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án nhà ở để bán được Nhà nước giao đất thực hiện sự án nhà ở để bán.
===>>> Xem thêm: Thế chấp quyền sử dụng đất
Như vậy, giấy tờ về quyền sử dụng có thể là GCN, quyết định giao đất là các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án nhà ở. Đây là một trong những điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
b) Hồ sơ dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
Để đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai thì hồ sơ dự án phải được phê duyệt qua hai giai đoạn gồm phần thuyết minh dự án đầu tư và thiết kế cơ sở.
===>>> Xem thêm: Mua bán nhà cần giấy tờ gì?
- Thuyết minh dự án đầu tư
Tại Điều 12 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định nội dung thuyết minh dự án đầu tư bao gồm: tên dự án, sự cần thiết và cơ sở pháp lý, mục tiêu, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, quy mô dự án, nhu cầu sử dụng đất….
- Phần thiết kế cơ sở
Tại Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định: “Thiết kế cơ sở là thiết kế được lập trong Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, thể hiện được các thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng, là căn cứ để triển khai các bước thiết kế tiếp theo”.
Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là hồ sơ dự án đầu tư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt có nghĩa là được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi. Có vậy mới đáp ứng được điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
===>>> Xem thêm: Quy trình mua bán nhà
c) Có thiết kế bản vẽ thi công nhà ở đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt
Đây là một điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đòi hỏi rất khắt khe. Theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP thì thẩm quyền thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công dự án nhà ở thương mại sử dụng vốn tư nhân như sau:
===>>> Xem thêm: Điều kiện bán nhà ở xã hội
- Cục quản lý xây dựng thuộc Bộ Xây dựng tổ chức thẩm định thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, của công trình nhà ở cấp đặc biệt, cấp I, các công trình công cộng, công trình có ảnh hưởng lớn đến cảnh quan, môi trường và an toàn cộng đồng thuộc dự án được đầu tư xây dựng trên địa bàn hành chính từ 2 tỉnh trở lên.
- Sở Xây dựng chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công của công trình nhà ở có quy mô dưới 25 tầng chiều cao không quá 75m, công trình công cộng, công trình cây dựng có ảnh hưởng lớn đến cảnh quan, môi trường và an toàn công cộng đối với công trình cấp II, III.
===>>> Xem thêm: Đối tượng, điều kiện, hồ sơ, thủ tục mua nhà ở xã hội
Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với dự án sử dụng vốn tư nhân thì sau khi bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định thì chủ đầu tư phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công.
Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với dự án nhà ở tại khu vực chưa có quy hoạch đô thị, chưa có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm nông thôn thì thẩm quyền thẩm định thuộc về cơ quan quản lí Nhà nước là Cục quản lý xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Sở xây dựng. Đáp ứng điều này thì bạn mới đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
===>>> Xem thêm: Những rủi ro khi mua bán nhà đất
d) Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng theo tiến độ dự án
Theo từng tiến độ dự án thì sẽ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng đối với hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn, nghĩa trang và công trình khác. Việc có giấy tờ nghiệm thu trong trường hợp này là bắt buộc trong điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Điều kiện nghiệm thu phải được ký bởi chủ thể có thẩm quyền và được thực hiện theo quy định tại Điều 21, 22, 23 Nghị định 06/2021/NĐ-CP.
===>>> Xem thêm: Những điều cần biết khi đặt cọc mua nhà đất
f) Văn bản gửi Sở xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trước khi bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng để đủ điều kiện.
Ngoài ra, đối với những trường hợp bắt buộc thì cần có Giấy phép xây dựng; Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà; Hợp đồng bảo lãnh của Ngân hàng thương mại. Bạn không thể bỏ qua điều này khi muốn đáp ứng điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
===>>> Xem thêm:
Trên đây là phần giải đáp của chúng tôi về điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai . Từ khi viết bài này các quy định của pháp luật đã có thể thay đổi. Nên để được tư vấn chính xác nhất, bạn vui lòng gọi tới Tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Thái An.
4. Quy định về mua bán nhà đất theo tư vấn của Luật Thái An
Có thể nói, mảnh đất căn nhà là cơ ngơi, tài sản giá trị, là thành quả của quá trình làm việc là lao động vất vả của bất cứ ai. Vì vậy, khi đưa nhà ở, đất đai vào giao dịch thì bạn cần hết sức cẩn trọng, tìm hiểu kỹ thực trạng nhà đất, giấy tờ pháp lý có liên quan. Tuy hệ thống pháp luật điều chỉnh khi mua bán nhà đã dần hoàn thiện nhưng biện pháp tốt nhất là “tự bảo vệ quyền lợi của mình”.
Một trong những giải pháp tốt nhất đó là bạn cần tìm đến đơn vị cung cấp pháp lý uy tín để được tư vấn trước khi quyết định mua bán nhà ở trong trường hợp của mình.
===>>> Xem thêm: Quy định về mua bán nhà ở
Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp một cách tối ưu nhất, người mua bán nhà cần tìm đến đơn vị tư vấn pháp luật uy tín để được hỗ trợ.
HÃY LIÊN HỆ NGAY LUẬT THÁI AN ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN VÀ SỬ DỤNG DỊCH VỤ!
Lĩnh vực hành nghề chính:
* Tư vấn pháp luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Xây dựng, Thương mại, Lao động, Dân sự, Hình sự, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
* Tố tụng và giải quyết tranh chấp: Kinh doanh thương mại, Đầu tư, Xây dựng, Lao động, Bảo hiểm, Dân sự, Hình sự, Hành chính, Đất đai, Hôn nhân và gia đình
- Luật sư bảo vệ thành công vụ án tranh chấp đất đai có nguồn gốc từ ông cha để lại - 11/10/2023
- Hợp đồng thuê căn hộ chung cư - 08/07/2023
- Luật sư bào chữa tội tham ô tài sản với 3 hướng là gì? - 08/05/2023
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Bề dày 16+ năm kinh nghiệm Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại, đầu tư, dân sự, hình sự, đất đai, lao động, hôn nhân và gia đình... Công ty Luật Thái An cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Khách hàng.